Як оцінити вартість квартири

З кожним роком в Україні продається та купується дедалі більше нерухомості. Згідно з даними звіту Міністерства юстиції України, за 9 місяців минулого року нотаріуси зареєстрували 598 294 правочинів з нерухомістю, що на 22,2% більше, ніж за аналогічний період 2020-го. У процесі продажу квартири перший та найважливіший етап — її правильна оцінка. Журналісти порталу Domik.ua розібралися, як розрахувати вартість квартири у 2022 році та безкоштовно отримати електронну довідку.

Навіщо треба оцінювати вартість квартири

Справедлива оцінка будь-якої нерухомості потрібна з кількох причин. По-перше, це одна з головних ознак здорової роботи економічної системи. Варто згадати 2014-2015 роки: коли банки не змогли виконувати свої зобов'язання і настав час продавати заставне майно, виявилося, що здебільшого воно представляє переоцінену «мильну бульбашку».

По-друге, адекватна оцінка квартири – запорука її успішного продажу. Ринкова ціна дозволяє укласти угоду за термін від тижня до декількох місяців, а не розтягувати продаж на півроку і більше.

По-третє, визначення реальної вартості допомагає з'ясувати потенційну прибутковість об'єкта, ризики інвестиції та термін виходу з неї — у разі, якщо квартира купується під бізнес або капіталовкладення.

Як раніше оцінювали квартири

До літа 2021 року оцінкою нерухомості займалися самі власники або професійні оцінювачі. У першому випадку власник квартири, який планує її продаж, заходив на інтернет-майданчики та цікавився, скільки коштують подібні об'єкти. Так він визначав середній цінник своєї нерухомості. У другому випадку власник звертався до професіонала, який має кваліфікаційне свідоцтво відповідно до вимог Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійної оцінної діяльності в Україні». Послуга спеціаліста коштувала у межах 1000-2500 грн. Найчастіше професійні оцінювачі залучалися банками для визначення реальної вартості заставної нерухомості. Також власники могли звернутися до агентств нерухомості, і рієлтори робили оцінку об'єктів продажу.

Новий порядок оцінки нерухомості

Влітку 2021 року все змінилося: Фонд державного майна (ФДМ) запустив сервіс автоматичної оцінки нерухомості. Відповідно до наказу ФДМ від 25 червня 2021 року, була введена в експлуатацію Єдина база даних звітів про оцінку з модулем електронного визначення оцінної вартості та сервісом автоматичного формування електронних довідок щодо оцінної вартості об'єкта нерухомості.

Завдяки новому сервісу безкоштовно отримати довідку з оціночної вартості квартири можуть фізичні та юридичні особи, суб'єкти оціночної діяльності та нотаріуси. Ця послуга є безоплатною. 

Як оцінити квартиру онлайн: покрокова інструкція

Крок перший: отримати електронний підпис. Він потрібен для того, щоб увійти до кабінету користувача на сайті ФДМ. Отримати цифровий підпис в Україні можна:

• у податковій інспекції, де потрібно буде надати паспорт, ідентифікаційний код, заповнену реєстраційну картку та флешку/токен, на яку вам надішлють ваш підпис;
• в одному з акредитованих центрів – їх у січні 2022 року налічується 21;
• онлайн (цю послугу надають певні фінустанови, у тому числі «Приватбанк», «Ощадбанк», «УкрСиббанк») або за допомогою цифрового сервісу «Дія». Цифровий підпис, отриманий у «Діє», поки що може бути використаний лише в самому додатку або на сайті сервісу, тому для нашої мети не підійде.

Крок другий: увійти до кабінету користувача на сайті ФДМ. Отримавши електронний підпис, слід зайти на обслуговування Фонду держмайна та натиснути кнопку «Увійти». З переліку вибрати пункт «Формування е-довідок про оцінку майна». Далі вказуємо, як ми запитуємо послугу (фізична чи юридична особа), підвантажуємо файл із цифровим підписом (він має бути збережений на комп'ютері), вводимо пароль від підпису та натискаємо кнопку «Увійти». Після входу в кабінет переходимо за посиланням «Довідки про оцінку майна» та клацаємо на кнопку «+Нова довідка», що розташована праворуч.

Крок третій: надати усі дані про квартиру. Система пропонує заповнити форму, що складається із трьох частин:

• заповнення загальної інформації про квартиру. Тут потрібно вказати площу житла, тип будинку (комунальний, гуртожиток, котедж тощо) та рік введення його в експлуатацію, на якому поверсі знаходиться квартира, скільки в ній кімнат;
• заповнюємо адресу квартири. Система пропонує вибрати кілька зон, до яких може належати ваш населений пункт (центральна, середня, периферійна) — цю інформацію можна вказати на свій розсуд. Далі слід зазначити точну поштову адресу квартири;
• вказуємо відомості про оцінку. У цьому розділі можна вибрати, що ви хочете оцінити — цілу квартиру чи її частину. В останньому випадку потрібно поставити галочку навпроти пункту «Оцінюється частина» та вказати ту площу, яку ви хочете оцінити.

