Как сдвинуть недвижимость

Едва ли не каждому жителю столицы хотя бы раз в жизни приходилось покупать/продавать квартиру или дачу, получать техпаспорт или кадастровый номер на участок. Все эти процедуры не только отнимают много времени, но и связаны с изрядной нервотрепкой. О том, как этого избежать, мы беседуем с директором ООО «Эдванс-информ» Алесей ПОПОВОЙ.

Внутренний замер не равен внешнему

— Пришел к нам летом киевлянин и попросил изготовить техпаспорт на дом, чтобы ввести его в эксплуатацию, — рассказывает Алеся Александровна. — Заказ мы выполнили быстро, поскольку имеем и опыт, и соответствующих специалистов. Через пару месяцев он снова нанес нам визит и пожаловался, что четыре раза подавал в государственную архитектурно-строительную инспекцию (Госархстройинспекция, бывшая ГАСК) декларацию о готовности дома к эксплуатации, чтобы его зарегистрировать, но безуспешно. Мы помогли ему правильно заполнить декларацию, и через 15 дней он получил положительный ответ.

— Неужели это так сложно — заполнить декларацию?

— Процедура эта простая, если знаешь тонкости действующего законодательства. В случае с нашим заказчиком дело осложнялось тем, что дом он построил самовольно. Такое случается довольно часто, поскольку процедура получения и согласования документов на строительство достаточно долгая и сложная, поэтому люди предпочитают узаконить жилье задним числом, когда оно уже возведено. В принципе в таком доме можно жить сколько угодно, но если вы захотите его продать или передать в наследство, то столкнетесь с большими проблемами.

Многие не знают, что согласно Кодексу об административных правонарушениях, им с начала придется уплатить штраф. Далее все зависит от того, в каком году был незаконно построен дом. Чтобы ввести самострой в эксплуатацию, надо получить от Госархстройинспекции документ, подтверждающий его соответствие строительным нормам, а для этого и нужна декларация. Когда ее зарегистрируют, можно подать документы в Укргосреестр и получить свидетельство о праве собственности на дом. Только после этого можно распоряжаться своей собственностью на законных основаниях. Но это только общая схема, а нюансов узаконивания самостроев не счесть.

К примеру, до 31 декабря 2013 г. действовал порядок приемки в эксплуатацию по упрощенной процедуре, определенный приказом №95 от 19.03.2013 г. Минрегионразвития. Согласно этому циркуляру меньше документов имели право подавать только те граждане, которые построили индивидуальные жилые, садовые и дачные дома, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения, а также пристройки к ним с 5 августа 1992 г. по 12 марта 2011 г. Им достаточно было подать в Госархстройинспекцию декларацию о готовности, отчет о проведении техобследования, техпаспорт и правоустанавливающий документ на земельный участок. После уплаты штрафа им выдавали документ на соответствие строительным нормам.

Будет ли продлен приказ №95 на 2014 год, неизвестно. Вполне возможно, что застройщикам придется узаконивать самострой в общем порядке, а эта процедура без помощи специалистов настолько сложная и долгая, что людям можно только посочувствовать.

Взять хотя бы технический паспорт. Казалось, составить его может любой, знакомый с арифметикой, но на практике мы постоянно сталкиваемся с тем, что люди очень часто путают жилые и нежилые помещения, неверно отображают их площадь, поскольку не разбираются во внутренних и внешних замерах. В нашей фирме этим занимается инженер по технической инвентаризации, прошедший соответствующее обучение и получивший сертификат.

К слову, еще одна распространенная ошибка, о которой приходится напоминать клиентам, — они при подаче в Укргосреестр документов забывают присовокупить к ним справку о присвоении адреса дому, и в результате выписку из реестра им не выдают.

Создать предприятие проще...

— Мой приятель много лет назад приобрел земельный участок в Киевской обл. Он рассказывал, что госакты на землю имеют разный цвет, например красные вроде бы потеряли юридическую силу и их нужно менять на бланки нового образца.

