Как получить разрешение на перепланировку квартиры

Программист Сергей Можейко самостоятельно снес стену, разделяющую кухню и жилую комнату. Естественно, ни за какими разрешениями на перепланировку он никуда не обращался. Мол, "пустяки, дело житейское". Через месяц на парня в ЖЭК "настучал" дворник, ворчавший, когда Сергей складывал строительный мусор возле мусорных баков. В итоге молодого человека оштрафовали за самовольное строительство и велели восстановить утраченную конструкцию.

 
Фантазии владельцев квартир относительно изменения облика своего жилища воистину безграничны. Однако украинское законодательство не позволяет воплотить в жизнь большинство идей. Поэтому безопаснее сначала узнать, что в квартире менять нельзя, а что можно. "Наиболее популярные перепланировки, например, объединение лоджий и балконов, санузла, в целом запрещены в многоквартирных жилых домах независимо от типа квартиры. Размещение кондиционеров и спутниковых антенн на фасадах жилых домов, обращенных на улицу, тоже запрещено. Однако такая, не затрагивающая элементы конструкции квартиры, перепланировка не должна создавать серьезных проблем собственнику", - пояснил "Деньгам" юрист ЮФ "Лавринович и Партнеры" Константин Пильков.
 
Процедура согласования

 
Перепланировка помещения -- работа, не затрагивающая несущие конструкции или капитальные стены. Это, например, установка и снос легких, не несущих конструкций (перегородок). Для получения разрешения на нее необходимо подать в РГА пакет документов. "Основные из них: заявление с просьбой предоставить разрешение, документ о праве собственности на квартиру, согласие собственника здания на проведение работ (по сути, это согласование с жэком и подтверждение всеми соседями согласия в одном документе), краткая характеристика планируемых работ. Не стоит удивляться, если условием соседей для получения согласия станет облагораживание лестничной клетки", -- предупреждает г-н Пильков. Для проведения перепланировки необходимо заказать ее проект у архитектора (от $100 до $1500 в зависимости от сроков и сложности, для квартиры площадью 50 м2 это обойдется в среднем в $1000) и согласовать его с районной администрацией. На получение разрешения требуется 6--12 месяцев, и обойдется это минимум в $1000.

 
После завершения перепланировки с актом принятых работ и согласованным проектом необходимо обратиться в БТИ, чтобы вызвать инспектора для проведения инвентаризации, после которой выдается новый техпаспорт квартиры. "Если в результате сноса, переноса перегородок или легких конструкций, некапитальных стен площадь квартиры увеличивается на более чем 5%, это уже не считается перепланировкой и требует дополнительного согласования с органами власти", -уточняет руководитель департамента недвижимости адвокатской конторы "Коннов и Созановский" Наталья Доценко-Белоус. Но на практике процедура "легализации" перепланированной квартиры мало чем отличается от описанной ниже -- применяемой к последствиям капитального ремонта. Во всяком случае, в Киеве узаконить перепланировку можно только так.
 
Капитальный ремонт -- строительные работы, связанные с восстановлением несущих конструкций жилого помещения. Чтобы его осуществить, тоже необходимо получить разрешение в районной администрации. "Готовый проект надо согласовать еще в ряде инстанций (жэк, "Киевэнерго", "Киевгаз", санэпидслужба, МЧС, райуправления охраны труда и архитектуры). Если же предусмотрено вмешательство в несущие стены (дополнительная нагрузка на перекрытия и так далее), понадобится и виза специалиста "Киевгосэкспертизы", -- рассказывает юрист ЮК "Шмаров и Партнеры" Николай Сидоренко.

 
После того как проект согласован, собственник может заключать договор подряда со строительной организацией и приступать к капитальному ремонту. По его завершении госкомиссия, созданная районной администрацией, оформляет акт ввода в эксплуатацию. Но до этого придется пообщаться с жэком, райжилуправлением, газовщиками, энергетиками, получить от соседей подтверждение того, что ремонтные работы не нанесли им ущерба.

 
Имея на руках заключение такой госкомиссии, владелец обращается в БТИ и приглашает технических инспекторов для проведения инвентаризации. После чего выдается новое свидетельство на право собственности и формируется новый техпаспорт. "Капитальный ремонт тесно связан с перепланировкой. Очень часто проектные организации закрывают глаза на то, что планируется осуществить капитальный ремонт, и разрабатывают проект перепланировки, чтобы упростить и облегчить инвестору задачу", -- поясняет Наталья Доценко-Белоус. Обычно на получение разрешения на капремонт требуется 6--12 месяцев, и стоит это уже $3--5 тыс.
 
