Каким образом сегодня на практике происходит расчет при покупке квартиры в кредит?

Денис Ищук, юрист ЮФ «Величко Филь»

Укладення угоди з купівлі квартири, будинку або іншої нерухомості породжує ряд прав і обов’язків як для продавця так і покупця. Основним обов’язком покупця є зобов’язання з оплати нерухомості, що за своєю природою є грошовим зобов’язанням.

Валюта розрахунків

Чинне законодавство України дозволяє виконувати грошові зобов’язання лише в гривні, за винятком випадків, встановлених законом (ст. 533 ЦК України). Варто відзначити, що законодавчо встановлені винятки стосуються передусім зовнішньоекономічної діяльності. Тому вимога закону щодо розрахунків у національній валюті при купівлі нерухомості є безальтернативною.

В свою чергу, багато з нас мабуть зустрічали в договорах купівлі-продажу пункти, де вартість нерухомості визначена в доларах або іншій іноземній валюті. Однак закон дозволяє встановити лише еквівалент розміру грошового зобов’язання в іноземній валюті. Це означає, що наявність у договорі, наприклад, доларового еквіваленту вартості квартири - відіграватиме лише роль механізму з визначення її вартості у гривні.

Адже у цьому випадку закон дозволяє розрахунки лише в гривні, але вже за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором, законом чи іншим нормативно-правовим актом (ч. 2 ст. 533 ЦК України).

Обмеження на готівкові розрахунки

Ще 1 вересня 2013 року набула чинності постанова НБУ №210 від 06.06.2013 р., яка заборонила фізичним особам готівкові розрахунки на суму більше 150 тис. грн. Здійснювати розрахунки на суму більше 150 тис. грн., фізичні особи мають право шляхом перерахування коштів з поточного рахунку на поточний рахунок, внесення та/або перерахування коштів на поточні рахунки (у тому числі у депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті).

Враховуючи наведені обмеження, нотаріуси при посвідчені угод з відчуження нерухомості цілком правомірно вимагають банківські документи для підтвердження зазначених операцій.

Способи розрахунків

Зважаючи на існуючі законодавчі обмеження, розрахуватися за придбання нерухомості вартістю понад 150 тис. грн. сьогодні можна наступним чином:

1. Шляхом переказу відповідної суми в гривні з поточного рахунку покупця на рахунок продавця.
2. Шляхом відкриття покупцем депозитного рахунку на ім’я продавця і, відповідно, внесення на цей рахунок необхідної суми у гривні.
3. Шляхом внесення готівкової гривні покупцем на поточний рахунок продавця.
4. Шляхом перерахування/внесення відповідної суми в гривні на депозитний рахунок нотаріуса. Після укладення угоди зазначена сума перераховується нотаріусом на рахунок продавця.
5. Шляхом застосування покритого безвідкличного акредитива. Ця форма розрахунків вимагає від сторін укладення договору, в якому будуть визначені умови та порядок проведення розрахунків за акредитивом.

Не секрет, що на практиці майже усі продавці нерухомості бажають отримати за неї іноземну валюту. Однак, законно отримати тверду валюту за продану нерухомість можна лише після отримання гривні і, відповідно, купівлі за неї іноземної валюти.

Сьогодні цей спосіб відштовхує продавців через низку причин, серед яких курсові ризики; необхідність сплати 2% збору на обов'язкове державне пенсійне страхування; відсутність можливості купівлі іноземної валюти, що в еквіваленті перевищує 3 000 грн. на день та ін. Усе це призводить до пошуку альтернативних варіантів розрахунків за нерухомість, законність яких викликає сумніви.

Найпоширенішим серед таких способів розрахунків є використання так званих віртуальних банківських рахунків. По суті, продавцю і покупцю відкриваються поточні рахунки та видаються усі необхідні для нотаріуса документи, що підтверджують внесення, переказ та зняття коштів у національній валюті.

Фактично ж, розрахунок між сторонами відбувається в іноземній валюті, про що покупець складає розписку. Назвати законним цей спосіб важко, адже по-суті відбувається підробка документів, за яку передбачена кримінальна відповідальність.

Щодо купівлі нерухомості в кредит, цей спосіб не створює жодних преференцій для учасників угоди, які мають на меті розрахунки в іноземній валюті. По-перше, з 16 жовтня 2011 року в Україні заборонено надання споживчих кредитів в іноземній валюті.

По-друге, закон усе одно дозволяє розраховуватися лише у гривні. Тому купівля нерухомості в кредит виправдовує себе як джерело отримання коштів, але аж ніяк не як засіб валютних розрахунків.

Алексей Тихонов, начальник управления кредитования департамента розничных продаж УкрСиббанка   BNP Paribas Group

Схема расчёта при покупке недвижимости выглядит следующим образом:

1. выдача кредита происходит только в гривне на текущий счёт клиента-заёмщика;
2. клиент со своего текущего счёта перечисляет на счёт продавца (карточный, текущий) выданные деньги согласно договора купли-продажи;
3. продавец деньги может оставить на счёте или снять с учётом действующих ограничений на снятие в день.

Екатерина Гутгарц, редактор Prostopravo.com.ua

Согласно ст. 533 ГКУ денежные обязательства на территории Украины выполняются в гривнах. Однако стороны могут указать в договоре цену в эквиваленте к доллару США или другой валюте. В таком случае сумма определяется по официальному курсу на день платежа, если договором не установлено иное.

Кроме того, согласно Постановлению НБУ №210 от 06.06. 2013 г. все расчеты между физическими лицами на сумму свыше 150 грн. могут проходить только в безналичной форме путем перечисления на текущий счет или депозит нотариуса.