Как оценить стоимость квартиры

С каждым годом в Украине продается и покупается все больше недвижимости. По данным отчета Министерства юстиции Украины, за 9 месяцев прошлого года нотариусы зарегистрировали 598 294 сделки с недвижимостью, что на 22,2% больше, чем за аналогичный период 2020-го. В процессе продажи квартиры первый и самый значимый этап — ее правильная оценка. Журналисты портала Domik.ua разобрались, как рассчитать стоимость квартиры в 2022 году и бесплатно получить электронную справку.

Зачем нужно оценивать стоимость квартиры

Справедливая оценка любой недвижимости необходима по нескольким причинам. Во-первых, это один из главных признаков здоровой работы экономической системы. Стоит вспомнить 2014-2015 годы: когда банки не смогли выполнять свои обязательства, и пришло время продавать залоговое имущество, оказалось, что в большинстве своем оно представляет переоцененный «мыльный пузырь».

Во-вторых, адекватная оценка квартиры — залог ее успешной продажи. Рыночная цена позволяет заключить сделку за срок от недели до двух месяцев, а не растягивать продажу на полгода и более.

В-третьих, определение реальной стоимости помогает выяснить потенциальную доходность объекта, риски инвестиции и срок выхода из нее — в случае, если квартира приобретается под бизнес или в качестве капиталовложения. 

Как раньше оценивали квартиры

До лета 2021 года оценкой недвижимости занимались сами владельцы либо профессиональные оценщики. В первом случае собственник квартиры, планирующий ее продажу, заходил на интернет-площадки и интересовался, сколько стоят подобные объекты. Так он определял средний ценник своей недвижимости. Во втором случае собственник обращался к профессионалу, имеющему квалификационное свидетельство в соответствии с требованиями Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине». Услуга специалиста стоила в пределах 1000-2500 грн. Чаще всего профессиональные оценщики привлекались банками для определения реальной стоимости залоговой недвижимости. Также собственники могли обратиться в агентства недвижимости, и риэлторы делали оценку объектов продажи. 

Новый порядок оценки недвижимости

Летом 2021 года все изменилось: Фонд государственного имущества (ФГИ) запустил сервис автоматической оценки недвижимости. В соответствии с приказом ФГИ от 25 июня 2021 года, была введена в эксплуатацию Единая база данных отчетов об оценке с модулем электронного определения оценочной стоимости и сервисом автоматического формирования электронных справок об оценочной стоимости объекта недвижимости. 

Благодаря новому сервису бесплатно получить справку с оценочной стоимости квартиры могут физические и юридические лица, субъекты оценочной деятельности и нотариусы. Эта услуга бесплатна.

Как оценить квартиру онлайн: пошаговая инструкция

Шаг первый: получить электронную подпись. Она нужна для того, чтобы войти в кабинет пользователя на сайте ФГИ. Получить цифровую подпись в Украине можно:

• в налоговой инспекции, где нужно будет предоставить паспорт, идентификационный код, заполненную регистрационную карту и флешку/токен, на которую вам отправят вашу подпись;
• в одном из аккредитованных центров — их в январе 2022 года насчитывается 21;
• онлайн (данную услугу предоставляют определенные финучреждения, в том числе «Приватбанк», «Ощадбанк», «Укрсиббанк») или посредством цифрового сервиса «Дія». Цифровая подпись, полученная в «Діє», пока может быть использована только в самом приложении или на сайте сервисе, поэтому для нашей цели не подходит.

Шаг второй: войти в кабинет пользователя на сайте ФГИ. Получив электронную подпись, следует зайти на сервис Фонда госимущества и нажать кнопку «Войти». Из выпадающего списка выбрать пункт «Формирование э-справок об оценке имущества». Далее указываем, в каком качестве мы запрашиваем услугу (физическое или юридическое лицо), подгружаем файл с цифровой подписью (он должен быть сохранен на компьютере), вводим пароль от подписи и нажимаем кнопку «Войти». После входа в кабинет переходим по ссылке «Справки об оценке имущества» и кликаем на кнопку «+Новая справка», что расположена справа. 