Реконструкция квартиры (изменение технико-экономических показателей помещения) - более сложные работы. Это вмешательство во внешние конструкции, например, "прорубка" окна в стене или снятие несущей стены для объединения двух жилых комнат (хотя, скорее всего, сделать это собственнику квартиры не позволят), увеличение площади квартиры более чем на 5% вследствие переноса легких конструкций. "Получать разрешение на реконструкцию необходимо в городской администрации. Но вначале надо обратиться в РГА, которая принимает решение о согласовании проведения реконструкции и подготавливает проект распоряжения городской администрации, который направляется в КГГА", - рассказывает г-жа Доценко-Белоус. После того как получено распоряжение городской администрации, начинается сбор исходных данных, технических условий, заданий на проектирование. Затем разрабатывается проект, проводится его экспертиза (200--500 грн.), получается разрешение на выполнение строительных работ. Ввод в эксплуатацию осуществляется государственной приемной комиссией, созданной КГГА. После это собственник обращается в БТИ, которое формирует новый техпаспорт и выдает новое свидетельство на право собственности. Процедура выдачи разрешения длится от 8 месяцев до 2 лет и стоит уже от $5 тыс.
 
Ответственность

 
За осуществление самовольного строительства (изменение техпаспорта) предусмотрена административная ответственность -- 170 грн. Но штраф -- далеко не самая страшная проблема. "Куда более серьезной является угроза того, что квартиру нельзя будет продать или подарить. Ведь для нотариального заверения сделки потребуется справка-характеристика БТИ, а ее можно получить после проведения инвентаризации, которая установит несанкционированную перепланировку", - предупреждает г-н Пильков.

 
Согласно Гражданскому кодексу, лицо, которое произвело самовольное строительство (капремонт, реконструкцию, реставрацию), не становится собственником результата этих работ. Если в один прекрасный день в гости к незаконному перепланировщику нагрянет техинспектор БТИ (по доносу дворников, консьержей, соседей или других "доброжелателей"), проведет инвентаризацию и зафиксирует, к примеру, увеличение площади более чем на 10%, то окажется, что прав на эти дополнительные метры у собственника квартиры нет. По закону, БТИ имеет право передать документы в органы местного самоуправления, а те, в свою очередь, -- принять решение о передаче объекта самовольного строительства в коммунальную собственность или о приведении его в прежнее состояние.

 
Не стоит "играть с историей" -- если квартира находится в здании, которое относится к памятникам архитектуры (тогда капитальный ремонт будет называться реставрацией), любое изменение в техпаспорте квартиры без разрешения властей наказуемо. "Категорически не рекомендуется проводить самовольные работы в таких квартирах, потому что за уничтожение или ухудшение памятника архитектуры установлена уголовная ответственность", -- предупреждают юристы.
 
Посторонняя помощь

 
Дизайнер Светлана решила сэкономить и самостоятельно обойти все необходимые инстанции. В итоге на "беготню" ушло полтора года и $200. Света искренне жалеет о потерянном времени: "Лучше бы заплатила несколько тысяч долларов посредникам". После каждой встречи с чиновниками она возвращалась "мертвая" и затем несколько дней отходила от нервного стресса.

 
На рынке много организаций, которые вместо владельца "бегают" за разрешениями по кабинетам чиновников. Стоит эта услуга по-разному: от "без проблем - $50" до "невозможно, только нелегально - за $2 тыс.". Консультация юристов по перепланировке обойдется собственнику в $5--200 за час. Но они только посоветуют, как лучше оформить документы, куда обратиться, и прочие "мелочи".

 
Самое печальное, что полностью доверять посредникам нельзя. Во-первых, сроки получения разрешения при их участии почти не укорачиваются. Во-вторых, не факт, что им удастся получить документ. Например, одна крупная компания, офис которой находится в центре Киева (бывшая жилая квартира в доме--памятнике архитектуры), решила сделать реконструкцию помещения и обратилась за помощью к посредникам, заплатив $15 тыс. Согласование длится уже год, а разрешение на реконструкцию ("добро" на сбор подписей и согласование проекта, фактически -- начальная стадия ремонта) до сих пор не получено.

 
Единственный известный автору рецепт эффективного общения с посредниками -- разметить план-график прохождения инстанций и платить поэтапно, по мере продвижения вперед. Проверено на себе -- действует.
 
ПЛАНИРОВАТЬ НЕ ПЕРЕПЛАНИРОВАТЬ

 
Максим Копейчиков, адвокат, партнер ЮФ "Ильяшев и Партнеры":

 
- Жилищным кодексом Украины (ст. 100) и Правилами пользования помещениями жилых домов предусмотрена необходимость получения разрешения во всех случаях переоборудования и перепланирования жилых помещений. Тем не менее, Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества устанавливает, что к самовольному строительству не относятся: перепланировки, не связанные с изменениями (увеличением или уменьшением) жилых или вспомогательных площадей, без нарушения несущих конструкций; увеличение жилой или вспомогательной площадей за счет демонтажа перегородок, кладовых, сноса печей, каминов, остекления балконов, лоджий, обустройства дверных прорезов во внутренних некапитальных стенах; перестановка оборудования в границах предназначенных для этого помещений. Стоит подготовить заключение о том, что данные работы можно проводить без получения разрешений (к сожалению, не все БТИ поспевают за изменениями в законодательстве, и многие до сих пор считают описанные в Инструкции работы перепланировкой).

