Как защитить имущественные права на квартиру в новостройке

Даже после внесения всей суммы стоимости квартиры покупатель не является ее владельцем, ведь он приобретает не сам объект, а имущественные права на получение этой квартиры в будущем. Такие же права на этот же объект может приобрести еще один покупатель, и доказывать свое право на жилье придется в судах. А какая сторона выиграет спор, решит суд... на свое усмотрение. Однако, ряд постановлений, которые вступили в силу с 1 января 2016 года позволяют защитить права инвесторов.

Читайте также: На сколько снизилось строительство в Киеве в 2015 году

Событие, пробудившее желание написать этот материал, произошло 18 ноября 2015 года. Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты по гражданским делам рассмотрел дело № 6-1858цс15 о признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости — составляющую и неотъемлемую часть объекта капитального строительства (//jurliga.ligazakon.ua/news/2015/11/27/137853.htm ). Истец (физическое лицо) заключил с застройщиком договор на покупку квартиры в строящемся доме и полностью оплатил стоимость, указанную в договоре. После ввода в эксплуатацию он не смог получить квартиру, которая, как оказалось, была продана еще один раз юридическому лицу. Верховный Суд вынес решение в пользу юридического лица, как лица, купившего квартиру более законным способом. Другими словами: если вы купите квартиру в строящемся жилом доме по договору купли-продажи имущественных прав, то у вас нет никаких гарантий на получение в собственность этой квартиры.

Попытаемся перевести на понятный язык мудреные судебные термины и понять, что они означают для первичного рынка недвижимости Украины.

Итак, ВСУ вынес решение, согласно которому, если Вы купите квартиру в строящемся жилом доме по договору купли-продажи имущественных прав, то у вас нет никаких гарантий на получение в собственность этой квартиры. Как так? Разбираемся по порядку.

Если Вы собираетесь приобрести квартиру в строящейся новостройке, то Вы совсем не покупатель недвижимости. Вы — инвестор. Это означает, что вы рисковый человек и готовы поиграть с судьбой на деньги. При выборе жилья на первом плане всегда два параметра: месторасположение и стоимость, но подарки судьбы чаще всего скрыты на втором плане. Речь идет о конечном результате – получении готового жилья в собственность. И вот тут наш главный герой (т.е. физическое лицо — инвестор) впервые встречается с правовой стороной дела.

Читайте также: В Киеве готовят новые правила для застройщиков: как изменится город

При принятии решения о покупке строящейся недвижимости для начала хорошо бы поинтересоваться разрешительной документацией : есть ли разрешение на строительство и можно ли его вести на данном земельном участке. Если вы думаете, что тут все просто — есть разрешение — строят, нет разрешения — не строят, так тут все сложно. Часть застройщиков соответствующих документов могут просто не иметь. Те, которые документы имеют, могут иметь не те документы или документы с истекшим сроком действия. Те, у кого сроки еще не истекли, могут отказаться вам документы показать, а те, которые покажут, не дадут вам их копии. И только в нескольких отделах продаж вам отдадут копии разрешительных документов, но ни в коем случае не передадут вам на руки инвестиционный договор. А уж места, где вам презентуют все документы, включая инвестиционный договор, можно обозначать на карте Киева как инвестиционные заповедники. Кстати, на форуме Domik.ua ведется тщательный и детальный мониторинг новостроек Киева, которые возводятся с нарушениями . Ознакомиться с проблемными стройками можно и на ресурсе, разработанном столичной властью, однако информативность ее оставляет желать лучшего, а некоторые объекты от греха подальше там просто не публикуют (в данном случае под грехом подразумевается власть).