Після того, як ви заповнили всі форми і натиснули кнопку «Зберегти та відправити у ФДМ», редагувати дані не буде можливості — тому радимо уважно перевірити ще раз поле перед відправкою.

Крок четвертий: отримуємо онлайн. Електронна довідка генерується одразу, у ній вказується актуальний курс гривні до долара США, площа квартири або тієї частини, що оцінюється, а також оцінна вартість нерухомості у гривнях. Щоб зберегти або роздрукувати документ, потрібно натиснути кнопку «Друк», і довідка відкриється у PDF-форматі. Термін дії оцінки нерухомості складає 30 днів.

Що робити, якщо не погоджуюся з оцінкою

Якщо користувач сервісу не погоджується з результатом автоматичної оцінки вартості, він може його оскаржити. Для цього потрібно звернутися до професійного оцінювача та замовити у нього експертний звіт. Цей звіт реєструється в Єдиній базі — це також можна зробити за допомогою нового сервісу. У Податковому кодексі зазначено, що реєстрація звіту з присвоєнням йому унікального номера здійснюється за умови, що певна ринкова вартість відрізняється від певної ціни не більше, ніж на 25%. В іншому випадку Єдина база не ухвалить звіт. Якщо власник та оцінювач наполягатимуть на своєму, то їхній наступний крок — додаткове рецензування. Відповідну заявку замовник або оцінювач може подати в електронному вигляді, займає процедура до 5 робочих днів. Після погодження оцінки звіт буде або відхилено, або автоматично зареєстровано в системі.

Експеримент редакції

Після запуску нового сервісу минуло майже півроку. За цей період часу, за даними ФДМ, українці самостійно сформували понад 806 тис. електронних довідок та заощадили близько 80 млн грн. За задумом чиновників, нововведення мало значно полегшити життя. Проте за шість місяців на роботу нового сервісу надійшло багато скарг: власники нерухомості нарікають, що автоматичний калькулятор суттєво завищує її вартість. 

Редакція Domik.ua вирішила провести експеримент та з'ясувати, чи справді це так чи ні. Ми вибрали квартиру, розташовану в будинку 2011 року зведення в популярному спальному районі столиці — на Пріорці. Її вартість на нашому сайті вказана 2 036 250 грн. Провівши порівняльний аналіз схожих пропозицій, ми визначили, що це цілком справедлива ціна за подібну квартиру з ремонтом у цьому районі.

Далі журналісти редакції запросили на сайті Фонду держмайна довідку про оцінку даної квартири. В результаті цінник подібного житла становив 1 991 145 грн. Це на 2,22% менше, ніж заявлена ​​продавцем вартість, що цілком укладається у допустиму 25-відсоткову різницю.

Що впливає на вартість квартири

Сервіс автоматичної оцінки вартості нерухомості визначає ціну квартири, ґрунтуючись на ціні подібних об'єктів у даній локації. Площа та місцезнаходження — головні ціноутворюючі чинники, проте не єдині. Для зручності ми розділили їх на дві колонки та помістили до таблиці.

Висновки

До минулого року оцінку нерухомості здійснювали або професійні оцінювачі, або самі власники, визначаючи середню ціну ринку на інтернет-майданчиках. Влітку 2021 року Фонд держмайна запустив спеціальний сервіс — він автоматично розраховує вартість квартири та формує електронну довідку. За півроку це дозволило заощадити українцям близько 80 млн грн на послугах оцінювачів.

В інформаційному полі часто з’являються повідомлення, що Єдина база занижує вартість об'єктів. Проте експерти стверджують: якщо заповнювати всі дані правильно і не маніпулювати інформацією, наприклад, спеціально вказуючи неправильну адресу для заниження ціни, то робота сервісу буде кращою. Єдина база не статична і постійно самовдосконалюється за рахунок збільшення зареєстрованих у ній угод.

На оцінку квартири впливає багато чинників. Основні — місце розташування та стан будинку, наявність ремонту в квартирі, порядок з документами. Якщо власник не погоджується з оцінкою житла, виданою автоматичним сервісом, він може звернутися до оцінювача. При цьому система не зареєструє звіт, якщо різниця між зазначеною в ньому та початковою вартістю становить понад 25%.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2022