Как покупать отель в Чехии – оправдаются ли ожидания?

Поскольку мы («Недвижимость Чехии» - проект компании Bonguard s.r.o.) специализируемся на помощи в приобретении именно коммерческой недвижимости в Чехии, нам регулярно приходится сталкиваться с запросом на поиск и покупку отелей или пансионов.

Желание приобрести отель или пансион часто возникает у людей, которые располагают некоторыми свободными деньгами и однажды были либо бывают в Чехии как туристы. А что видят туристы? Видят толпы таких же, как они туристов, видят, что в отелях часто нет свободных мест, что цены размещения – достаточно высокие. Кроме того, они часто видят не очень хороший уровень сервиса и отели (особенно это касается гостиниц и пансионов в регионах), состояние которых явно оставляет желать лучшего. Вот и приходит им в голову: был бы я хозяином, я бы и денег немало заработал и уровень бы поднял, и туристов из своих родных мест привлек.

Надо сразу сказать, что это – очень поверхностный взгляд. Как говорилось в старом советском анекдоте, «не надо путать туризм с эмиграцией». Гостиничный бизнес – в принципе непростой и требует профессионализма, в маленькой Чехии - еще и очень конкурентный. Достаточно сказать, что койко-мест в Праге больше, чем в Вене. К тому же туристический бизнес очень капризен и остро реагирует на малейшие изменения конъюнктуры, будь то теракты в США, свиной грипп в Азии, любое стихийное бедствие или экономическое колебание. Не следует также забывать и о том, что в Чехии экономика построена на локальной валюте. То есть чешский отель будет закупать все услуги и расходные материалы в чешских кронах, а продавать свои услуги будет в долларах и евро (заграничные туристы иначе не понимают). Поэтому достаточно небольшого усиления курса кроны против евро, как цены отеля либо станут неконкурентоспособными, либо (при сохранении валютного ценника) окажутся неспособными генерировать прибыль.

Все это, кстати, прекрасно понимают и чешские банки, которые в последние годы неохотно предоставляют кредиты на покупку туристических объектов.

Рекомендация 1 при покупке отеля в Чехии.

Поэтому первый совет, который можно дать потенциальному покупателю отеля или пансиона, это отказаться от этой затеи и найти более разумный способ инвестиции своих денег (о которых мы можем поговорить ниже).

Если же все-таки отказаться от идеи покупки отеля в Чехии никак не получается, давайте обсуждать, как и какой отель (пансион) следует выбирать. Тут необходимо принимать во внимание три главных фактора: местоположение, местоположение и местоположение. Шутка, конечно, кроме расположения объекта следует учитывать целевую группу и способность будущего владельца предложить (и продать!) качественный и конкурентоспособный туристический продукт.

Региональные особенности туристического бизнеса в Чехии

Относительно региональных особенностей туристического бизнеса в Чехии нужно понимать следующее:

1. Ориентация на Прагу, безусловно, имеет смысл. Все-таки основная масса гостей Чехии стремится именно в столицу. Это – главная туристическая аттракция Чехии с точки зрения памятников и культуры, это – главный деловой и финансовый центр, это – главный транспортный узел. Правда, у Праги есть и три «но»:

- здесь нечего думать о приобретении туристического объекта без, как минимум, 1,5-2 млн. евро (а поскольку все иностранные инвесторы хотят только отель в центре, то говорить нужно о не менее, чем 5-6 млн. евро, крупные же гостиницы в центре стоят от 8-10 млн. до 15-20 и более млн. евро);

- средний срок пребывания гостей в отеле (пансионе) составляет 2-3 ночи;

- как уже говорилось, Прага с точки зрения возможностей поселения представляет собой зону крайне насыщенной конкуренции. Столица Чехии на одной улице имеет большее количество отелей, чем скажем аналогичная по площади столица Белоруссии .
2. Если по одной из вышеназванных причин Прага отпадает, то приоритетом №1 становятся водолечебные курорты Чехии, прежде всего, всемирно известные курорты Западной Чехии – Карловы Вары и Марианские Лазне. Можно также рассматривать и более мелкие и более специализированные курорты - Франтишковы Лазне, Подебрады, Яхимов, Лазне Кинжварт, Есеники или Лугачовице и т.п. Там есть то, чего нет в других местах (вода, которая помогает), туда „хроники“ возвращаются регулярно и живут там (в отличие от познавательного или конгрессового туризма в Праге) достаточно долго (2-3 недели). Кроме того, на большинстве водных курортов сезон достаточно долгий, лечиться люди едут более-менее в течение всего года, они не связаны при этом с наличием солнца и теплого моря или снега (как на горнолыжных курортах).

