Какие налоги платят инвесторы и застройщики в 2017 году

При каких обстоятельствах, и в каком размере инвестор и застройщик обязаны выплачивать налоговый сбор — читайте на страницах портала недвижимости Domik.ua.

В законодательстве действуют нормы, контролирующие налогообложение участников строительного рынка. Ниже представлены виды инвестирований в недвижимость и налоги, которые действуют в каждом конкретном случае.

Фонды финансирования

Фонд финансирования строительства (ФФС) — это один из основных финансовых инструментов, благодаря которому можно приобрести жилье в новостройке. Согласно закону Украины №978-IV от 19.06.03 «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». ФФС — это не юридическое лицо, которое наделено правом создавать фонд, в обязанности которого входит привлечение средств юридических и физических лиц с целью финансирования строительства, для последующей передачи недвижимости в собственность инвесторам.

Согласно закону, после введения строительного объекта в эксплуатацию, имущественные права регистрируются на инвесторов.

Строительная компания, которая получила вознаграждение от фонда финансирования за выполненные работы, выплачивает с полученной суммы налоги. В этом случае вознаграждение считается доходом, на который начисляется 18% налога на прибыль и 20% НДС.

Читайте также: Когда инвестор не платит за лишние метры квартиры в новостройке

Покупка ценных бумаг

Такой тип финансирования регулируется Законом Украины №3480 «О ценных бумагах и фондовый рынок» и положением о порядке выпуска облигаций предприятий, утвержденным решением №322 Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР). Согласно этим положениям, в такой форме финансирования выступают три стороны:

- хранитель беспроцентных целевых облигаций — банк или компания по управлению активами, которая отвечает за реализацию ценных бумаг путем продажи облигаций и обслуживания эмиссий;

- эмитент — застройщик, на которого оформлен участок под строительство;

- номинальный держатель — это собственник целевых облигаций, а значит — инвестор, который приобрел ценные бумаги у хранителя.

Целевые облигации, в большинстве случаев, выпускают в бездокументарной форме, а единица облигации равняется определенному количеству квадратных метров площади. Покупая квартиру, инвестор приобретает пакет ценных бумаг, общая сумма которых соответствует заявленной площади жилья. Имущественные права инвестор получает только после возмещения полной стоимости целевых облигаций, на которые оформлен договор. Выполнение обязательств со стороны застройщика обеспечивается за счет введение объекта в эксплуатацию и передачи прав собственности на жилье.

Читайте также: Преимущества и недостатки инвестирования через Фонд финансирования строительства

При первичной операции по оформлению целевых облигаций ценные бумаги не облагаются налогами. Но при оформлении договора купли-продажи между хранителем и будущим держателем — в обязательном порядке высчитывается налог НДС размером в 20%. Он распространяется на разницу между ценой первичной покупки и последующей продажи этих ценных бумаг.

Продажи через инвестиционные фонды и институты финансирования строительства не подлежат налогообложению. Застройщики пользуются такой схемой, чтобы избежать начисления налогов. Но погашение стоимости ценных бумаг и передача прав на недвижимость облагается НДС. При такой форме инвестирования, застройщик, по результатам хозяйственной деятельности обязан оплатить налог на прибыль в размере 18%. На покупку построенного жилья от застройщика на инвестора налоги не начисляются.

Читайте также: Что будет с валютными депозитами украинцев: мнения экспертов

Купля-продажа недвижимого имущества

После внесения изменений в Закон Украины №9024 «Об инвестиционную деятельности» , последующее финансирование жилищного строительства с привлечением средств частных лиц может осуществляться только через фонды инвестирования (ФФС, ФОН, ИСИ) или путем продажи целевых облигаций. Но компании, заинтересованные в реализации жилья без привлечения третьих лиц нашли решение: продажа имущественных прав с последующим заключением форвардных контрактов и дальнейшим оформлением заключительного договора уже купли-продажи недвижимости.

