Как сделать ремонт квартиры дешево и быстро

Стоимость полноценного некосметического ремонта, включая затраты на материалы, в Киеве в среднем составляет $300--400 за 1 м 2: примерно в $100--150 на 1 м2 обойдется непосредственно работа наемных специалистов, еще от $200 за 1 м2 уйдет на стройматериалы. В регионах Украины ненамного дешевле, но все же разница по сравнению со столицей есть. Например, во Львове отремонтировать 1 м2 жилья обойдется в $180--300, в Одессе -- $140--400, в Харькове -- $160--380, в Днепропетровске -- $150--350, в Донецке -- $250--400.

 
Однако это затраты на ремонт среднего качества с использованием относительно недорогих черновых и чистовых стройматериалов. "В среднем стоимость 1 м2 ремонта с учетом материалов составляет около $250--300. Но если вы делаете эксклюзивный ремонт, тогда ценовая политика совершенно другая. Цена 1 м2 в данном случае достигает $1000 и выше", -- разъяснил корреспонденту "Денег" заместитель директора строительной компании "Киевэкономцентр" Петр Шпак. Цена евроремонта увеличивается за счет дополнительных, часто более сложных, работ и использования более дорогих стройматериалов. По словам президента компании Real Estate Solutions Сергея Карамнова, в стоимость эксклюзивного ремонта входят: улучшенная или высококачественная подготовка потолков, стен и полов, покраска потолков, оклейка или покраска стен, устройство декоративных элементов из гипсокартона, настил полов, ремонт санузла "под ключ", монтаж электропроводки и слаботочных линий от щита.

 
Цена работ зависит от типа и возраста дома, а также от вида отделки. Например, ремонт квартиры в старом доме с деревянными перекрытиями обойдется дороже всего -- $250--350 за 1 м2, в старом доме с железобетонными перекрытиями -- $230--300, в новых панельных, монолитных и кирпичных домах -- $220--280 за 1 м2.

 

Шоповедение

 
Затраты на покупку стройматериалов весьма ощутимы -- на них приходится среднем около 50% сметы всего ремонта! Только расходы на розетки, выключатели, различные кабели, заглушки и вентиляционные решетки могут "съесть" до 5--7% бюджета ремонта. Стоит учитывать то, что стоимость производства многих материалов растет вместе с удорожанием энергоносителей в стране, и цена на них постоянно увеличивается. Петр Шпак подсчитал, что за прошедший год стройматериалы в Украине подорожали в среднем на 20--30%. А директор строительной компании "Архитектура и Технологии" Алексей Чайка отметил, что по некоторым позициям рост составил 120%.

 
Расходы на клеи, шпатлевки, грунтовки, сухие смеси, гвозди, трубы, краны, провода, автоматы защиты также зависят от типа дома -- чем хуже исходное состояние основных конструкций, тем всего этого добра потребуется больше. Приблизительно $150--200 за 1 м2 придется потратить на их закупку жителям старых домов с деревянными перекрытиями, $100--120 -- тем, кто живет в домах с ж/б перекрытиями, $100--110 -- в новых монолитных или кирпичных многоэтажках.

 
В зависимости от финансовых возможностей собственника жилья придется ему выбирать и политику закупок. При самом дешевом варианте (затраты до $100 на 1 м2 ремонтируемой квартиры) придется довольствоваться недорогими внутренними дверьми по $100--200 за единицу, унитазом за $100, умывальником за $50, плиткой по $10 за 1 м2, обоями до $10 за рулон, паркетом или ламинатом по $25 за 1 м2, розетками и выключателями по $5.

 
Средний вариант вдвое дороже: $200--250 за 1 м2, в этом случае закупаются материалы более высокого качества. Например, можно позволить себе положить дорогой паркет по цене от $50 за 1 м2 или приобрести душевую кабину за $300--700.

 
Границ стоимости для варианта "выше среднего" не существует. В целом цены начинаются от $300 за 1 м2.

 
Затраты на "матчасть" зависят от места покупки. Если хочется всего и сразу, стоит навестить один из строительных гипермаркетов, где можно закупить необходимые материалы фактически за один заход. Наценка ритейлеров составляет 20--40%, поэтому если есть время и терпение, можно обзвонить склады поставщиков стройматериалов и выбрать наиболее дешевый вариант. По закупочным ценам выгоднее приобретать "крупные" материалы, например, сантехнику и паркет.