На инвестиционных рынках, торгующих акциями и другими ценными бумагами, принято публиковать информацию об эмитенте, который хочет занять на биржевом рынке денег. Узнать о финансовом состоянии девелопера на украинском первичном рынке недвижимости – дело, мягко скажем, сложное. На чем зиждется экономическое благополучие застройщика и за счет каких средств он собирается строить объект в случае перебоев с привлечением розничных инвестиций (читай: продаж) – тайна, покрытая строительной пылью. Инвестиционные гарантии и страхование рисков на рынке отсутствуют. Не обеспечивается также прозрачность информации о девелоперах. Исключением является, пожалуй, схема выпуска целевых облигаций, при которой в проспекте эмиссии публикуется кое-какая информация. Таким образом, руководствуясь ограниченным набором информации и кучей рисков, потенциальный покупатель заключает инвестиционный договор.

Читайте также: Как по-новому будут проверять субъектов строительной деятельности

А может тебе дать еще ключ от квартиры, где деньги лежат?

Тут мы подходим к сути нашей истории. Заключая инвестиционный договор, вы покупаете не недвижимость. Вы покупаете имущественные права на нее. И как показывает решение ВСУ, существует тонкость, учтя которую, оказывается, что вы оплатили… право купить! То есть, если вы заключили договор купли-продажи имущественных прав, который не регулируется нормами законов прямого действия, то придя в офис стороны-продавца за документами, дающими права на оформление квартиры в собственность, вы можете оказаться всего лишь одним из желающих высказать свои претензии на оплаченные метры. По идее, можно было бы устроить какой-нибудь конкурс или партию в шахматы. Кто выиграл, тот и владелец недвижимости. Но в офисе серьезной компании так с вами, конечно, не поступят. Там предложат побороться за жилищное благополучие в суде. Итого — квартира продана два раза, а участник рассматриваемого судебного процесса оказался, увы, нелюбимым клиентом, ибо застройщик предпочитает передать квартиру другому покупателю-юридическому лицу, который более мил его сердцу. Пришло время объяснить, как можно продавать квартиру несколько раз.

Когда происходит покупка квартиры на вторичном рынке, продавец и покупатель встречаются у нотариуса, который проверяет недвижимость на предмет арестов и других обременений. Эти данные он получает из соответствующего реестра, где и отмечает необходимую информацию. Когда вы покупаете квартиру в новостройке, вы покупаете не квартиру – вы покупаете имущественные права на получение этой квартиры в будущем. А так как будущее туманно, то и факт этот нигде не отмечается, кроме как в учетной табличке у девелопера. Нет ни нотариуса, ни госрегистратора, ни реестра, ни квартиры. Есть только ваши деньги и местная версия инвест-договора, а из реально существующей недвижимости есть только будка отдела продаж и ведущаяся стройка. Таким образом, гарантировать вам то, что ваша квартира продана только один раз, может только сам продавец. Некоторые застройщики даже заверяют инвестиционные договоры нотариально, но это, поверьте, ничего не меняет, потому что фактически регистрируется передача денег, но на изменение нумерации строящихся квартир и изъятие их из продаж нотариус никак не влияет. Собственно, решение ВСУ это лишний раз подтвердило.

Читайте также: Легализация без угрозы жизни и здоровью украинцев

А ты кто такой?

Так по какому же принципу продавец имущественных прав, а вслед за ним и суд, выбирали, кому достанется квартира? Лотерейным барабаном стороны пользоваться не стали – не солидно. Решили определить – кто правильнее купил. Дело в том, что на определенном этапе один застройщик (А) передал Объект другому застройщику (Б) вместе со всеми правами и обязательствами. В результате оказалось, что (А) продал эту квартиру покупателю (юридическому лицу) и (Б) продал эту же квартиру уже нашему страдальцу «физику». Обе стороны оплатили стоимость, указанную в договорах, но договоры были не одинаковые. Один правильный, а другой – очень правильный. Покупатель-юрлицо заключил договор бронирования квартиры и приобрел соответствующее количество целевых облигаций. Несмотря на то, что договор бронирования – это юридическая импровизация, не предусмотренная ни законом, ни гражданским кодексом, приобретение строящегося жилья посредством приобретения целевых облигаций четко определено Законом об инвестиционной деятельности. Чуть позже покупатель-физлицо заключил договор купли-продажи имущественных прав, который предусмотрен Гражданским кодексом, но не указан в законах прямого действия. Таким образом, ВСУ принял решение в пользу способа покупки, который предусмотрен специальными нормативами. Интересно заметить, что все предыдущие суды имели обратное мнение. Тут нужно сделать краткое отступление о способах инвестирования в строящееся жилье в Украине.

