Как за 10 лет изменились цены на недвижимость в Киеве

После небольшого роста цен в течение предыдущих двух недель, на этой неделе стоимость квадратного метра недвижимости в Киеве снова снизилась, правда, всего на 0,2%. Снижение коснулось далеко не всех сегментов: например, квартиры в новых домах подорожали, так же, как и квартиры возле метро – рост в обоих случаях составил 0,7% за неделю.

В гривнах средняя по городу цена снизилась еще больше – на 2,8%, остальные сегменты в национальной валюте тоже подешевели. Это, очевидно, связано с укреплением гривны на этой неделе, которое, в свою очередь, было вызвано положительным решением МВФ относительно выделения Украине нового транша.

Читайте также: Строительные войны. Есть ли шанс изменить ситуацию

Отметим, что колебания средней по городу цены квадратного метра в пределах $1070-1100 продолжаются вот уже 4 месяца, хотя общий тренд остается нисходящим . Снижение стоимости квартир преодолело много психологических рубежей продавцов. К примеру, сегодняшняя средняя по городу цена почти в два раза ниже, чем 10 лет назад.

Тем более интересно рассмотреть, как менялась стоимость столичной недвижимости в 10-летней ретроспективе.

Итак, в середине сентября 2006 года стоимость квадратного метра в Киеве составляла $1941. 2006 год был периодом самого бурного в истории киевского рынка недвижимости роста цен – уже через месяц квадратный метр стоил на 7,7% дороже, а к концу 2006 года цена, по сравнению с серединой сентября, выросла на 26,6%, до $2457.

Процветание рынка недвижимости обеспечивали общий экономический рост и постоянное повышение доходов населения, причем в Киеве эти доходы многие получали в долларах: в валюте выплачивали заработную плату, в ней же платили за аренду квартиру. И брали ипотечные кредиты. Банки раздавали сравнительно доступные кредиты под 10% годовых, не слишком проверяя платежеспособность заемщиков. Последние же смело связывали себя кредитными обязательствами, ведь показатели роста стоимости приобретенной в кредит недвижимости, даже не самой качественной, существенно превышали процентную ставку. Кстати, в качестве валюты кредита в ходу был не только доллар – оформляли займы и, например, в швейцарских франках, на более выгодных для заемщика условиях.

Многие в этот период вкладывали средства, в том числе, кредитные в строящиеся дома. Строительство велось стахановскими темпами, застраивались и спальные районы, и центр города, открывались новые ветки метро. Инвестировать было так же выгодно, как и брать ипотечные кредиты: к окончанию строительства продать квартиру в новом доме можно было существенно дороже. Отдельные инвесторы умудрялись приобретать сразу по 10 квартир, чтобы потом с прибылью их перепродать.

Рост цен на квартиры в новых домах на вторичном рынке происходил синхронно с общегородским трендом. Разница в их стоимости составляла до 10%, но все время колебалась – то в одну, то в другую сторону. Квартиры возле метро 10 лет назад, как и сейчас, стоили заметно дороже, чем в среднем по городу, и колебания в этом сегменте не всегда соответствовали общегородским. Так, если ценовой пик в среднем по Киеве, по данным Domik.ua , был зафиксирован в июле 2008 года, то на квартиры у метро самая высокая цена была в апреле 2007-го - $3617 за квадратный метр. После этого цены в этом сегменте только снижались, хоть и с непродолжительными колебаниями.

Всеобщее благоденствие закончилось к концу лета 2008 года – вместе с ипотечным кризисом в США. Суть кризиса, отлично показанная в прошлогоднем оскаровском фильме «Игра на понижение», сводилась к тому, что тысячи заемщиков американских банков оказались неспособными платить по кредитным обязательствам – выдавая кредиты, американские банки также не очень тщательно проверяли платежеспособность клиентов. Кризис затронул экономики всех стран, которые так или иначе зависели от доллара. И Украина, конечно же, не стала исключением: после снижения до 4 грн за доллар летом 2008 года, осенью американская валюта подорожала более, чем вдвое. И лишь позже стабилизировалась на отметке 8 грн.