 

О правильной эксплуатации рабочих

 
Цена

 
Комплексный ремонт квартиры в строительных организациях в среднем стоит $100--180 за 1 м2 без стоимости черновых материалов (еще $80--90). "Является ли он более дорогим, чем у "вольных" рабочих, сказать сложно, -- сомневается Алексей Чайка. -- Цена ремонта у "вольных" в начале работ существенно отличается от суммы на момент сдачи, ведь для привлечения клиента анонсируются не все работы и не полная их стоимость". Услуги плиточника обойдутся от $10 за 1 м2, сантехнические работы -- от $25 за 1 м2, укладка паркета (с учетом монтажа чернового пола, укладки штучного паркета, его шлифовки и лакирования) -- от $25 за 1 м2, линолеума -- от $2 за 1 м2. Оштукатурить стены можно минимум за $5--6, покраска обойдется от $2 за 1 м2, оклейка обоями с грунтовкой стен -- от $3--4 за 1 м2. Однако дело зачастую не только в цене.

 
Менеджер Татьяна решила отказаться от услуг специализированных фирм по другой причине. "Дело было не в стоимости ремонта, которая была примерно на 20% больше среднерыночной при сомнительном качестве и полноте работ, -- вспоминает она, -- а в сроках исполнения. Пообщавшись с пятью-шестью прорабами, мы с мужем пришли к выводу, что большинство комплексных бригад работают примерно по такому принципу: берут объектов столько, сколько смогут, а потом перебрасывают специалистов с одного объекта на другой. При этом ожидать, пока освободится нужная бригада, квартира может достаточно долго. Поэтому сразу называются сроки намного больше реальных". Ей пообещали, что сантехнику поменяют за три недели, электрику будут делать месяц, а "беспесчанку" -- полтора месяца. Татьяна отказалась и наняла "вольных" рабочих. Наемные сантехники работали 5 дней и за это время заменили все трубы, радиаторы, сантехнику, переварили полотенцесушитель и перенесли все счетчики воды.

"Наценка"
Хозяин -- барин в своей квартире и может заказать проект ремонта у дизайнера либо архитектора. Подготовка проекта и авторский надзор за его выполнением в среднем обойдется от $30 за 1 м2. Имея готовый проект, можно подсчитать приблизительную стоимость ремонта -- с точностью до 5% общей стоимости. При отсутствии проекта точность расчетов будет "плавать" в пределах 20--30% общей стоимости. "Вот что меня удивляет: все рассчитанные прорабами сметы не превышают $200 за 1 м2. Что это -- рекламный ход? Почему в процессе ремонта появляются еще 30--50% на дополнительные затраты?" -- не мог понять знакомый автору финансист Евгений, который вынужден был отдать за ремонт трехкомнатной квартиры $30 тыс. вместо планируемых $15 тыс. "Проект сэкономит и время, и деньги, так как по нему можно определить количество материалов, объем работ и последовательность их выполнения", -- считает г-н Чайка. Готовые планы отдаются рабочим, которые по ним они и делают ремонт.

 

Контроль качества

 
Подрядная организация должна составить смету в черновом варианте и предоставить ее клиенту для утверждения. Нужно, чтобы в ней должны детально были расписаны запланированные работы и необходимые материалы. Стоимость ремонта, разумеется, зависит от перечня работ, то есть вида ремонта.

 
После утверждения сметной документации у подрядной организации нужно потребовать план выполнения работ, в котором должно быть четко расписано, какие работы в какие сроки выполняются. "Это даст возможность эффективнее контролировать ход их выполнения. Общеизвестным фактом является то, что не все делается в срок, поэтому в ваших интересах оговорить систему штрафов за несвоевременное выполнение обязательств в договоре с компанией-подрядчиком. В противном случае вы рискуете: либо ремонт затянется, либо подрядчик, постоянно подгоняемый вами "в шею", осуществит работы менее качественно", -- советует г-н Шпак.

