Каким быть кондоминиуму по-украински
Как заявляют правительственные чиновники, объединения владельцев жилья должны стать своеобразным локомотивом развития жилищно-коммунального хозяйства страны. Ведь именно такие организации обеспечивают оптимальное сочетание рыночных механизмов предоставления услуг в сфере ЖКХ и общественного контроля за качеством этих услуг.
Для активизации процесса создания кондоминиумов Кабмином подготовлены соответствующие предложения, парламентом рассмотрен законопроект «О внесении изменений в Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома». Про достоинства и недостатки данного законопроекта, а также о перспективах отечественных кондоминиумов корреспонденту «СТОличной недвижимости» рассказал зампред столичного Союза собственников жилья Михаил БЕРЕЗОВЧУК.
— Чем, на ваш взгляд, обусловлена необходимость внесения корректив в закон о кондоминиумах?
— Этот закон, который был принят еще в 2001 году, не столь совершенен, как нам бы того хотелось. Изменения к нему назрели давно, и вторая редакция законопроекта «О внесении изменений в Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», которая прошла первое слушанье в парламенте, за последнее время была существенно доработана. Впрочем, это не значит, что речь идет об идеальном документе. Хотя он, безусловно, более прогрессивен по сравнению с ныне действующим законом. Кстати, основную часть изменений в закон предложил Кабинет Министров, но были учтены и предложения общественных организаций. Наш Союз тоже принимал участие в разработке законопроекта.
— Много ли изменений предлагается?
— Всего в законопроекте отражены около двух десятков принципиальных моментов, направленных на то, чтобы сделать наше законодательство, регулирующее вопросы создания и функционирования объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) более удобным и адекватным нынешним реалиям.
— Давайте остановимся на самых важных моментах…
— Начнем с того, что ОСМД выгоден как простым гражданам, так и государству в целом. Выгоден потому, что власть не только дает гражданам возможность распоряжаться своим имуществом, но и снимает с себя колоссальный груз финансирования жилищных и хозяйственных вопросов. Ведь если в советские времена средства на ремонт жилищного фонда выделялись в госбюджете отдельной статьей, то в условиях рыночной экономики, такой возможности нет. Еще в начале 1990-х стало ясно, что содержать за счет государства жилищный фонд невозможно. Потому и появился закон о приватизации жилья... Так вот, если по существующему закону в доме может быть лишь одно объединения владельцев квартир, то в законопроекте вводится понятие жилого комплекса. Таким образом, речь идет не об одном доме, а о группе домов с прилегающими земельными участками.
Когда кондоминиум могут создавать жильцы нескольких домов, — это очень выгодно. Потому что, во-первых, численность кондоминиумов сокращается до разумных пределов. А во-вторых, не будет необходимости в тысячах и тысячах председателей ОСМД, таком же количестве бухгалтеров. Так что экономическая эффективность одного такого объединения значительно повышается. Собственно, нечто подобное мы наблюдаем сегодня в Западной Европе. И это нормальная практика для европейских городов. В частности, в Германии кондоминиум становится рентабельным, когда он обслуживает не менее 40 тыс. кв. м жилья. Между прочим, мы внимательно изучали немецкий опыт, и сейчас намного лучше себе представляем механизм управления такими организациями…
— Чем еще хорош законопроект, о котором идет речь?
— В нем отражено, что в понятие «неделимое имущество» ОСМД входит не только жилой дом или группа домов, но и земельный участок, на котором эти дома находятся. Это предполагает, что земельный участок около дома будет передаваться в собственность жильцов автоматически. Как известно, вся городская земля является собственностью территориальной общины Киева, но мы рассчитываем, что после внесения изменений в закон «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» процедура закрепления придомовых территорий (что, кстати, предусмотрено Земельным кодексом) существенно упростится.
Кроме того, сегодня право голоса на собраниях ОСМД имеют только собственники жилья. В законопроекте предусмотрено, что право голоса будут иметь как владельцы квартир, так и члены их семей.
— Насколько это важно?
— Очень важно, поскольку это существенно упростит вопрос о наличии кворума на собраниях, и, на наш взгляд, позволит сделать работу кондоминиумов более демократичной.
