Киев – не Украина, Москва – не Россия

 
Иностранные инвесторы отмечают прибыльность украинского рынка недвижимости, хотя и не отрицают наличия многих трудностей для притока инвестиций из-за рубежа. Даже несмотря на это, иностранные инвесторы приходят в Киев с весьма солидными деньгами и обширными планами. Причем устремляются они, прежде всего, в сектор коммерческой недвижимости, считая его более надежным для размещения капиталов. Недавно Украину посетил генеральный директор компании Astera Джефри Кокс, который уже довольно давно работает на российском рынке коммерческой недвижимости и сегодня не намерен игнорировать перспективы на украинском.
 
РТ: Насколько сегодня для западного инвестора интересен украинский рынок коммерческой недвижимости? Являются ли цивилизованными правила игры на нашем рынке?
Дж. К.: Долгое время российский рынок был более развит, чем украинский, что, в большей степени, было связанно с политической обстановкой. Однако в данный момент могу сказать, что украинский рынок интенсивно развивается, а правила на рынке недвижимости становятся более цивилизованными. На сегодняшний день ощущается политическая воля изменить сложившуюся за многие годы в Украине ситуацию в сторону упорядочивания законодательной базы, уменьшения налогообложения, то есть создания условий, необходимых для развития рыночной экономики. Многие инвесторы это чувствуют и готовы авансом вкладывать деньги в создание новых рентабельных и современных проектов. Зарубежные инвесторы возлагают большие надежды на новое правительство и заинтересованы в инвестировании больших средств в Украину.
 
РТ: Как Вы считаете, какой именно сегмент рынка недвижимости представляет наибольший интерес для инвесторов?
Дж. К.: Ввиду того, что в Украине каждый из секторов недвижимости нуждается в инвестировании, для иностранного инвестора интересен любой из них. Но могу отметить, что более привлекательна все же торговая и офисная недвижимость – она является самой рентабельной. Очевидно и то, что в Украине сегодня наблюдается большой дефицит складских и промышленных помещений, и, на мой взгляд, в скором времени инвесторы обратят на это внимание.
 
РТ: Что тормозит приход инвесторов на украинский рынок? Какие условия необходимы для благоприятного развития рынка недвижимости?
Дж. К.: Должен сказать, что на сегодняшний день главным сдерживающим фактором в привлечении инвестиций в Украину по-прежнему является непредсказуемость властей и отсутствие достоверной информации у западных инвесторов. А главное – четких «правил игры», уверенности инвесторов в том, что и через много лет эти правила не изменятся в худшую сторону, что они одинаково четко будут работать не только в столице, но и в регионах. Ведь я хорошо знаю Россию, потому что нахожусь там уже 12 лет, и могу сказать, что Москва – это не Россия. Я не имею такого широкого представления об Украине, но уже убедился, что и Киев – это не Украина. И то, что происходит, к примеру, в столице, невозможно реализовать в регионах.
Поэтому сначала нужно усовершенствовать законодательство. И самое главное условие – это законодательство обязательно должно соблюдаться. Люди обязаны понимать, что инвестор, вкладывая большие деньги, хочет получить еще большие деньги и быть уверенным, что его инвестиции вернутся. Он не будет вкладывать свои средства, если не доверяет государственному управлению, власти.
Но правовая неурегулированность – далеко не единственная проблема. Есть еще, к сожалению, масса иных проблем и препятствий, существенно затрудняющих участие инвесторов (как отечественных, так и иностранных) в строительстве и эксплуатации дорогостоящих объектов коммерческой недвижимости.
Сегодня в Украине очень важно модернизировать индустриальный сектор экономики, чтобы создать еще более привлекательные условия для инвестирования. Большую роль также играет сельскохозяйственный сектор, так как инвесторы связывают большие надежды с успешным развитием экономики. Ведь с развитием индустрии у людей появится большее количество средств и, соответственно, их необходимо будет куда-то вкладывать. Могу сказать, что в России с возрастанием дохода населения именно средний класс сегодня имеет достаточное количество средств, которые пускает в оборот. Мне кажется, это ждет и Украину.
 
РТ: Для снижения степени бизнес-рисков инвестора, связанных с выходом на новый рынок, необходимо приобретение страховых программ/продуктов. Как Вы могли бы прокомментировать ситуацию относительно страхования инвестиций и строительных рисков в Украине?
Дж. К.: Страхование инвестиций, как и любого риска, является целесообразным и необходимым мероприятием. Оно способствует развитию сотрудничества и привлечению капитала на рынок Украины. Традиционно страхование инвестиционных рисков всегда имело большое значение, однако в индустрии недвижимости наиболее важным является страхование строительных рисков.
Оно позволяет не только минимизировать незапланированные затраты и возможность наступления негативных ситуаций в процессе строительства, но и создает все предпосылки для профессионального подхода в реализации проекта. Все большее количество инвесторов считают страхование инвестиций и строительных рисков залогом гарантии получения прибыли от капиталовложения в Украину. Поэтому большинство компаний сегодня осуществляет страхование посредством использования зарубежных страховых программ и услуг страховых компаний.
 