 
Чтобы следить за качеством выполнения работы, необходимо нанять контролера (технический надзор), который может профессионально контролировать работу исходя из рекомендаций собственника, а не из собственных эмоций. Строительные организации оказывают и эти услуги. Регулярный контроль над качеством выполняемых работ стоит $400--500 в месяц, разовая проверка -- $15--20 за 1 м2, проверка сметы -- $2 за 1 м2, оценка ущерба недвижимости от некачественной работы подрядчика -- $300. "Самостоятельно контролировать рабочих довольно сложно -- необходимо брать отпуск на время проведения ремонта и самому вникать во все нюансы. Лучшим вариантом считается найм прораба из сторонней строительной организации. Он является доверенным лицом и отвечает за решение огромного количества проблем (контакты с жэком, переговоры с соседями), контролирует рабочих, зная технологию выполнения работ, не дает "схалтурить", обеспечивает оговоренные сроки, организовывает доставку и контроль над качеством материалов и так далее", -- уверяет г-н Карамнов.

 

Ответственность перед и за

 
Воспользовавшись услугами "вольных" рабочих, можно попасть впросак. Привлечь к ответственности за некачественный ремонт их практически невозможно -- письменных договоров с хозяевами "шабашники" не заключают. Автору известна история, как одна пожилая пенсионерка наняла рабочих "с улицы" для того, чтобы они отремонтировали ее квартиру. Женщина попросила их купить стройматериалы, так как самой ходить на рынок было тяжело. Взяв $300 на закупку, "мастера" скрылись в неизвестном направлении. Дальше -- больше. Через неделю неизвестные пытались ограбить жилье пенсионерки. Эта история -- исключение, но все-таки лучше выбирать "вольных" мастеров по советам знакомых, которые остались довольны выполненной работой.

 
Главным фактором, от которого зависит успешный ремонт квартиры, является выбор подрядной организации и заключение с ней договора, в котором будут прописаны стоимость и сроки выполняемых работ. Строительную фирму как юридическое лицо можно привлечь к ответственности за некачественные услуги. Единственным фактором влияния на строительную организацию является наличие договора. Но это еще не все: акты о выполненных работах понадобятся при легализации перепланировки (см. стр. 12)!

 
"В договоре должны быть предусмотрены все существенные условия (проводимые работы, цена, сроки выполнения), а также права и обязательства сторон, качество работ, гарантии и ответственность подрядчика. При заключении договора необходимо потребовать от подрядчика его правоустанавливающие документы (устав, свидетельство о госрегистрации) и лицензию", -- советует юрист ЮК "Шмаров и Партнеры" Николай Сидоренко.

 
Если же собственник недоволен результатом выполненных работ, для начала необходимо зафиксировать то, что они были выполнены с отклонением от условий договора. Для этого надо обратиться в независимую экспертную организацию. "Например, в институт судебных экспертиз, где есть строительная экспертиза. Суды принимают во внимание такие заключения", -- рассказывает руководитель департамента недвижимости адвокатской конторы "Коннов и Созановский" Наталья Доценко-Белоус.

 

Почем квадрат красоты?

 
Стоимость работ в зависимости от вида комплексного ремонта (включая стоимость черновых и чистовых материалов, $ за 1 м2

 
Вид ремонта Стоимость с учетом материалов Стоимость без учета черновых материалов

 
Косметический ремонт 50--150 20
Ремонт эконом-класса 70--320 30
Ремонт бизнес-класса 300--530 100
Ремонт первого класса 500--670 160
Эксклюзивный ремонт От 600 220
* - Категория ремонта прежде всего зависит от стоимости и качества используемых материалов.
 
Что входит в стоимость ремонта

 
1. Стоимость проекта (если это необходимо)
2. Стоимость согласования (в случае перепланировки или устройства проемов в капитальных стенах)
3. Стоимость работ (демонтажных, монтажных, строительных, отделочных, сантехнических, электрических и так далее)
4. Стоимость черновых материалов (сухая смесь, цемент, различные шпаклевки, клеи, грунтовки, трубы, кабели и прочее)
5. Стоимость чистовых материалов (двери, плитка, паркет, линолеум, обои, розетки, выключатели, умывальники, унитазы и прочие "джакузи")

 

документов, необходимых при ремонте

 
1. Договор подряда
2. Смета
3. График выполнения работ, расписанный по числам, к которым должна быть выполнена та или иная работа
4. Ведомость оплаты расходов (работа, материалы)
5. Ведомость использованных средств на материалы

 

Хоть на стенку лезь!