Также в тексте законопроекта есть положение о том, что вся деятельность ОСМД осуществляется не только в интересах членов жилтоварищества, но и нанимателей, арендаторов недвижимости, принадлежащей кондоминиуму. И в этом есть резон, ведь если в доме живет наниматель или арендатор и выполняет все существующие правила, то руководство ОСМД должно защищать его права.
Теперь что касается учредительного собрания. Согласно законопроекту в учредительном собрании принимают участие собственники жилья, а если они не имеют такой возможности, то их представители. В нынешней редакции закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» не указано, какая должна быть на этот случай форма доверенности, чем нередко пользуются чиновники на местах, которые хотят чем-либо досадить ОСМД. В частности, порой власти не признают результатов учредительного собрания на том основании, что, дескать, доверенность не была оформлена надлежащим образом. После принятия изменений в закон у недобросовестных чиновников не будет такой возможности.
Следует также отметить изменения относительно того, сколько человек должно проголосовать для принятия решения о создании кондоминиума. Если ранее предполагалось, что решение считается принятым, если за него проголосовали две трети владельцев квартир, то теперь речь идет о том, что для принятия решения о создании кондоминиума достаточно согласия 50% собственников жилья плюс один голос.
— А как насчет принудительного создания жилтовариществ, о чем много говорилось в последнее время?
— Действительно это важный момент, прежде всего относительно новостроек. Так вот в законопроекте есть положение, что если застройщик или инвестор построил дом, то на нем лежит обязанность в трехмесячный срок провести учредительное собрание ОСМД. А в случае, если в установленный срок учредительное собрание не созывалось, не состоялось или на нем не было принято решение о создании кондоминиума, то собственник дома или заказчик строительства должен сам создать такую структуру. Включая все правовые аспекты и подготовку пакета документов для регистрации юридического лица.
Это серьезный шаг в сторону цивилизованных норм, существующих в Европе, поскольку, на самом деле, членство в ОСМД является не добровольно-принудительным, а нормальным, автоматическим. Это обычная европейская практика, когда совладельцы дома финансируют его содержание и несут за него ответственность. Хотя, надо признать, такая практика пока еще не слишком воспринимается многими нашими соотечественниками. Правда, сложным является тот момент, что местные органы власти, если ОСМД не создано, может назначить управляющего. Потому что здесь еще много недоработок: нет четких пояснений, кто и как финансирует работу управляющих, не прописаны полностью их полномочия…
— Нет сомнений в том, что предлагаемые изменения устроят не всех…
— Понятно, что многим чиновникам, имеющим отношение к сфере ЖКХ, а также руководителям жилищно-эксплуатационных организаций эти изменения невыгодны. Потому что люди утратят не только ряд полномочий, но и возможность получать дивиденды от злоупотреблений и коррупции: от нелегального предоставления нежилого фонда в аренду, от нецелевого использования помещений и так далее… Кроме того, на сегодняшний день в Киеве и в целом по стране идет очень серьезная борьба между ОСМД и коммунальными монополистами, которые пытаются навязать кондоминиумам не свойственную последним роль исполнителей коммунуслуг, тем самым пытаясь переложить на чужие плечи ответственность за качество отопления, энерго-, водоснабжения и т. д. Между тем с точки зрения законодательства жилтоварищество — это юридическое лицо, существующее для управления общим имуществом дома, для обеспечения предоставления коммунальных услуг надлежащего качества и защиты прав и интересов жильцов. А сами коммунуслуги реально предоставляют «Киевэнерго», «Киевводоканал» и т. д.
— Как вы считаете, все ли важные моменты, касающиеся ОСМД, отражены в анализируемом законопроекте?
— Нет, не все. Так, например, наша организация предлагала создать региональные фонды поддержки деятельности ОСМД. Они формировались бы за счет поступлений от аренды нежилых помещений в домах, принадлежащих кондоминиумам, и могли бы распределяться, например наблюдательным советом по мере необходимости. Но, увы, к нам не прислушались… Также, по нашему мнению, параллельно с рассматриваемым законопроектом следовало бы подготовить еще один, который касался бы финансовой стороны деятельности кондоминиумов, в частности, регулировал бы вопросы налогообложения прибыли, уплаты НДС и так далее. В общем, доработки нужны. Иначе вряд ли удастся в течение 2-3 лет передать в управление ОСМД 80% городского жилищного фонда, как заявляют в правительстве. Если же рассуждать трезво, то, на наш взгляд, новые правила игры не обеспечат резкого увеличения количества жилтовариществ в стране, но, безусловно, будут способствовать повышению эффективности работы ОСМД.
