Как продать квартиру: считаем цену и даем рекламу
Выставляем правильную цену .
Главная причина «зависания» квартир — неадекватная стоимость. «80% квартир на рынке предлагаются по завышенной цене», — утверждает директор риелторской компании « Золотые ворота » Алексей Холмецкий. Шансов продать их почти нет. Вообще же ценообразование, по словам Безуглого, бывает трех видов.
ДОРОГО-БОГАТО. Первый — уже упомянутое завышение цен. Получается это примерно так: человек смотрит газету и выбирает максимальную цену или близкую к ней из похожих предложений: «В моем доме такую же квартиру выставляют за $100 тыс. А моя чем хуже?» Получается своего рода парад ценовых амбиций продавцов, который реальные покупатели игнорируют. Причем сплошь и рядом неадекватные цены ставятся и на квартиры, продаваемые через агентства, хотя уж там-то должны бы понимать, что к чему. По словам Холмецкого, виновен в этом страх риелторов — если они попытаются оспорить ценовые фантазии хозяина квартиры, он просто уйдет в более покладистое агентство.
ДЛЯ ЛЮДЕЙ. Вторая группа — квартиры по, условно говоря, «рыночной» цене. Раньше признаком таковой было то, что квартира продавалась за 2—3 месяца. Сейчас люди принимают решение о покупке дольше, поэтому, по мнению Безуглого, нормальными сроками экспозиции могут считаться 3—6 месяцев.
ПОБЫСТРЕЕ. Третий вариант — когда человек хочет продать квартиру быстро и назначает цену на 5—10% ниже рыночной. Вот такие объекты продаются быстро. БАЗА. Чаще всего для ценообразования используется сравнение. Оно включает в себя два шага: выбрать аналоги в предложении на рынке, затем найти отличия в параметрах квартир-аналогов и оценить их в деньгах. Аналоги — квартиры, максимально близкие по характеристикам к продаваемой. Выбрав хотя бы 20 таких, надо обзвонить хозяев и выяснить, как долго каждый объект находится в продаже. Если квартира продана — как быстро и почем она продалась. Те, что продаются слишком долго, считаем переоцененными, те, что продались слишком быстро — недооцененными, вычеркивая из списка и те, и другие. Среднюю цену оставшихся квартир и считаем базовой.
ПОПРАВКИ. Есть ряд факторов (местоположение, транспортная доступность, экология, тип дома, этаж, состояние подъезда, вид из окон, ремонт, состояние сантехники и т. д.), влияющих на цену. Сколько «стоит» каждый из этих факторов, знают опытные риелторы. Можно составить свою таблицу поправок к цене, поговорив с владельцами аналогичных квартир или проанализировав базу предложений.
Даем рекламу.
Самая лучшая цена сама по себе квартиру не продаст — нужна реклама. Если мы хотим действовать без агентства, надо решить три задачи: составить завлекательный текст объявления, разметить его в нужном месте и следить, чтобы с ним все было в порядке.
ТЕКСТ. Объявление должно иметь заголовок, способный привлечь внимание покупателя. Как правило, читателей соблазняют шедеврами вроде: «Однокомнатная, столько-то метров в районе Гадючий Хвост за такую-то кучу долларов». Все хорошо, если в Гадючьем Хвосте предлагается одна такая квартира, или хотя бы 5—10. А если у покупателя от одинаковых заголовков в глазах рябит? Тогда он обратит внимание на ваше объявление только, если площадь для такой цены слишком большая или если цена для такой квартиры довольно низкая. То есть если в заголовке описаны явные преимущества.
Можно обыграть и местоположение. «Гадючий Хвост» — слишком общая локация. Если есть чем похвастаться, указывайте конкретнее: «возле парка», «в двух минутах от метро», «уютный дворик», «отличное состояние» и тому подобное. Если ничего привлекательного найти не удается, а продать хочется — вернитесь к вопросу о цене. В самом тексте объявления постарайтесь изложить все позитивное, что приходит в голову.
РАЗМЕЩЕНИЕ. Основное внимание сегодня стоит уделить интернету — абсолютное большинство реальных покупателей ищут варианты именно там. По мнению Руслана Безуглого, надо присутствовать как минимум на следующих сайтах: Slando.ua, address.ua, aviso.ua и fn.ua. Кроме того, проследите, чтобы ваше объявление попало на агрегатор lun.ua: он сам забирает объявления с разных сайтов, но при условии, что в них указано максимальное количество данных.
ЗАЩИТА. Недобросовестные риелторы часто берут интересные чужие объявления и выставляют «под собой», порой по более низким ценам. Из-за этого посетители звонят не вам, а им. А они говорят нечто вроде «этой квартиры уже нет, зато можем предложить другую». Поэтому стоит следить, не «размножается» ли ваше объявление. И если что — писать в техподдержку сайта, мол, это мое объявление, а его незаконно скопировали, требую второе снять.