Для большинства заемщиков кредиты резко подорожали в два раза. Кто мог расплатиться – расплатились сразу, кто-то продолжал выплачивать ипотеку по новому курсу, но были и те, для кого новые суммы оказались непосильными. Остановилось большинство строек, некоторые из них были впоследствии закончены, а некоторые так и остались недостроями до сих пор. Все это спровоцировало резкое снижение цен на недвижимость.

Рост цен на квартиры в среднем по Киеву остановился в начале августа 2008 года на отметке $2953/кв.м , квартиры в новых домах в этот период стоили несколько дешевле - $2817/кв.м, но дешеветь стали заметно быстрее: если к концу 2008 года цены в среднем по городу упали на 5,5%, до $2808 за квадратный метр, то в новых домах – на 8,2%, до $2587. Квартиры возле метро в этот же период подешевели на 6,3%.

Однако наиболее стремительное снижение происходило в январе-марте 2009 года, когда многие владельцы квартир начали выставлять их на продажу, чтобы вернуть кредиты банкам. На начало апреля средняя по городу цена упала до $2020/кв.м (-32,6% по сравнению с августом 2008), квартиры в новостройках подешевели до $2062/кв.м (-27,8%), а квартиры возле метро – до $2813 (-13%). После этого нисходящий тренд укрепился, но стал вялотекущим.

Следующие 5 лет были периодом рецессии на рынке недвижимости. Ипотеку в долларах запретили законодательно, в гривнах… банки не спешили выдавать кредиты, а украинцы – их брать. Процентная ставка выросла до 15-20%, перед выдачей кредита заемщика тщательно проверяли – и многим отказывали. Благосостояние населения росло медленно. Причин для процветания рынка не было. Цены падали примерно на 2-3% в год, сделок было не так много, как в 2005-2008 годах, тем не менее, «квартирный вопрос» многие киевляне решали.

За 5 лет – с начала апреля 2009 до начала апреля 2014 года средняя по Киеву стоимость квартиры упала на 16%, до $1696/кв.м. Квартиры в новостройках за тот же период подешевели на 10,5% - в течение всех 5 лет цена на них оставалась чуть выше, чем в среднем по городу. Квартиры возле метро по-прежнему оставались самым дорогим сегментом, но и потеряли в цене больше всех – 26,3%.

Зато начал оживать первичный рынок. Не последнюю роль в этом сыграла рассрочка, которую застройщики начали предлагать своим клиентам в отсутствие ипотеки. К концу 2013 года Киев застраивался почти так же активно, как и в 2007-2008.

2014 год стал роковым и для страны в целом, и для рынка недвижимости, в частности. Курс доллара начала расти уже в марте – практически сразу после Революции достоинства. Потеря Украиной Крыма и начало военных действий на Донбассе вкупе с пустой, как оказалось, казной, способствовали усугублению этого процесса. Гиперинфляция, резкое снижение уровня жизни отрицательно сказались и на рынке недвижимости. Вторичный рынок почти остановился, зато первичный активно развивался. В условиях, когда приобрести валюту стало почти невозможно, единственным способом сохранить гривневые сбережение стало инвестирование в новостройки, где ценообразование осуществлялось в гривнах, и многие застройщики не спешили поднять цены.

В 2008 году гривна потеряла 37,5% своей стоимости, после чего цены на квартиры снизились на 32,2%. В 2014-м девальвация гривны составила 60% и продолжается до сих пор. На сегодняшний день, по сравнению с началом 2014 года, гривна потеряла почти 70% своей стоимости, а по сравнению с летом 2008 года – почти 81%.

После девальвации 2014 года самое стремительное снижение цен на квартиры длилось в течение апреля 2014-апреля 2015 года. За этот период средняя по городу цена упала на 27,5%, квартиры в новых домах подешевели на 31,4%, квартиры возле метро – на 29,1%.