Читайте также: Новшества в строительной сфере Украины: ужесточение контроля

***

Законов у нас много, и каждый день благодаря трудягам-депутатам их становится все больше, и поэтому нормы права иногда входят в противоречия. В сфере инвестиций в недвижимость законы также имеются. До 2005 года заключался договор долевого участия, но потом случился «элита-центр» и долевое участие эволюционировало. В связи с этим было введено в действие несколько нормативов, которые исключали привлечение средств граждан любым другим способом, кроме как через фонды финансирования строительства, выпуск целевых облигаций или использование институтов совместного инвестирования (статья 4 Закона об инвестиционной деятельности). В то же время в гражданском кодексе остались нормы, описывающие возможность отчуждения имущественных прав на вновь созданное и неготовое жилье. Таким образом, сложилась ситуация, при которой часть девелоперов предпочла использовать нормы прямых законов, а часть – нормы Гражданского Кодекса. Отсюда возникновение большого количества комбинаций с использованием закладных, дисконтных облигаций, предварительных договоров и многого другого. ГКЦБФР в своем хозяйстве навело относительный порядок, в связи с чем, большинство схем с ценными бумагами застройщики использовать перестали. Остались целевые облигации и форвардные контракты в рамках институтов совместного инвестирования. За рамками контроля госкомиссии по ценным бумагам все осталось по старому: договоры купли-продажи имущественных прав в самых непредсказуемых версиях и даже предварительные договоры, которые для первичного рынка недвижимости в инвестиционно-юридическом смысле вообще ни в какие ворота не лезут. Часть застройщиков, не особо переживая о законодательных ограничениях, так свои договоры и называют – «инвестиционный договор». Просто и легко запомнить.

В рассматриваемом случае картина еще более оригинальная. В рамках одного объекта квартиры продавались разными способами.

Читайте также: Незаконные новостройки Киева: как решить вопрос

Вчинить иск

Герой нашего мини-романа отдавая деньги застройщику конечно не знал, что его ждут не долгожданные квадратные метры, а решения многочисленных судов, и он, говоря словами классиков, «…до самой своей смерти будет сыпать юридическими словечками, которых понаберется в разных присутственных местах, будет говорить не «наказывается» а «наказуется», не «поступок», а «деяние». Себя будет называть не «товарищ Жуков», как положено ему со дня рождения, а «потерпевшая сторона». Но чаще всего и с особенным наслаждением он будет произносить выражение «вчинить иск». А потому он, доверяясь застройщику, закрывал на все подозрения глаза и видел грезы с счастливым новосельем.

Однако же приходит момент, когда приходится открыть не только глаза, но и рот… От удивления, с одной стороны, и срываясь на вопль, с другой. Ибо денег нет, квартиры нет, документов нет, а закон сохранения энергии никто не отменял, значит, где-то это все есть! Единого норматива и контроля за инвестициями в жилье со стороны государства тоже нет, значит рассудить споры в этом вопросе призвана Фемида. Глаза у Фемиды, как известно, завязаны, а потому судьи переводят слепую старушку Справедливость через дорогу каждый раз в новом месте, трактуя правила дорожного движения (читай инвестирования в жилье) по ситуации. Парад трактовок спорного сюжета принимает Верховный Суд и выносит окончательное решение.

