Восемь обязательных вопросов, которые инвестору стоит задать в отделе продаж застройщика

Большое количество незаконных строек, побуждает инвесторов быть более внимательными, при покупке жилья. Какие вопросы помогут обезопасить инвестицию и сохранят деньги, читайте на страницах Domik.ua.

1. Разрешительные документы на строительные работы

Существует две группы документов, которые дают право для ведения строительных работ. Первая — это правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором застройщик планирует вести строительство. Вторая — это декларация или разрешение на проведение строительных работ.

В число правоустанавливающих документов входят следующие: свидетельство о праве собственности на земельный участок; договор аренды участка; или госакт, которым подтверждается право собственности. Хотя бы один из этих документов должен быть у застройщика, чтобы не возникало сомнений в законности строительства.Когда застройщик предоставляет лишь договор аренды, необходимо уточнить срок действия данного договора. Он не может заканчиваться раньше запланированной даты ввода жилого объекта в эксплуатацию или одновременно с этой датой.

Еще один важный пункт, на который стоит обратить внимание — это информация о целевом назначении участка. В правоустанавливающих документах должно быть указано строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома.

Часто застройщики начинают возводить многоквартирные дома на участках, которые выделены под индивидуальное жилое строительство. Ввести такие объекты в эксплуатацию будет проблематично.

Читайте также: Казус Войцеховского: как построить недвижимость без документов

С 17 января 2017 года Верховная Рада Украины отменила категорию сложности объектов строительства. Следовательно, для объектов, которые раннее относились к I-III категориям сложности, необходимо наличие заверенной ГАСИ декларации о начале выполнения строительных работ. Для объектов IV и V категорий сложности — ГАСИ должна выдать застройщику разрешение на выполнение строительных работ.

Все перечисленные выше документы застройщик должен размещать на сайте своей компании, либо на сайте новостройки, либо предоставить лично инвестору в отделе продаж. В случае, когда менеджеры отказываются, под любым предлогом, предъявить данные документы, лучше не спешить с покупкой жилья в таком комплексе.

Читайте также: Как проверить законность новостройки перед покупкой квартиры

2. Схема инвестирования в строительство новостройки

Согласно закону «Об инвестиционной деятельности», в Украине легальны всего четыре схемы инвестирования, в числе которых:

фонд финансирования строительства (ФФС);

покупка беспроцентных целевых облигаций;

фонд операций с недвижимостью;

институты совместного инвестирования.

Большинство застройщиков с надежной репутацией используют фонд финансирования строительства или выпуск целевых облигаций.

По мнению юристов, вариант с минимальными рисками для инвесторов — это ФФС.

Формирование жилищно-строительного кооператива — тоже легальная схема, но в таком случае инвесторы берут все риски на себя.

Существуют еще более рискованные и полулегальные схемы инвестирования. В их число входят:

предварительный договор купли-продажи;

продажа имущественных прав;

закладные и форвардные контракты.

Читайте также: Тайные угрозы при покупке недвижимости в столице: 3 важных фактора

3. Из каких материалов, и по какой технологии застройщик возводит новостройку

Здания, которые строят по монолитно-каркасной технологии — наиболее прочные, следовательно, и долговечные. Плюс в том, что и строятся они, относительно быстро.

Стены в новостройках могут быть выполнены из таких материалов: керамического или силикатного кирпича; кератерма; керамзитобетонных панелей; газо-, пено- или керамзитобетонных блоков.

Технология кирпичной кладки до сих пор считается наиболее экологичной. Особенно ценится использование в строительстве красного кирпича. Минусы данной технологии — это увеличенный срок строительства, дороговизна и ограниченная высотность зданий, до 16-18 этажей.

Наиболее недорогие и быстрые технологии строительства — сборная панель и монолитно-панельные жилые здания. Современные панельные дома не такие экологичные, как кирпичные новостройки, но практически не уступают последним по тепло- и звукоизоляции.

Большое значение имеет то, из каких материалов выполнены межквартирные и межкомнатные перегородки. Застройщики могут использовать в кирпичных домах газобетонные блоки или гипсокартон для межкомнатных перегородок с целью экономии средств. Второй вариант может ни чем не уступать кирпичу, при условии использования дорогих материалов, а вот газобетонные блоки плохо пропускают воздух.

Читайте также: В НБУ проанализировали темпы строительства жилой недвижимости в Украине в 2016 году

4. Какие материалы используют для утепления фасадов здания

Какую технологию утепления дома использует застройщик вопрос не менее важный, чем материал, из которого он построен. На сегодня в строительстве используется всего две такие технологии — вентилируемого и мокрого фасада.

Технологию вентилируемого фасада используют для утепления домов бизнес-, элит- и премиум-классов. В данном способе используется минеральная и базальтовая вата, которая отличается экологичностью и долговечностью.

Технологию мокрого фасада применяют при строительстве зданий эконом-, комфорт- и реже бизнес-класса. Наиболее дешевый и популярный материал — пенопласт, однако он не отличается прочностью и экологичностью.