В целом же, с начала 2014 года по сегодняшний день средняя по Киеву стоимость квадратно метра снизилась на 36,4%, квартиры в новых домах упали в цене на 39,6%, а квартиры возле метро – на 35,4%. Однако, как видим, этот показатель пока далек от уровня девальвации гривны.

Если сравнивать сегодняшние цены с ценами аналогичного периода 2006 года, получим снижение средней цены квартиры на 44,3%, в новых домах – на 45,9%, а квартир у метро – на 52,6%. Многие участники рынка считают, что это – его, рынка, дно. Однако, как мы выяснили, гривна, в которой исчисляются доходы большинства украинцев, за этот период потеряла в цене более 80%.

Но дело даже не в этом. Способствовать развитию рынка недвижимости может сочетание таких факторов, как стойкое и ощутимое улучшение благосостояния населения, уверенность в завтрашнем дне и наличие доступной гривневой ипотеки. Пока можно говорить только о наметившимся улучшении благосостояния отдельных групп населения. А это значит, что рынок и дальше будет падать, хоть темпы падения и будут замедляться.

Впрочем, среди факторов влияния есть и еще один – курс доллара. Замедление темпов падения цен на квартиры возможно только при курсовой стабильности. Если же курс и дальше будет расти, снижение цен ускорится.

Читайте также: Сколько должны стоить квартиры в Киеве, чтобы их покупали

Из новостей этой недели стоит отметить некоторые подвижки в вопросе противостояний вокруг строительных площадок, о которых мы подробно писали в нашем предыдущем обзоре: городские власти, Нацполиция и застройщики подписали меморандум о сотрудничестве. Суть меморандума сводится к тому, что застройщики перед началом строительных работ обязуются проводить разъяснительную работу с жителями микрорайона, вывешивать перед началом строительства информационный щит с указанием разрешительных документов и не пользоваться услугами частных охранных компаний. Нацполиция обещает защитить строительные площадки, у которых нет проблем с документами, от посягательств физических и юридических лиц, а КМДА – информировать обо всех выделенных под строительство участках.

Читайте также: Конфликтам на строительных площадках пришел конец?

Документ подписало большинство ведущих строительных компаний столицы, однако, как известно, Меморандум не является нормативным актом, а следовательно – отнюдь не обязателен к выполнению какой бы то ни было из сторон.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попало 14767 – это на 5,1% больше, чем на прошлой неделе.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в дореволюционных домах. В отличие от «сталинок», о которых мы писали в предыдущем обзоре, они не спешат сдавать позиции, и за год потеряли в цене всего 7,8%.

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в дореволюционных домах:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Графики цен демонстрируют разнонаправленные тенденции. С одной стороны, мы видим заметное снижение цен на двух- и трехкомнатные квартиры, продолжавшееся до середины июля, после чего цены начали расти. В то же время, цены на однокомнатные квартиры, заметно выросшие в мае-июне, последние два месяца почти не меняются. И если полгода назад самыми дорогими в дореволюционных домах были трехкомнатные квартиры, что в целом характерно для центральных районов города – а именно там находится большинство дореволюционных домов, – то сейчас стоимость квадратного метра всех типов квартир практически сравнялась, однако дороже всех стоит квадратный метр однокомнатной.

Несмотря на почтенный возраст, дореволюционные дома продолжают относить к «элитной» недвижимости – благодаря высоким потолкам, большим площадям и локации. Квартиры в таких домах, особенно однокомнатные, нередко используют для посуточной аренды, а значит, они могут приносить неплохой доход даже в наше, неблагоприятное для арендодателя, время. И хотя продаются квартиры в дореволюционных домах не так часто, как новостройки или «гостинки», их владельцы в большинстве случаев, не видят смысла продавать свою недвижимость по бросовым ценам. Отсюда – и столь незначительные показатели снижения.

Ввиду недостатка информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы не приводим примеры заключенных сделок.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016