Как правильно оценить квартиру? Часть II. Формула оценки недвижимости «Три L»

Есть даже формула ценообразования, именуемая «Три L», более известная как «Location, Location, Location». То есть, при определении цены, на первом месте находится местонахождение недвижимости, на втором месте - местонахождение недвижимости, на третьем месте – местонахождение недвижимости. Все остальные факторы учитываются лишь потом.

Как сообщалось ранее информационно-аналитическим отделом портала недвижимости domik.ua от 31.10.11. Цитата: "Правильная оценка квартира - вещь очень непростая. Во многом это объединение науки, опыта и искусства. Дело в том, что оценка должна учитывать не только объективные, но и субъективные факторы. Кроме того, каждая оценка имеет свою цель."

Этой формуле уже более сотни лет, и взята она не с потолка (как это может кому-то показаться), а в результате обобщения многовекового опыта продажи недвижимости в Англии. Учитывая популярность данной формулы, она неплохо описывает реалии мира недвижимости. Вот только в разных странах ее воспринимают по-разному.

Применительно к отечественному рынку недвижимости, первое L наверняка означает город, второе – район в городе, третье – микрорайон или квартал. На практике это означает, что риэлтор, проработавший много лет в одном районе, должен осваиваться в соседнем. При смене же города, риэлтор должен многому учиться заново.

Что же касается «обычного» продавца или покупателя, решившего оценить конкретную недвижимость, то ему необходимо начинать с изучения аналитики, а также статистики цен в городе и районе.

Сразу отметим, что достоверной статистики цен продаж нет ни у кого. Нет ее даже в Минюсте, куда стекается информация обо всех сделках (многие наши граждане стараются минимизировать налоги, а потому указывают в купчих заниженные цены). В агентствах недвижимости есть информация о ценах продаж весьма ограниченного числа квартир. Но, во-первых, они предпочитают не афишировать подобную информацию. А, во-вторых, статистика, построенная на основе небольших выборок, имеет слишком большие погрешности.

Потому анализировать придется статистику цен предложений, а она в большинстве случаев на 10-20% выше цен продаж «среднестатистических квартир».

Тем не менее, в первом приближении статистика цен предложений позволяет разобраться в соотношениях весов первых двух L из приведенной выше формулы. В частности, позволяет понять, насколько цены в столице отличаются от цен в городах-миллионниках и в областных центрах. Аналогично и с соотношениями цен по районам крупного города. Не редко в центральных районах квартира стоит в полтора-два раза дороже, чем аналогичная квартира на окраине.

Статистика цен предложений по районам Киева регулярно публикуется на портале недвижимости domik.ua.

Наиболее сложно разобраться с соотношениями цен на уровне жилых массивов и микрорайонов. Дело в том, что чем меньше территория, тем меньше продаваемых объектов; соответственно возрастает влияние каждого из них на статистику цен. В этих условиях появление в продаже всего нескольких объектов с нехарактерными ценами заметно меняет статистику цен, а это затрудняет анализ и сравнение цен по микрорайонам.

Потому каждую конкретную территорию необходимо изучать. Причем изучать с учетом приоритетов потенциальных покупателей. А критериев и приоритетов у покупателей много. Вот лишь некоторые из них:

- наличие общественного транспорта (в первую очередь, метро);

- развитая транспортная инфраструктура;

- благоприятная экологическая обстановка;

- наличие парков, скверов, зон отдыха;

- наличие просторных зеленых дворов;

- благоприятная криминогенная обстановка;

- наличие парковок;

- наличие предприятий, офисных центров, мест для работы;

- архитектурные особенности территории;

- наличие детских заведений (поликлиник, садиков, школ);

- наличие школ с высоким рейтингом;

- наличие супермаркетов, магазинов, рынков;

- наличие спортивных площадок, стадионов, кинотеатров.

И тут мы подошли к тому, что поскольку системы приоритетов у всех людей разные, то и оценивают они микрорайоны, дома и квартиры по-разному. А это означает, что при оценке жилья желательно составить обобщенные портреты жителей отдельных микрорайонов. Это необходимо для того, чтобы более четко определить системы их приоритетов; понять, что для них дорого, а что не очень. И использовать эти знания при торгах, покупая там квартиру.

Учитывая, что продажа квартир в своем большинстве, это фактически обмены, опытный посредник всегда может выпятить недостатки одного микрорайона и поднять рейтинг другого. Мол, тут школа хорошая, но общественный транспорт плохой…Школа вам не нужна, потому целесообразно переехать туда, где общественный транспорт хорошо работает.

Во многом схожая задача стоит и перед теми, кто продает квартиру. Продавцу важно понимать приоритеты покупателей, искать среди них «своего». Скажем, если рядом с домом есть детский садик или престижная школа, то продавцу целесообразно ориентироваться на покупателей с детьми. Для них данная квартира может оказаться более ценной, чем аналогичная вдали от престижной школы.

Кто-то готов доплатить за скверик под окнами, кто-то за развитую транспортную инфраструктуру, кто-то за южную сторону дома… Возможных плюсов (равно как и возможных минусов) – великое множество. Для одних они существенны, для других не очень. И все это влияет на оценку квартиры.

Но в любом случае оценка квартиры с точки зрения ее местонахождения носит лишь предварительный характер.

Рыночная цена квартиры (и квадратного метра в ней) зависит от типа и особенностей дома, количества комнат, метража, наличия ремонта, планировки, состояния подъезда и многих иных факторов. Но об этом в следующей части статьи.

Продолжение следует.

Первая часть: Как правильно оценить квартиру? Часть I

Автор: Владимир Коломейко

Информационно-аналитический отдел портала недвижимости domik.ua