К сожалению, Карловы Вары вполне сопоставимы с Прагой в части цен приобретения туристической недвижимости, это не каждый сможет осилить. На курортах же поменьше (и не столь известных среди русских) вполне можно купить коммерческую недвижимость - небольшой отель или пансион за доступные деньги (скажем, от 500 тыс. евро).

3. Основанием для выбора места может быть и какая-то другая аттракция (купание, заповедник, лыжи и т.п.). Например, Брно – второй по величине город Чехии. Исторической привлекательности там в общем нет, зато это – крупный деловой центр, где постоянно проходят международные выставки, где сосредоточено много высокотехнологической промышленности. Интересными для туристов могут быть чешские национальные парки. В настоящий момент в Чехии их четыре (Крконоше, Шумава, Чешско-Саксонская Швейцария и «Чешский рай»), причем три из них (за исключением Чешского рая) лежат непосредственно на границах Чехии (соответственно с Польшей, Австрией и Германией), а два из них находятся непосредственно в горах (Крконоше и Шумава).

Хотя чешские горы не так высоки как, например, Альпы (большинство горнолыжных центров находится на высоте 700-1000 м н.м.), и наличие снега зимой там не гарантировано, Крконоше и Шумава предлагают два сезона: зимний (лыжи) и летний (велосипеды, кони, сплав по рекам, прогулки). Чешские горы - это, кстати, не только названные национальные парки, неплохие условия для летнего и зимнего отдыха предлагают, например, Йизерские горы (вблизи г. Либерец), Крушные горы (недалеко от Карловых Вар и Яхимова) или Есеники.

Чешский Рай и Чешско-Саксонская Швейцария, несмотря на фантастическую природу и рельеф, все-таки приспособлены в основном для летнего туризма, сезон там короткий.

Такой же короткий сезон (не более 3 месяцев) ждет вас и в местах только летнего отдыха, т.е. у водохранилищ. Исключением является водохранилище Липно, расположенное в Южной Чехии (и частично относящееся к Шумаве): там отличный отдых летом (купание) и зимой (лыжи и коньки).

Итак, главным фактором при выборе местонахождения вашего будущего отеля (если это не Прага и не водолечебный курорт) является длительность сезона. Среди других важных факторов следует выделить:

- транспортная доступность (гостям туда нужно добраться, а заграничным - добраться из понятного международного аэропорта). В этом смысле, скажем Шумава, Липно или Крконоше проигрывают менее звучным Крушным или Йизерским горам – добираться туда не очень удобно, ни международного аэропорта, ни хороших шоссе там нет;
- общая инфраструктурная развитость места (не будут же гости только сидеть в отеле). В тех же Крконошских горах есть множество поселков и отелей, но интерес представляют всего 5-6 крупных центров: Шпиндлерув Млын, Гаррахов, Рокитнице над Йизерой, Янске Лазне (где горы сочетаются с санаторно-курортным обслуживанием), Пец под Снежкой. Там всюду есть развитая инфраструктура отдыха – дискотеки, рестораны, бассейны и т.п. Согласитесь, что заманить гостей в глухое ущелье, откуда можно выбраться только снегоходом, до хороших трасс и развлечений нужно ежедневно ездить 10-15 км, и где, кроме вашего отеля, нет вообще ничего, будет непросто.