Константин Егоров
— Чем, на ваш взгляд, обусловлена необходимость внесения корректив в закон о кондоминиумах?
— Этот закон, который был принят еще в 2001 году, не столь совершенен, как нам бы того хотелось. Изменения к нему назрели давно, и вторая редакция законопроекта «О внесении изменений в Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», которая прошла первое слушанье в парламенте, за последнее время была существенно доработана. Впрочем, это не значит, что речь идет об идеальном документе. Хотя он, безусловно, более прогрессивен по сравнению с ныне действующим законом. Кстати, основную часть изменений в закон предложил Кабинет Министров, но были учтены и предложения общественных организаций. Наш Союз тоже принимал участие в разработке законопроекта.
— Много ли изменений предлагается?
— Всего в законопроекте отражены около двух десятков принципиальных моментов, направленных на то, чтобы сделать наше законодательство, регулирующее вопросы создания и функционирования объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) более удобным и адекватным нынешним реалиям.
— Давайте остановимся на самых важных моментах…
— Начнем с того, что ОСМД выгоден как простым гражданам, так и государству в целом. Выгоден потому, что власть не только дает гражданам возможность распоряжаться своим имуществом, но и снимает с себя колоссальный груз финансирования жилищных и хозяйственных вопросов. Ведь если в советские времена средства на ремонт жилищного фонда выделялись в госбюджете отдельной статьей, то в условиях рыночной экономики, такой возможности нет. Еще в начале 1990-х стало ясно, что содержать за счет государства жилищный фонд невозможно. Потому и появился закон о приватизации жилья... Так вот, если по существующему закону в доме может быть лишь одно объединения владельцев квартир, то в законопроекте вводится понятие жилого комплекса. Таким образом, речь идет не об одном доме, а о группе домов с прилегающими земельными участками.
Когда кондоминиум могут создавать жильцы нескольких домов, — это очень выгодно. Потому что, во-первых, численность кондоминиумов сокращается до разумных пределов. А во-вторых, не будет необходимости в тысячах и тысячах председателей ОСМД, таком же количестве бухгалтеров. Так что экономическая эффективность одного такого объединения значительно повышается. Собственно, нечто подобное мы наблюдаем сегодня в Западной Европе. И это нормальная практика для европейских городов. В частности, в Германии кондоминиум становится рентабельным, когда он обслуживает не менее 40 тыс. кв. м жилья. Между прочим, мы внимательно изучали немецкий опыт, и сейчас намного лучше себе представляем механизм управления такими организациями…
— Чем еще хорош законопроект, о котором идет речь?
— В нем отражено, что в понятие «неделимое имущество» ОСМД входит не только жилой дом или группа домов, но и земельный участок, на котором эти дома находятся. Это предполагает, что земельный участок около дома будет передаваться в собственность жильцов автоматически. Как известно, вся городская земля является собственностью территориальной общины Киева, но мы рассчитываем, что после внесения изменений в закон «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» процедура закрепления придомовых территорий (что, кстати, предусмотрено Земельным кодексом) существенно упростится.
Кроме того, сегодня право голоса на собраниях ОСМД имеют только собственники жилья. В законопроекте предусмотрено, что право голоса будут иметь как владельцы квартир, так и члены их семей.
— Насколько это важно?
— Очень важно, поскольку это существенно упростит вопрос о наличии кворума на собраниях, и, на наш взгляд, позволит сделать работу кондоминиумов более демократичной.
Также в тексте законопроекта есть положение о том, что вся деятельность ОСМД осуществляется не только в интересах членов жилтоварищества, но и нанимателей, арендаторов недвижимости, принадлежащей кондоминиуму. И в этом есть резон, ведь если в доме живет наниматель или арендатор и выполняет все существующие правила, то руководство ОСМД должно защищать его права.