РТ: Бытует мнение, что российский рынок недвижимости в некоторой степени «перегревается» и уже не представляет такого интереса, как, скажем, украинский? Могли бы Вы это подтвердить или опровергнуть?
Дж. К.: В российской газете «Ведомости» было опубликовано интервью со мной, где разговор шел об иностранных инвестициях в Россию. Заголовок статьи – слова, которых я не говорил, – был следующий: «Джефри Кокс: «В России для инвесторов нет ничего привлекательного». На самом деле я не считаю, что в России ограничены возможности для инвестирования.
Сегодня на российском рынке ситуация складывается таким образом, что инвесторы вынуждены создавать свои объекты ввиду того, что хороших достойных продуктов на рынке недвижимости, которые бы отвечали их требованиям и запросам, практически нет.
 
РТ: Недавно Американской торговой палатой была принята классификация офисной недвижимости. Какие возможности, на Ваш взгляд, открывает ее принятие для иностранного инвестора?
Дж. К.: Естественно, принятая классификация только поспособствует притоку иностранных инвестиций, поскольку западные инвесторы хотят покупать хорошие объекты.
Я надеюсь, что классификация будет также благоприятствовать созданию концепции развития офисных центров.
 
РТ: Как Вы считаете, есть ли на сегодняшний день в Киеве офисные центры, действительно соответствующие классу «А»?
Дж. К.: Для того чтобы отнести офисное помещение к классу «А», нужно, чтобы оно соответствовало всем необходимым требованиям. Ведь для класса «А» в западной классификации офисов одним из важнейших критериев объекта является его местоположение (только центр для офисов класса «А», но офис такого же качества, отдаленный от центра, может быть отнесен только к классу «С»). Также следует обратить внимание на наличие открытых площадок для парковки, сервиса (кондиционирование, освещение и т. д.), а также организацию рабочих мест, наличие представительств, банков, ресторанов и т. п. В Киеве на данный момент офисных помещений, которые бы строго соответствовали вышеперечисленным критериям, я не наблюдал.
 
РТ: На Ваш взгляд, как отразятся недавние действия Нацбанка по укреплению гривны по отношению к доллару на стоимости коммерческой недвижимости?
Дж. К.: Колебание курса доллара всегда проблематично. Должен сказать, что сегодня наблюдается слабое возрастание курса гривны, что не совсем хорошо, поскольку инвесторы всегда обращают внимание, насколько стабильна экономика страны, в которую они хотят инвестировать свой капитал. Могу сказать, что подорожания недвижимости не избежать, но, думаю, довольно быстро наступит и падение цен. Ведь в случае, если недвижимость сильно вырастет в цене, соответственно, уменьшится спрос на нее. Поэтому я считаю, что будут устанавливаться довольно разумные цены на недвижимость, с учетом стоимости строительства объектов. Инвесторы все же надеются, что в скором времени ситуация стабилизируется.
 
РТ: Можно поинтересоваться, с какими планами Вы приехали в Украину?
Дж. К.: Сегодня мы ищем место с хорошо развитой инфраструктурой для создания большого торгово-развлекательного центра, подобных которому в Украине еще нет. Это будет торговый центр, к которому одинаково удобно и просто будет добираться как на автомобиле, так и на общественном транспорте. Магазины планируется построить таким образом, что они будут удобны и, к тому же, доступны для всех категорий населения. В этом торговом центре будут расположены мегамаркет, магазины одежды, место, где можно будет оставить детей, кафе, ресторан, кинотеатр, боулинг и т. д. Такой ТРЦ будет носить название «Радуга». Подобный объект уже строится в Петербурге.
Сегодня в Петербурге мы ведем сотрудничество с западными инвесторами, с которыми у нас налажены довольно тесные партнерские отношения, они доверяют нашей компании и не боятся вкладывать деньги. В наших планах на ближайшее время – найти интересные объекты для них и в Украине.
Кроме того, 17 июня в Киеве состоится Первый украинский СЕО-Forum, который планируется проводить совместно с российской консалтинговой компанией Strategica. Этот уникальный и первый в СНГ форум соберет руководителей (СЕО – Chief Executive Officer) и собственников успешных крупных украинских и российских предприятий. На форуме украинские и иностранные партнеры будут обсуждать вопросы и планы на будущее, непосредственно связанные с инвестициями.