Возвращаясь к историческим памятникам (замкам, древним городкам и т.п.), которых в Чехии великое множество, нужно упомянуть еще об одной опасности. Если в Прагу осматривать достопримечательности туристы приедут на 3-5 дней, в Карловы Вары лечиться – на 2-3 недели, то в какой-нибудь (во всех отношениях замечательный) Чешский Крумлов или Локет туристы приедут утром и уедут вечером. Максимум, останутся переночевать на одну ночь (обычно с субботы на воскресенье). Больше им там просто нечего делать. Поэтому, рассматривая пансионы в таких небольших городках, нужно всегда думать не только о сезонности, но и о том, как долго гости у вас будут жить и платить.

Однако, все это до известной меры - только теория. На самом деле (как показывает реальный опыт), можно и на пустом месте создать такую аттракцию, что выстроится очередь, а можно и в бесспорном месте все развалить. Тут все зависит от людей, их способностей и энтузиазма, умения продать свой продукт и удачного выбора целевой группы.

Целевая группа: под кого покупаем недвижимость?

Кто будет типичным гостем вашего «учреждения»? Ответ на этот вопрос можно дать в нескольких штрихах – цель пребывания в отеле, этническое (языковое) происхождение, уровень финансовой состоятельности, способ попадания гостей в отель.

Вынесем за скобки деловой и конгрессовый туризм, будем считать, что ваши гости в Чехии приедут к вам отдыхать и наслаждаться благами, которые предлагает им данное место (например, природой, лечебными источниками, культурными достопримечательностями и т.п.). Пусть все свадьбы и другие торжества, фирменные семинары и выезды школьников (а в Чехии существует большая традиция лыжных лагерей и так называемых «школ в природе») также будут считаться бонусом.
Честно говоря, рассчитывать на русских туристов в месте, которое не называется Карловы Вары или похоже, наивно. Перед состоятельными русскими весь мир на ладони, менее состоятельные поедут на Селигер или в Самарскую область. Зачем им ехать в какую-то чешскую деревню? Чем вы их к себе завлечете? Скорее поедут к вам австрийцы, немцы, поляки (потому что это близко и относительно дешево) и голландцы (у которых и таких-то гор нет). Ну и чехи конечно. И первое, что нужно будет решить владельцу отеля, это – способность общаться с ними (или их представителями – турагенствами) на понятном гостям языке.

Я видел отель неподалеку от Чешско-Саксонской Швейцарии, который эксплуатировали наши соотечественники, не говорящие ни на одном языке, кроме родного. Так им турагенства сами звонили из Голландии и Польши, а они - "не понимаем" и трубку вешали. Чем кончилось, сами можете себе представить.

Кроме языковой оснащенности под определенную национальную группу гостей нужно будет приспособить под их вкусы и интерьер, и стандарт сервиса и уровень цен. Естественно, любой хозяин отеля хочет, во-первых, чтобы его обслуживание нравилось ему самому. Однако, ваш личный вкус может не иметь никакого отношения к вкусам и ожиданиям вашим гостей. Так, например, все известные мне лично попытки сделать в таком отеле русский ресторан с пельменями и блинчиками заканчивались переходом на классическое чешское меню, ибо не за пельменями поедут к вам гости. Известны случаи, когда чешские или немецкие туристы начинали избегать какого-нибудь заведения, потому что их пугал сделанный в русском (купеческом) вкусе интерьер. В частности, потому, что за этим «русским» стилем они видели и русский уровень цен.

Еще один важный вопрос – как к вам ваши гости будут попадать. Если это будут организованные группы, то отель должен иметь определенную минимальную емкость – на автобус, т.е. не менее 40-45 мест, и парковку, где такой автобус может развернуться. Если это будут, главным образом, индивидуальные туристы, которые поедут своими машинами, парковка должна вместить всех желающих. А если люди едут общественным транспортом? Есть ли в данном месте такая возможность (поезд, автобус)? Какое у транспорта расписание? Может, их нужно будет собственным транспортом откуда-то забирать?

Из ответов на все эти вопросы, естественно, будет следовать и ваша будущая ценовая политика. И тогда уже можно считать, имеет ли покупка того или иного конкретного предложения экономический смысл.