Теперь что касается учредительного собрания. Согласно законопроекту в учредительном собрании принимают участие собственники жилья, а если они не имеют такой возможности, то их представители. В нынешней редакции закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» не указано, какая должна быть на этот случай форма доверенности, чем нередко пользуются чиновники на местах, которые хотят чем-либо досадить ОСМД. В частности, порой власти не признают результатов учредительного собрания на том основании, что, дескать, доверенность не была оформлена надлежащим образом. После принятия изменений в закон у недобросовестных чиновников не будет такой возможности.
Следует также отметить изменения относительно того, сколько человек должно проголосовать для принятия решения о создании кондоминиума. Если ранее предполагалось, что решение считается принятым, если за него проголосовали две трети владельцев квартир, то теперь речь идет о том, что для принятия решения о создании кондоминиума достаточно согласия 50% собственников жилья плюс один голос.
— А как насчет принудительного создания жилтовариществ, о чем много говорилось в последнее время?
— Действительно это важный момент, прежде всего относительно новостроек. Так вот в законопроекте есть положение, что если застройщик или инвестор построил дом, то на нем лежит обязанность в трехмесячный срок провести учредительное собрание ОСМД. А в случае, если в установленный срок учредительное собрание не созывалось, не состоялось или на нем не было принято решение о создании кондоминиума, то собственник дома или заказчик строительства должен сам создать такую структуру. Включая все правовые аспекты и подготовку пакета документов для регистрации юридического лица.
Это серьезный шаг в сторону цивилизованных норм, существующих в Европе, поскольку, на самом деле, членство в ОСМД является не добровольно-принудительным, а нормальным, автоматическим. Это обычная европейская практика, когда совладельцы дома финансируют его содержание и несут за него ответственность. Хотя, надо признать, такая практика пока еще не слишком воспринимается многими нашими соотечественниками. Правда, сложным является тот момент, что местные органы власти, если ОСМД не создано, может назначить управляющего. Потому что здесь еще много недоработок: нет четких пояснений, кто и как финансирует работу управляющих, не прописаны полностью их полномочия…
— Нет сомнений в том, что предлагаемые изменения устроят не всех…
— Понятно, что многим чиновникам, имеющим отношение к сфере ЖКХ, а также руководителям жилищно-эксплуатационных организаций эти изменения невыгодны. Потому что люди утратят не только ряд полномочий, но и возможность получать дивиденды от злоупотреблений и коррупции: от нелегального предоставления нежилого фонда в аренду, от нецелевого использования помещений и так далее… Кроме того, на сегодняшний день в Киеве и в целом по стране идет очень серьезная борьба между ОСМД и коммунальными монополистами, которые пытаются навязать кондоминиумам не свойственную последним роль исполнителей коммунуслуг, тем самым пытаясь переложить на чужие плечи ответственность за качество отопления, энерго-, водоснабжения и т. д. Между тем с точки зрения законодательства жилтоварищество — это юридическое лицо, существующее для управления общим имуществом дома, для обеспечения предоставления коммунальных услуг надлежащего качества и защиты прав и интересов жильцов. А сами коммунуслуги реально предоставляют «Киевэнерго», «Киевводоканал» и т. д.
— Как вы считаете, все ли важные моменты, касающиеся ОСМД, отражены в анализируемом законопроекте?
— Нет, не все. Так, например, наша организация предлагала создать региональные фонды поддержки деятельности ОСМД. Они формировались бы за счет поступлений от аренды нежилых помещений в домах, принадлежащих кондоминиумам, и могли бы распределяться, например наблюдательным советом по мере необходимости. Но, увы, к нам не прислушались… Также, по нашему мнению, параллельно с рассматриваемым законопроектом следовало бы подготовить еще один, который касался бы финансовой стороны деятельности кондоминиумов, в частности, регулировал бы вопросы налогообложения прибыли, уплаты НДС и так далее. В общем, доработки нужны. Иначе вряд ли удастся в течение 2-3 лет передать в управление ОСМД 80% городского жилищного фонда, как заявляют в правительстве. Если же рассуждать трезво, то, на наш взгляд, новые правила игры не обеспечат резкого увеличения количества жилтовариществ в стране, но, безусловно, будут способствовать повышению эффективности работы ОСМД.
Константин Егоров