 
Смета ремонтных работ в трехкомнатной квартире площадью 115 м2 с двумя санузлами, включая материалы

 
Вид работ Стоимость, $
Проект 3450
Замена электропроводки 2600
Установка окон 2300
Установка дверей 2500
Сантехнические работы 4500
Штукатурные работы 5000
Малярные работы стены 5000
Малярные работы потолка 1800
Замена радиаторов отопления отопления 1500
Стяжка пола 1400
Укладка паркета в трех комнатах 1500
Укладка плитки на кухне, ванной, холле и коридоре 2000
Разгрузка и подъем материалов 1500

Итого 36 550

 

Мойдодыра вызывали?

 
Прямо на этапе проектирования ремонта надо позаботиться о том, чтобы впоследствии уборка не доставляла чрезмерных хлопот. С этой точки зрения и нужно рассмотреть все предложенные дизайнерами и/или архитекторами варианты покрытий для пола, потолка, стен.

 
В жилых комнатах ламинат и натуральный паркет -- наиболее гуманные по отношению к обитателям квартиры материалы. Они легко очищаются современными пылесосами, даже не моющими. Современные ковровые покрытия, особенно из натуральных материалов, тоже хороши. Но для ухода за ними непременно потребуются моющий пылесос и часок-другой личного времени (в неделю). А моющему пылесосу будут необходимы специальные моющие средства.

 
Никаких особенных сюрпризов не преподнесут обои (любые предназначенные для жилых помещений) и разнообразные покрытия для стен, изготовленные из натуральных материалов (пробка, тростник, бамбук, сизаль и прочее).

 
Если не пытаться имитировать хижину из пальмовых листьев, а ограничиться чем-то менее радикальным -- вроде крашенной водоэмульсионкой гипсокартонной плиты, то и с потолка никаких неприятностей при уборке не дождаться.

 
Остаются стены на кухне, в ванной комнате и туалете, а также полы в ванной и туалете -- там, где влажно и тепло. Опыт вопиет о том, что оптимальным покрытием для этих поверхностей является керамическая плитка -- на каждый случай подходящего типа (гладкая, глазурованная, нескользкая, мозаичная и другие). Поклонникам натуральных материалов предлагаются мрамор или гранит, тем более что модные марки керамической плитки отнюдь не уступают по цене натуральным облицовочным материалам. Но! Нужно отдавать себе отчет: затраты на укладку природного камня существенно выше расходов на укладку керамической плитки -- минимум в полтора-два раза.

 
В любом случае, при укладке плитки придется предусмотреть обработку швов специальными затирками и герметиками (например, продукцией Ceresit с формулой MicroProtect или ее аналогами). Они гарантируют не только достойный вид стенам или полу, но еще и отсутствие извечных и нежелательных спутников "служебных" помещений -- грибков, плесени и прочих малоаппетитных порождений влажной атмосферы.

 

Юрий Носовский, к.т.н., руководитель группы развития сухих продуктов компании "Хенкель Баутехник (Украина)":

 
- Сократить расходы на разнообразные сухие смеси (клеи для плитки, выравнивающие смеси, штукатурные смеси и прочее) при ремонте квартиры можно, если следовать таким правилам:
- максимально качественно выполнить подготовку основания (обеспечить максимально возможное выравнивание поверхности, отсутствие трещин, сколов и других дефектов);
- отделочные смеси готовить строго согласно техническому описанию для получения оптимальной консистенции, что снижает потери этих материалов при нанесении;
- при работе пользоваться современными средствами приготовления, нанесения и обработки отделочных материалов;
- применять материалы одного производителя, так как они идеально сочетаются между собой.

 

На всякий случай…

 

До того момента, пока жильцы не начинают менять трубы, проводку, сносить или ставить стены, ответственность за все бытовые катастрофы несет ЖЭК, но после того, как они это сделают, бремя ответственности ложится на их плечи. При этом ущерб, нанесенный соседям, придется возмещать также виновникам ЧП. Если от этой мысли на голове и других местах начинают шевелиться волосы, стоит купить полис страхования ответственности перед третьими лицами и с облегчением переложить часть ответственности на страховщика.

 
Тариф по этому виду страхования составляет от 0,1% до 0,8% страховой суммы в год -- в зависимости от условий конкретной страховой компании. Минимальный размер страховой суммы у большинства страховщиков равен $5--10 тыс., максимальный -- $100 тыс. Какая именно сумма будет записана в договоре, зависит исключительно от пожеланий страхователя.