Читайте также: Квартиры в новостройках задумали оформлять по новой схеме

В данном (но не единственном) случае все суды (кроме ВСУ) приняли решение в пользу физического лица, выполнившего все свои обязательства по договору. Мотивировали они свое решение статьей 7 Закона об инвестиционной деятельности, а именно пунктом 5, который гласит, что истец «...имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии законодательными актами Украины». Суд первой инстанции, а вслед за ним и высшие суды, расценили слова «…право владеть…» как подтверждение прав собственности на предмет спора. Однако судьи ВСУ не поленились прочесть и другие статьи того же Закона, а равно как и норм Гражданского Кодекса Украины, и вот что они там увидели. Истец выполнил все условия для того, чтобы требовать право собственности, но, тем не менее, собственником считаться не может, и вот почему:

• Порядок оформления права собственности урегулирован законами «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»  и «Об инвестиционной деятельности», а купля-продажа имущественных прав там прямо не фигурирует.
• По смыслу пункта договоров купли-продажи имущественных прав истец получил лишь право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимое имущество
• У истца не возникло прав собственности, а стало быть, он не может его оспаривать по ст. 392 ГК.
• Судебным решением нельзя защитить свое право собственности на вновь созданное имущество, потому что это не предусмотрено ст. 331 ГК. Данный пункт фактически означает, что права собственности на квартиры в новостройках, признанные в судебном порядке, недействительны. УКО-клиентам, конечно, море по колено, но следует отметить, что их риски после получения прав собственности через суд теоретически не заканчиваются.

Таким образом, фактически Верховный Суд Украины определил единственно законный путь инвестирования в строящееся жилье, а именно с использованием норм специальных законов.

Читайте также: Сколько в Украине опасных новостроек

Делаем выводы:

• Правильно купить строящуюся квартиру – это купить ее при помощи целевых облигаций, ФФС или паевых фондов.
• Даже если вы правильно купили, вас ничто не страхует от двойных продаж и двойных залогов, потому что отсутствует единый реестр строящихся квартир и правила их регистрации.
• Бойтесь прав собственности на вновь построенные квартиры, полученные при помощи решения суда. Они могут быть признаны недействительными.

Следует учесть, что в Украине нет прецедентного права, поэтому в каждой новой ситуации может быть принято иное решение, однако понятно и то, что суды будут учитывать рассмотренное нами решение ВСУ.

В Украине, к сожалению, не обеспечена прозрачность первичного рынка недвижимости и отсутствует контроль за соблюдением существующих норм. Вернее, соблюдение законности, вероятно, контролируется, но результаты этого контроля выливаются в действия, далекие от законных. Например, Вы, как указывалось выше, можете ознакомиться с перечнем незаконных новостроек на форуме Domik.ua или на муниципальном сайте. Это означает, что власти в курсе дела и признают наличие нарушений. Собственно, этой философской констатацией реакция и ограничивается.

Читайте также: Сколько самостроев нуждаются в легализации в Украине

Подводя итог, хотелось бы обратиться к участникам первичного рынка недвижимости:

И в качестве главного вывода: ввод в действие единого реестра строящегося жилья позволит если не гарантировать риски, то хотя бы сделать их более прогнозируемыми.

Здесь следует отметить, что сегодня есть прогресс в этом сложном вопросе. С 1 января 2016 года вступил в силу ряд постановлений, которые признают имущественные права, как объект гражданского права и позволяют вести их учет в органах государственной регистрации, а именно в реестре имущественных прав на недвижимое имущество.
«У відповідності до ч. 1 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації».

«У відповідності до п. 1 ч. 1 ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав) – офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».

То есть, в данном случае, осуществлением государственной регистрации имущественных прав (которые являются вещными) лица на определенное недвижимое имущество на стадии его строительства и к созданию такого объекта как объекта гражданских прав, государством официально признается и подтверждается факт получения определенным лицом вещного права на такой объект недвижимого имущества, по сути является гарантией получения таким лицом в дальнейшем после определенного события (принятия в эксплуатацию и государственной регистрации права) права собственности на такой объект недвижимого имущества.

«У відповідності до п. 1 ч. 1 ст. 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав може проводитися на підставі: укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката».

«У відповідності до п. 53 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень , затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 року № 1127, що набрав чинності з 01.01.2016 року для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв’язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов’язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину».

Автор: Вячеслав Савченко, директор Formula Estate,

Наталия Куксенко, журналист Domik.ua

© domik.ua, 2016