Киев разделят на многоэтажные трущобы и нормальные дома
Непосвященному в таинства власти жителю Киева может показаться, что жэкам объявлена тотальная идеологическая война. Вместо привычных, хотя во многом и несовершенных коммунальных обслуживающих структур, горожанам «ненавязчиво навязывают» объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) как рецепт от всех бед.
На самом же деле за реформой столичного ЖКХ стоят конкретные планы чиновников и бизнесменов по освоению нового для нашей страны рынка. Что ждет Киев по завершении реформы, а также каким будет город без прозрачных правил планирования и застройки — рассказал генеральный директор строительной компании ТММ (уже построившей в столице около 500 тыс. кв. м недвижимости, в разработке — около 400 тыс. кв. м) Николай ТОЛМАЧЕВ.
ОСМД — не для всех
Николай ТОЛМАЧЕВ.
— Николай Григорьевич, кто обслуживает многоквартирные дома, построенные вашей компанией, — жэки или ОСМД?
— Изначально, вводя дома в эксплуатацию в 1990-х годах, мы ставили новые лифты, инженерное оборудование, сети, фасады — и не могли это хозяйство никому передать. Так что мы пошли по пути создания своей компании, которая бы все это обслуживала. И обеспечивала достаточный уровень инженерного обслуживания, реагирования на различные ситуации, принятия технических решений.
Впрочем, в отдельную компанию обслуживание домов еще не выделено, работы осуществляет департамент по управлению недвижимостью. Сегодня он обслуживает практически все построенные нами дома.
Свой первый дом мы эксплуатируем уже 16 лет. И за это время получили уникальный опыт управления многоквартирными домами.
Один из выводов: люди пока еще не совсем понимают, что покупают. И не до конца понимают, за что и сколько будут платить при эксплуатации. И нужно или нет платить за комфорт эксплуатации.
— Чем ваш департамент по управлению отличается отжэка или ОСМД?
— Мы делаем практически то же самое. Но удобнее для жильцов. Есть вещи, которые не лежат на поверхности и о которых забывают непрофессионалы строительства и обслуживания жилья.
Смотрите, бизнеса еще нет, не все квартиры проданы — а уже есть здание, которое нужно обслуживать. Это сложная конструкция, в которую входит множество служб, помимо консьержа, — тепло, вода, канализация, свет, связь. Все они составляют эксплуатационные расходы. Это тот комфорт, который оплачивают жильцы. И здесь все просто — хотите, чтобы уборщица убирала в подъезде два раза, а не один — ей нужно в два раза больше платить.
Вторая часть айсберга комфортного обслуживания — инвестиционные затраты. Это оборудование, которое мы будем вынуждены амортизировать, восстановить в случае поломки. Заменить крыши, фасад, окна, лифты, насосы и пр. Если цикл эксплуатации дома — 100 лет, то за это время придется заменить все, и по нескольку раз. К слову, в первом доме мы уже фасад заменили. Инвестиционная составляющая должна быть в тарифе. А ее сейчас нет. Мы попадаем в действующие тарифы города и понимаем, что не можем заложить инвестиционную составляющую.
— Значит, чтобы киевские высотки стали чище и исправнее, нужно повышать тарифы на обслуживание?
— Да.
— В самом ли деле ОСМД — спасение для жильцов от нерадивых жэков?
— Я как строитель за то, чтобы люди объединялись в ОСМД и начали считать собственные затраты, и по одежке протягивали ножки. Для начала чтобы понимали, как формируются тарифы на обслуживание своих домов.
Но объединяться в ОСМД есть смысл только для жильцов с высокой компетенцией, правовой культурой. Только такие жильцы смогут защитить свои права. И на какое-то время весь дом сможет ощутить преимущества ОСМД.
— Почему на какое-то время?
— Потому что любой менеджер быстро устает работать бесплатно. И придется кого-нибудь нанять. И здесь у владельцев будет выбор — нанимать компанию или создавать свою аналогичную структуру.
ОСМД сегодня — как колхоз. В коллективных хозяйствах все зависит от руководителя. Он кладет свою жизнь на плаху и вытаскивает предприятие, а все получают от этого удовольствие.
Либо же он работает на себя. И тогда рушится все хозяйство. Так и в случае с ОСМД — сегодня я знаю объединения, которые за счет руководителей вышли в режим комфорта. Но также есть и те, где уже не платят дворникам, консьержам. И начинается коллапс. Было плохо — стало еще хуже. Или лучше. Эти сценарии в Киеве уже разделяются 50/50. И конечно, в такой дом, где все обслуживание разрушено, добровольно не зайдет ни одна управляющая компания.
Следует помнить, что ОСМД действует по принципу: спасение утопающих дело рук самих утопающих. Государство через ОСМД самоустраняется от решения проблем граждан «по Курчатову», дескать, люди сами протопчут тропинки, решат, как лучше.
Пройдет пять лет, и весь жилой фонд Киева разделится на фавелы (многоэтажные трущобы. — Авт. ) и нормальные дома. Произойдет естественная сортировка. Возникнет масса многоэтажных трущоб, которые по сути не будут обслуживаться. Такое развитие неизбежно. А если запустить до такой степени дома, то тогда уже изменять колхозное сознание никто не возьмется — ни я, ни государство, никто другой. Любые попытки вразумить жильцов будут наталкиваться на реакцию — а кто вы такие? А стоимость жилья в таких домах упадет в десятки раз.
Фавелы по-киевски.
Дорогой комфорт
— А тарифы на обслуживание в «нормальных» домах взлетят...
— Тарифы будут расти неизбежно. Но со временем произойдет насыщение. На рынке появятся сильные компании, которые постараются монополизировать его, но изначально будут конкурировать между собой, с жэками и ОСМД. Уверен, такие компании смогут предложить жильцам лучшие условия обслуживания жилого фонда.