Экструдированный пенополистирол — более прочный материал.

5. В каком состоянии сдаются квартиры

На киевском рынке первичной недвижимости застройщики комплексов предлагают квартиры в таком состоянии: без отделки; под чистовую отделку и с готовым ремонтом.

Вариант без отделки включает в себя минимальный набор ремонтных работ, предусмотренный государственными строительными нормами. Сюда входит: установка окон и металлических входных дверей; счетчики учета потребления воды, газа и электричества; разводка электричества и вывод из сантехнического стояка. Реже застройщики устанавливают счетчики тепла, производят стяжку полов, делают гидроизоляцию в санузлах и разводку сантехнических выводов.

Второй вариант, под чистовую отделку, кроме перечисленных работ предполагает штукатурку стен и потолка, установку розеток, выключателей и сантехники.

Квартиры с готовым ремонтом сегодня предлагают не только в комплексах экономкласса, но и в бизнес- и премиум-классе. Инвестору гораздо выгоднее приобрести жилье с ремонтом, чем самостоятельно нанимать ремонтную бригаду и закупать материалы. Застройщик все это делает оптом, следовательно, стоимость и материалов, и рабочей силы для него будет ниже средне рыночной. Готовый ремонт в комплексе эконом- и комфорт-класса может включать:

линолеум или ламинат на полу;

обои на стенах под покраску;

установку розеток, выключателей;

установку сантехники, плиты и раковины.

В комплексах более высоких классов застройщики предлагают дизайнерский ремонт, все аспекты которого оговариваются индивидуально. Стоимость такого ремонта зависит только от фантазии инвестора.

Преимущество готового ремонта — возможность заехать в квартиру сразу после ввода дома в эксплуатацию. Недостаток — качество ремонта от застройщика часто не очень высокое и через несколько лет инвестор будет вынужден снова погружаться в ремонтные работы. Поэтому лучше сразу оговорить в отделе продаж кто отвечает за качество выполненного ремонта, какие гарантии и на что, предоставляет застройщик.

6. Может инвестор сделать перепланировку в приобретенном жилье?

Популярная с 2016 года тенденция функционального пространства в жилых комплексах продолжает развиваться и в 2017 году. Застройщики пытаются сделать каждый квадратный метр квартиры удобным в использовании. Поэтому в большинстве комплексов инвестору предоставляют возможность приобрести квартиру со свободной планировкой, стоимость которой уже включена в цену за квадратный метр.

У менеджера по продажам всегда можно уточнить возможность сделать перепланировку и условия этой услуги. Например, инвестор может менять планировку жилья после вступления в права собственности или до?

В доме, построенном по монолитно-каркасной технологии или из кирпича, передвинуть стену можно, а вот в панельном — невозможно. Еще один нюанс увеличения площади кухни за счет балкона или лоджии. К сожалению, даже в монолитно-каркасном доме объединить это пространство не получится, так как такой дом не смогут ввести в эксплуатацию.

Читайте также: Украинцам разрешили делать перепланировку без согласования с БТИ

7. Зоны общественного использования: их внешний вид и функционал

Более важным и актуальным для инвесторов становится вопрос обустройства зон общего пользования и наличие собственной инфраструктуры в комплексах. Так, в ЖК бизнес- и премиум-класса застройщики тщательно продумывают дизайн и внутреннее убранство холлов и подъездов. В комплексах экономкласса, застройщики реже акцентируют внимание на этом вопросе.

Важно узнать в отделе продаж как будет выглядеть входная группа, как организована служба консьерж-сервиса, как будет осуществляться контроль доступа в подъезд. А также, сколько в подъезде запланировано установить пассажирских и грузопассажирских лифтов, какая фирма-производитель, насколько бесшумны эти лифты и изолированы шахты от жилых помещений или нет.

Благоустройство придомовой территории неотъемлемый фактор комфортной жизни. В отделе продаж инвестору должны предоставить информацию о фирмах-производителях детской и спортивной площадок, и какие горки или тренажеры планируют установить. Как будут обустроены зоны отдыха, какой будет территория комплекса (закрытая или открытая), какая фирма обеспечивает работу охранной службы и что входит в это понятие.

8. Какая организация будет обслуживать дом после ввода в эксплуатацию, и по каким тарифам

Жилой комплекс после ввода в эксплуатацию может быть передан на баланс города и обслуживаться городскими коммунальными службами либо ОСМД. Второй вариант - обслуживание комплекса собственной эксплуатационной компанией. В таком случае, в отделе продаж, необходимо уточнить сумму за квадратный метр жилья и стоимость кубометра воды и киловатта электроэнергии.

При покупке квартиры в жилом комплексе, который частично заселен, можно поинтересоваться у состоявшихся жильцов впечатлениями о работе ЖЭКа.

Читайте также: Незаконное строительство в Киеве 2017: полный список по районам

Получить ценную информацию от инвесторов проблемных новостроек, чтобы обезопасить свои вложения и сохранить нервы, можно на форуме проблемного строительства.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017