По такой схеме, инвестор выкупает часть квартиры, тем самым гарантируя, что в будущем выплатит остаток ее стоимости. При этом, инвестор приобретает имущественное право, которое обязует застройщика через условленное время предоставить оговоренное в договоре имущество. Форвардный контракт составляется при совершении первой сделки. В нем указывается сумма, которую инвестор обязан внести после введения недвижимости в эксплуатацию. Эта сумма определяется, как стоимость получения права собственности на оговоренный объект недвижимости.

Хотя последующими оформлением и регистрацией прав собственности занимается инвестор, налогами облагаются операции застройщика и продавца. По закону, компания получает прибыль от первичной продажи недвижимости, на что начисляются налог на прибыль в 18% и налог на добавленную стоимость размером в 20%.

Читайте также: Как защитить имущественные права на квартиру в новостройке

Ипотека

В ипотечном кредитовании с оформлением закладных участвуют три стороны: застройщик, инвестор и финансовая компания. При оформлении ипотеки финансовое учреждение-партнер застройщика выплачивает за инвестора стоимость имущественных прав, а затем и стоимость права собственности на недвижимость. В свою очередь, инвестор составляет договор купли-продажи с застройщиком и договор займа с финансовой компанией. Согласно договору, построенная в будущем квартира представляет собой предмет займа и, в случае невыплаты кредита, финансовое учреждение может отсудить квартиру, чтобы погасить кредитные обязательства.

Согласно нормам, указанным в Налоговом кодексе Украины, передача объекта ипотечного кредита инвестору, как должнику считается первой поставкой жилья. Поэтому, у застройщика возникает обязательство по выплате НДС в размере 20%. Инвестор в таком случае выступает в роли покупателя, поэтому при оформлении договора купли-продажи имущественных прав и договора купли-продажи собственности должен оплатить налог на доход в размере 18%.

Читайте также: Жилье в кредит на 30 лет в Украине — миф или реальность?

Договор уступки прав

Такой тип инвестирования заключается в том, что квартиры продают инвесторы, которые вложили деньги в жилье на более ранних этапах строительства. Переуступка — это процесс оформления договора, по которому владелец права требования объекта инвестиций переуступает другому инвестору эти права. Этот способ покупки жилья выбирают потому, что действующие инвесторы продают ранее купленные квартиры по меньшей цене, чем предлагает застройщик. В оформлении сделки участвуют три стороны — владелец инвестиций, будущий инвестор и застройщик. Строительная компания дает согласие на продажу жилья и подтверждает, что у владельца жилья нет задолженностей. До завершения оформления договора и всех выплат, новому инвестору переходят все права и обязанности предыдущего собственника.

Если в выбранном проекте строительства используется схема финансирования через ФФС — новому инвестору не начисляются дополнительные налоги. Если при покупке жилья необходимо переоформить предварительный договор купли-продажи имущественных прав — такая форма переуступки заверяется нотариально. Поэтому новый инвестор принимает обязанность выплатить налог на пенсионное страхование по ставке в 1% от общей стоимости жилья, когда будет заключаться основной договор. При оформлении переуступки налоги начисляются и первоначальному инвестору. Если цена в договоре по переуступке отличается от цены приобретения — новый инвестор платит налог на доходы физических лиц в размере 18% и военный сбор по ставке в 1,5.

Читайте также: Восемь обязательных вопросов, которые инвестору стоит задать в отделе продаж застройщика

Прежде, чем делать просчеты по выплатам, следует внимательно проверить надежность застройщика и законность выбранной новостройки. Первоначально стоит ознакомиться со списком объектов, которые получили статус «незаконное строительство». Актуальный перечень опубликован в статье «Незаконное строительство в Киеве 2017: полный список по районам».

Для более удобного поиска информации о новостройке и компании, которая ее представляет, подготовлен материал «Безопасная инвестиция: что можно узнать о застройщике и его жилом комплексе в Интернете».

Найти объект для будущих инвестиций в столице, который соответствует желаемым параметрам можно, воспользовавшись поисковой системой раздела строительных проектов в Киеве по ссылке.

Те, кто больше доверяют репутации строительной компании и примерам успешно реализованных проектов — могут выбрать новостройку по имени застройщика в Киеве.

Обсудить текущие тенденции рынка жилья и найти форум интересующей новостройки можно на форуме новостроек Киева и региона перейти к обсуждению.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017