Туристический продукт и его маркетинг

Если вынести за скобки те случаи, когда хозяину уже делать ничего для развития туристического бизнеса не надо (за него уже все сделали место, состояние объекта и предыдущий хозяин, а он только заплатил за это соответствующую немаленькую сумму), то для всех остальных желающих купить что-то вроде гостиницы всегда будет иметь место некий компромисс, между заплаченной за объект ценой и необходимостью приложить дополнительные усилия для преодоления тех недостатков местоположения, состояния, емкости и т.п., которые не дают отелю самому собой генерировать деньги.

Эти недостатки все равно придется вытягивать – отчасти дополнительными вложениями (например, в ремонт), в основном же - качеством продаваемого продукта и качеством маркетинга.

Специалисту по покупке недвижимости совершенно не по статусу давать советы специалистам по туризму , хотя проблема наших покупателей отелей часто состоит как раз в том, что они никогда раньше туристическим бизнесом не занимались. Ограничимся поэтому самыми необходимыми констатациями.

1. Если есть возможность сдать ваш отель в аренду профессионалу или крупному туроператору, настоятельно рекомендуем это сделать.

2. Если ваш объект по своим характеристикам ориентирован на индивидуальную чешскую публику, рассмотрите возможности, предоставляемые многочисленными скидочными серверами. Это – машины, которые невообразимо низкими ценами заставляют людей покупать то, что им в принципе не нужно.

3. Если ваша целевая группа – иностранные туристы, постарайтесь работать только с несколькими сильными операторами, которые способны обеспечить наполняемость.

4. Если уже туристы к вам попали, только от вас зависит сделать все, чтобы им захотелось к вам возвращаться. Люди в принципе склонны возвращаться отдыхать туда, где им все нравится и все знакомо.

Альтернативы и инвестиции в иную недвижимость

В самом начале мы упоминали о том, что если есть возможность не связываться с гостиничным бизнесом, лучше ей воспользоваться. Не исключено, что вы уже купили отель или пансион, результатами деятельности которого вы, несмотря на все старания, не совсем довольны. В таком случае можно рассмотреть различные варианты трансформации туристического объекта в какой-то другой вид бизнеса.

1. Общежитие – слегка понижаем ценник и существенно уменьшаем расходы. Пригодно для объекта не слишком высокого уровня оснащенности в городе с промышленным или строительным потенциалом. В общежитиях живет нетребовательная, но вполне платежеспособная при данном уровне цен публика (гастарбайтеры, социально слабые и т.п.). Часто за их проживание платят нанимающие их фирмы (за рабочих) или отделы социального страхования (за безработных и неустроенных). Живут они обычно месяцами и годами. Расходная часть содержания – существенно меньше, чем в обычном туристическом заведении.

2. Дом для престарелых. Пригодно для отелей, расположенных в природе, но с удобной транспортной связью. Тут, конечно, тоже желательно быть специалистом и понимать специфику социальной работы, но в целом спрос на такой продукт есть, возможность пожилых людей (или их детей) платить за их качественное содержание тоже есть, в том числе и у заграничной (немецкой или австрийской) публики. Для Чехии коммерческие дома престарелых – явление молодое, но явно перспективное.

3. Жилой дом. Плохо работающий отель в крупном городе вполне можно превратить в обычный жилой дом с малометражными квартирами (на которые всегда есть спрос) и сдать их в аренду. Расходы на содержание и персонал будут сильно сокращены, доход от аренды будет стабильный.

4. Если характеристики объекта позволяют отель в городе можно превратить в резиденцию, т.е. комплекс арендуемых квартир с дополнительными услугами (рецепция, уборка, стирка-глажка, выгул собак, присмотр за детьми, доставка еды и т.п. Такая резиденция привлекательна для контрактных и командированных менеджеров, заграничных студентов из состоятельных семей, да и для корпоративных управленцев из других городов (которую рабочую неделю проводят в Праге, а на выходные возвращаются к себе домой в провинцию). Правда, тут хлопот будет ненамного меньше, чем в отеле, но и клиентура будет более-менее постоянная.

Несмотря на все предостережения, которые были названы выше, инвесторы крупные и мелкие покупают отели и пансионы и, естественно, далеко не все потом об этом жалеют. Целью этого «размышления в слух» было помочь таким инвесторам понять, что и зачем они делают, чтобы делать это с открытыми глазами.

Павел Мейтув