 
Большинство страховщиков включают страхование гражданской ответственности перед третьими лицами в полис страхования личного имущества. Если квартира еще не застрахована, возможно, имеет смысл приобрести именно такой комплексный полис. В таком случае тариф на страхование ответственности будет немного ниже -- 0,05--0,3%. Отдельно страхуют ответственность компании "Аска", "Оранта", "Кредо-Классик", "Эталон".

 
Однако не все так уж "мармеладно". "Деньги" предупреждают: страховка покрывает только риски затопления, пожара и взрыва газа. Если же по причине слишком смелой перепланировки квартиры у соседей что-то обвалится, страховая компания не будет покрывать ущерб. Покупать страховку придется уже после завершения ремонта, так как классическим исключением по страхованию ответственности является проведение строительных работ на территории застрахованного жилья.

 
Ущерб, нанесенный соседям в процессе ремонта, может быть покрыт полисом страхования профессиональной ответственности строителей или страховкой строительно-монтажных работ. Правда, на практике отыскать бригаду рабочих, ответственность которой застрахована, нелегко. Единственный вариант -- перед началом работ договориться с руководителем бригады и оплатить стоимость полиса самостоятельно, хотя обойдется это недешево. Страховой тариф колеблется от 0,5% до 5% страховой суммы. Достоинство такого страхования в том, что покрываться будет не только ущерб, нанесенный соседям, но и убытки, причиненные непосредственно ремонтируемой квартире.

 

Уют. Как он нам дорог

 

Если своих денег на задуманные ремонтные работы недостаточно, их можно взять взаймы у банка. Благо, предложений по кредитованию ремонта предостаточно.

 
"Деньги" выяснили: в среднем кредитные ставки по целевым займам на ремонт и реконструкцию жилья составляют 17--18% в гривнах, 12--14% в долларах и 11--13% в евро. Предельные сроки кредитования колеблются от 5 до 15 лет, но большинство банков кредитуют ремонтные работы на срок до 8--10 лет.

 
Проблема одна -- выдать крупную сумму банкиры готовы только под залог, желательно, недвижимого имущества. Получается, что те, у кого жилье находится в ипотеке, а другой недвижимости нет, взять кредит на ремонт практически не в состоянии. Точнее, могут, но этой суммы хватит разве что на косметические ремонтные работы. Максимальный размер беззалогового займа составляет всего $5тыс. (ПроКредитБанк, банк "Ренессанс Капитал"). Правда, еще $5--15 тыс. можно взять под залог машины -- если она есть и достаточно дорога.

 
Но есть и другой путь: можно попробовать получить деньги на ремонт и при оформлении кредита на покупку самой квартиры. Как правило, банкиры не возражают оценить недвижимость чуть дороже (на $5--10 тыс.), таким образом, выдав заемщику на руки сумму, превышающую реальную стоимость квартиры. Но не стоит рассчитывать на то, чтобы получить всю сумму на ремонт, $10 тыс. -- это предел. Впрочем, из разных финансовых источников так можно "нащипать" $10--25 тыс., которых вполне хватит на ремонт не очень большой квартиры.

 
Под залог недвижимости банки готовы выдать кредит в размере от 70% до 85% оценочной стоимости залога ("ОТП банк", VABank, Альфа-Банк, Укрсоцбанк). Но есть и такие, что выдают кредит в размере не более 60% стоимости залогового имущества (Родовид-банк) и даже 30% (Кредобанк). Отметим, что если залогом выступает непосредственно жилье, которое планируется облагораживать, этой суммы более чем достаточно.

 
Если брать кредит в долларах под залог недвижимого имущества и сроком на 8 лет, то переплата в среднем получится 50--60%, в зависимости от того, какова схема погашения: классическая или аннуитет. На аннуитете по кредитам на ремонт настаивают только банк "Надра", ПроКредитБанк и банк "Ренессанс Капитал". Заемщику придется также раскошелиться на две страховки (недвижимости и жизни заемщика), каждая из которых обойдется в 0,3--0,6% задолженности по кредиту ежегодно. Из одноразовых расходов надо учесть экспертную оценку недвижимости (300--400 грн.), услуги нотариуса (400--500 грн.) и оформление договора ипотеки (0,1% стоимости имущества).

 
Александра Метц