И в этом плане ОСМД выступит «прокладкой» между отдельными жильцами и обслуживающими компаниями. Судьба ОСМД будет такой же, как и колхозов. Придет управляющая компания, которая станет управлять делами ОСМД. Она даже не будет стремиться купить «землю» — незачем. Просто начнет делать то, что объединения совладельцев сами делать не могут.
Стоимость их услуг будет зависеть от многих факторов. Прежде всего от доли рынка. Например, ради эксперимента в одном из своих домов мы наняли «чужую» компанию и передали ей дом в эксплуатацию. Расценки оказались в 5—6 раз выше, чем если бы мы обслуживали дом силами своего департамента.
— Все же, что делать жильцам домов, которые уже создали ОСМД и стоят перед выбором: создавать свою управляющую компанию или покупать услуги по обслуживанию дома?
— Тем, кто хочет создать ОСМД и обслуживать дома своими силами, нужно осознавать, какой вал работы им предстоит проделать. И понимать, сколько это все стоит. Например, в управлении нашего департамента более 2 тыс. квартир. Мы обслуживаем около 500 тыс. кв. м. Созданы системы охраны, диспетчеризации, быстрого реагирования, инженерная служба. Без этого невозможен комфорт в многоквартирном доме.
Нужно помнить и о том, что организовать все это для отдельно стоящего дома — крайне дорого. Чем большую площадь обслуживает компания, тем ниже цена ее услуг для отдельного жильца.
— Остается открытым вопрос мошенничества. В России уже есть примеры, когда руководители ОСМД собранные с жильцов деньги тратили на свой заграничный отдых и дорогие машины...
— У нас тоже есть такие примеры. В Днепропетровске жильцы одного дома долго решали, объединяться, после доверились ОСМД и — долго искали директора объединения вместе с собранными деньгами.
Конечно, став на путь поддержки ОСМД, государство потеряет возможность отстаивать свои интересы и интересы граждан в этой сфере.
Риски есть и по неуплате. Ведь если за обслуживание дома не платит 10% жильцов, с этим еще можно что-то сделать, придется, как вариант, отказаться от рентабельности. Если 15% — придется дотировать управление жильем. Если 30% — это катастрофа, начало коллапса.
Бразильское будущее
— Вас как строителя устраивает та стратегия развития Киева, которую сегодня разрабатывает КГГА?
— Я вижу стратегию только на несколько ближайших лет. Но и это уже хорошо — раньше и того не было. А лет на 10—15 — я не вижу ни стратегии застройки города, ни исследований.
Я говорил и продолжаю говорить — отдайте разработку генплана Киева иностранным архитекторам, не изобретайте велосипед. Пекин за 15 лет построил 7 окружных колец, сектора между кольцами — это отдельные города типа Киева. Вывод напрашивается сам собой.
Увеличение городского населения — это глобальный процесс, и украинский в том числе. Т.е. в любом случае города будут расти, а столица — в два раза быстрее, чем остальные города. И если в генплан не заложить перспективу роста — будет хаос. Киев может повторить печальную судьбу Сан-Паулу. Я облетел этот бразильский город на вертолете и был поражен. Островки цивилизованного, комфортного жилья и рядом, через 6-метровый забор — фавелы. Это же может произойти и с Киевом.
— Власть говорит о том, что упростила разрешительные процедуры в строительстве. Насколько существенным было это упрощение?
— Де-юре, да, упростили. Но на самом деле произошла всего лишь инвентаризация процедур и их реальное узаконивание. Но сказать, что они стали проще — нельзя. Где-то на 15% де-юре. А де-факто они лишь усложнились, учитывая переходные процессы. Чиновники отказываются исполнять свои обязанности, ссылаясь на отсутствие инструкций, нормативов.
— Сколько времени понадобится, чтобы строители ощутили облегчение процедур?
— Думаю, полгода. Но я оптимист, так что множьте на три.
— А на себестоимость и конечную цену жилья это повлияет? Когда? Вообще оправдаются заявленные властью ожидания, что упрощение процедур удешевит жилье?
— Нововведения снижают риски застройщика и косвенно его затраты. Но цена жилья для покупателя не снизится. Будет расти не так быстро, как раньше, но не снизится.
Даже Европа показала, что хорошее жилье стоит денег. Цены в развитых благополучных странах за три года кризиса выросли более чем на 10%.
— Как вы встретили сообщения, что Украина проведет финал Евро-2012 и готовится к Олимпиаде-2022?
— Последствия этих мероприятий для принимающих городов и всей страны будут тяжелыми. Объекты построят, но они не будут самоокупаемы. Для бюджета это катастрофическая нагрузка, которая вряд ли окупится.
Если бы это все строили частные инвесторы за свой счет (пускай с преференциями государства) — был бы другой разговор. Пусть рискуют, вкладывают на 50—100 лет, окупают каким-то образом.
P.S. Судя по всему, Киеву предстоит первому в нашей стране пройти «фавелизацию». Столица уже на пороге ее активной стадии — сотни домов по всему городу не обслуживаются должным образом, с каждым месяцем накапливая коммунальные и санитарные проблемы. От коллапса спасает лишь сравнительно невысокая степень износа жилого фонда и трудолюбие сознательных жильцов. По словам же риелторов, наметилась четкая зависимость между ценой на квартиры в многоэтажках и уровнем их обслуживания. Эта же судьба ждет и другие крупные города страны.
В контексте вышесказанного — жильцы городских «скворечников» становятся перед выбором не только между жэками, ОСМД или обслуживающими компаниями. Не за горами выбор самого места проживания — каждому киевлянину и жителям мегаполисов придется решить, оставаться ли в домах-фавелах или искать иное качество среды обитания.