Шаг третий: предоставить все данные о квартире. Система предлагает заполнить форму, которая состоит из трех частей:

• заполнение общей информации о квартире. Здесь нужно указать площадь жилья, тип дома (коммунальный, общежитие, коттедж и так далее) и год введения его в эксплуатацию, на какому этаже находится квартира, сколько в ней комнат;
• заполнение адреса квартиры. Система предлагает выбрать несколько зон, к которым может относиться ваш населенный пункт (центральная, срединная, периферийная) — эту информацию можно указать на свое усмотрение. Далее следует указать точный почтовый адрес квартиры;
• указание ведомости об оценке. В этом разделе можно выбрать, что вы хотите оценить — целую квартиру или ее часть. В последнем случае нужно поставить галочку напротив пункта «Оценивается часть» и указать ту площадь, которую вы хотите оценить.

После того, как вы заполнили все формы и нажали кнопку «Сохранить и отправить в ФГИ», редактировать данные будет нельзя — поэтому советуем внимательно перепроверить каждое поле перед отправкой. 

Шаг четвертый: получаем справку онлайн. Электронная справка генерируется сразу, в ней указывается актуальный курс гривны к доллару США, площадь квартиры или той части, которая оценивается, а также оценочная стоимость недвижимости в гривнах. Для того чтобы сохранить или распечатать документ, нужно нажать на кнопку «Печать», и справка откроется в PDF-формате. Срок действия оценки недвижимости составляет 30 дней.

Что делать, если не согласен с оценкой

Если пользователь сервиса не согласен с результатом автоматической оценки стоимости, он может его оспорить. Для этого нужно обратиться к профессиональному оценщику и заказать у него экспертный отчет. Этот отчет регистрируется в Единой базе — это также можно сделать с помощью нового сервиса. В Налоговом кодексе указано, что регистрация отчета с присвоением ему уникального номера осуществляется при условии, что определенная рыночная стоимость отличается от изначально определенной цены не более, чем на 25%. В противном случае Единая база не примет отчет. Если владелец и оценщик решат настоять на своем, то их следующий шаг — дополнительное рецензирование. Соответствующую заявку заказчик или оценщик могут подать в электронном виде, занимает процедура до 5 рабочих дней. После согласования оценки отчет будет либо отклонен, либо автоматические зарегистрирован в системе.

Эксперимент редакции

После запуска нового сервиса прошло практически полгода. За этот период времени, по данным ФГИ, украинцы самостоятельно сформировали более 806 тыс. электронных справок и сэкономили около 80 млн грн. По задумке чиновников, нововведение должно было значительно облегчить жизнь. Однако за шесть месяцев на работу нового сервиса поступило много жалоб: владельцы недвижимости сетуют, что автоматический калькулятор существенно завышает стоимость недвижимости. 

Редакция Domik.ua решила провести эксперимент и выяснить, действительно это так или нет. Мы выбрали квартиру, расположенную в доме 2011 года постройки в популярном спальном районе столицы — на Приорке. Ее стоимость на нашем сайте указана 2 036 250 грн. Проведя сравнительный анализ похожих предложений, мы определили, что это вполне справедливая цена за подобную квартиру с ремонтом в данном районе. 

Далее журналисты редакции запросили на сайте Фонда госимущества справку об оценке данной квартиры. В результате ценник подобного жилья составил 1 991 145 грн. Это на 2,22% меньше, чем заявленная продавцом стоимость, что вполне укладывается в допустимую 25-процентную разницу.

Что влияет на стоимость квартиры

Сервис автоматической оценки стоимости недвижимости определяет цену квартиры, основываясь на цене подобных объектов в данной локации. Площадь и месторасположение — главные ценообразующие факторы, однако не единственные. Для удобства мы разделили их на две колонки и поместили в таблицу. 

Выводы

До прошлого года оценкой недвижимости занимались либо профессиональные оценщики, либо сами владельцы, определяя среднюю цену по рынку на интернет-площадках. Летом 2021-го Фонд госимущества запустил специальный сервис — он автоматически рассчитывает стоимость квартиры и формирует электронную справку. За полгода это позволило сэкономить украинцам около 80 млн грн на услугах оценщиков. 

В информационное поле часто попадают сообщения, что Единая база занижает стоимость объектов. Однако эксперты утверждают: если заполнять все данные правильно и не манипулировать информацией — например, специально указывая неверный адрес для занижения цены — то работа сервиса будет становиться лучше. Единая база не статична и постоянно самосовершенствуется за счет увеличения зарегистрированных в ней сделок. 

На оценку квартиры влияет множество факторов. Основные — месторасположение и состояние дома, наличие ремонта в квартире, порядок с документами. Если владелец не согласен с оценкой жилья, выданной автоматическим сервисом, он может обратиться к оценщику. При этом система не зарегистрирует отчет, если разница между указанной в нем и первоначальной стоимостью составляет более 25%. 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2022