 
За перепланировками в квартирах многоквартирных домов городские власти практически не следят (яркой иллюстрацией сказанного является наличие огромного количества фасадных кондиционеров и включение площадей лоджий и балконов в площадь квартир за счет демонтажа части внешних стен). Но в последнее время в судах все чаще встречаются иски органов местного самоуправления и коммунальных служб к физическим лицам о понуждении к восстановлению первоначального состояния квартир.
 
Николай Сидоренко, юрист ЮК "Шмаров и Партнеры":

 
- В некоторых районах для получения разрешения на перепланировку требуют предварительное заключение уполномоченной организации о возможности перепланировки, а также справку о ранее произведенных перепланировках в здании, где размещена квартира заявителя, заверенную балансодержателем.

 
Процедура получения разрешения на перепланировку в кооперативном доме усложняется тем, что фактически собственником квартиры является гражданин-пайщик, а юридически квартира находится на балансе кооператива. Поэтому дополнительно необходимо получить разрешение ОСББ.

 
Для самостоятельного прохождения всех инстанций людям, затеявшим перепланировку, требуется около года. Почему так много? Ответ прост: процедура эта трудоемкая, бюрократия тоже присутствует. Документооборот, как правило, происходит по почте, нередко документы возвращают на доработку, причем как из-за невнимательности граждан, так и по вине самих сотрудников госучреждений…
 
Основными запрещенными видами перепланировок являются*:
 
• расширение площади помещений санузлов и ванных комнат за счет других помещений;
• объединение лоджий и балконов с помещениями квартиры методом разборки внешних стен (причем неважно, являются стены несущими или нет);
• перенос приборов отопления на лоджии и балконы;
• объединение квартир по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий;
• создание проемов в несущих стенах без утвержденной в установленном порядке проектной документации;
• удаление звукоизолирующего основания полов при ремонте;
• создание пристроек к квартирам, расположенным на первом этаже жилых многоэтажных домов;
• установка кондиционеров и спутниковых антенн на фасадах зданий, выходящих на улицу.
 
* - По данным юридической компании "Шмаров и партнеры".
 
Получить в БТИ поэтажный план квартиры на кальке с экспликацией по состоянию на день оформления документа, а также планы экспликаций соседних помещений, если производится переустройство объединяемых квартир.
 
Собрать необходимые документы:
 
l заявление, в котором описывается, что и зачем хочется переделать;
 
l выписку из технического паспорта дома с указанием его технического износа (в БТИ);
 
l экспликацию жилья, подлежащего перепланировке (в БТИ);
 
l документы на право собственности на жилье;
 
l выписку из домовой книги в жэке;
 
l копию финансово-лицевого счета в жэке.
 
Нанести на копию плана квартиры эскиз задуманной перепланировки и, взяв с собой планы из БТИ, совершить поход в лицензированную организацию (проектный институт), которая составляет техническое заключение. Проектная организация проводит техническое об следование здания и квартиры, определяет их физический и моральный износ, составляет планы межэтажных перекрытий, несущих стен и конструкций, инженерных систем и так далее. В результате собственник квартиры получает проект (эскиз или дизайн-проект в зависимости от желания). Разработанный проект следует согласовать в специализированных организациях: жэк, «Киевэнерго», «Киевгаз», санэпидслужба, МЧС, райуправления охраны труда и архитектуры. Если предусмотрено вмешательство в несущие стены, понадобится виза специалиста Киевгосэкспертизы».
 
В каждой из согласующих организаций предстоит официально уплатить ведомственные сборы (в совокупности — свыше $500). И это только легальные расходы.
 
Далее необходимо получить:
 
l справку о согласии всех совершеннолетних жильцов и собственников реконструируемых помещений с заявленной перепланировкой;
l письменное заявление владельцев смежных, выше- и нижерасположенных помещений, что они не возражают против перепланировки. Заверить их подписи надо в жэке. Положительное заключение экспертов и согласованный проект подать в районную администрацию для получения разрешения на проведение ремонтно-строительных работ. После проведения ремонтных работ получить на руки акты о выполненных работах — от лицензированной организацииподрядчика.

 
Получить заключения от газовой и энергослужбы, жэка, райжилуправления. Провести промеры БТИ для получения нового техпаспорта. Получить акт о вводе квартиры в эксплуатацию. Получить новый правоустанавливающий акт на право владения жильем.
 
Александра Метц