— Акты красного и желтого цвета выдавались до 2003 г., а затем пошли новые — зеленые и голубые. Отличие их в том, что в старых не было кадастровых номеров и сведений о земельных участках. Но в принципе все эти документы имеют одинаковую юридическую силу. Если у вас госакт старого образца, то в случае продажи земельного участка придется получить кадастровый номер. Мы этим тоже занимаемся.

А вообще процедура регистрации земельных участков практически не изменилась. Разница лишь в том, что раньше этим занималось Госагентство по земельным ресурсам, а сегодня Укргосреестр.

— Вы оказываете услуги и по разметке границ на местности. А зачем вообще это нужно? Насколько я понимаю, эта процедура не из дешевых.

— Существует такой термин, как межевание, то есть установление границ, что позволяет определить координаты и площадь участка. Если в правоустанавливающих документах на него нет привязки к местности, то при его продаже могут возникнуть сложности. Покупатель, например, откажется приобретать кота в мешке и потребует установить, не залезают ли границы вашей земли на соседские.

Такое часто случается, особенно когда после предоставления участка прошло много лет. А если вдруг окажется, что так оно и есть, то вам придется вносить изменения в свидетельство о праве собственности либо передвигать границы, только согласятся ли на это соседи? Некоторые хозяева годами воюют за квадратные метры и таскают друг друга по судам. Так что лучше не рисковать, а сразу четко определиться, где ваша земля, а где чужая.

— Не секрет, что сегодня множество фирм занимаются тем же, что и «Эдванс-информ», но качество их услуг, мягко говоря, оставляет желать лучшего. Встречаются и такие, которые предъявляют липовые сертификаты, берут деньги с граждан и исчезают. Как уберечься от таких мошенников?

— Если вы зайдете на наш сайт, то найдете документы, подтверждающие нашу легитимность: свидетельство о госрегистрации в качестве юрлица, выписку из госреестра юридических и физических лиц, справку государственной службы статистики, лицензию госагентства земельных ресурсов и квалификационный сертификат, выданный Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Если фирма, в которую вы обратились, не имеет этих документов, то с нею лучше не связываться. К слову, в случае сомнений в их подлинности вы имеете право сделать запрос в госреестр и попросить выписку об интересующей вас фирме. Кроме того, легальное предприятие обязано заключить с вами договор на оказание услуг, где будут прописаны все условия, включая и форс-мажорные обстоятельства.

— Ко мне на электронную почту постоянно поступает спам различных фирм с предложениями о ликвидации предприятия. Как специалист в этой сфере, можете рассказать, действительно ли эта процедура настолько сложна, что без посредников не обойтись?

— Эта тема настолько многообразна, что мы можем проговорить полдня. Могу сказать однозначно: создать предприятие проще и безболезненнее, чем его закрыть. Куда проще ликвидировать физическое лицо. С этим может справиться и предприниматель, правда, при наличии у него юридического или экономического образования.

Порядок ликвидации юрлица прописан в ст. 110 — 111 Гражданского и в ст. 59 — 60 Хозяйственного кодексов, в ст.19 — 22 закона «О хозяйственных обществах», в ст. 33 — 39 закона «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей», в законе «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом», а также в учредительных документах предприятия.

В случае его закрытия фирму обязательно проверят контролирующие органы, включая ГНАУ. При этом придется указать причину закрытия, доказать отсутствие долгов перед бюджетом и т. д. Единственное, на что хочу обратить внимание — нужно очень придирчиво и вдумчиво выбирать того, кто будет заниматься ликвидацией, потому что без взаимного и полного доверия не обойтись.

А вообще перечень услуг, оказываемых «Эдванс-информом», объемный. Это и выдача справок об отсутствии строений, первичная и текущая инвентаризация, приватизация, разделение и объединение земельных участков, разработка проектов по их отводу, присвоение кадастрового номера, регистрация фирм и предпринимателей, внесение изменений в учредительные документы. Но любая фирма, если она не развивается, рано или поздно проиграет конкурентам.