Киев разрастется крупными комплексами
На минувшей неделе градостроительный совет Киева рассматривал предложения по корректировке проекта строительства многофункционального комплекса на ул. Горького, 52-54, на месте бывшего трамвайного депо, вынесенного на окраину города в 2005 г.
Новый вариант проекта комплекса, который планируется построить натерритории около 5 га, предусматривает, что площадь комплекса увеличится почти на треть. Однако многие специалисты не уверены, что такой комплекс будет функционировать нормально.
К разработке нового варианта комплекса привлекли известное своими громкими многоэтажными проектами и близостьюк бывшему главному архитектору Киева Сергею Бабушкину ООО «Бюро инвестиционных проектов — проектный менеджмент» (БИП-ПМ). Соавтором корректировки сталатакже американская компания «Лагуарда Лоу Архитектс» (Laguarda low).
Предыдущая версия комплекса была разработана «Студией неординарного проектирования» (СНОП МАА, Киев). Проект предусматривал строительство более 243 тыс. кв. м жилья, около 30 тыс. кв. м офисных помещений, торгово-развлекательного комплекса, а также четырехэтажного подземного паркинга на 2032 машино-места. Общая площадь комплекса должна была составить 440 тыс. кв. м, в том числе площадьназемной части — 320 тыс. кв. м.
В новой редакции заложены иные показатели. Общая площадь — 580 тыс. кв. м, площадь наземной части — 433 тыс. кв. м. Увеличение произошло главным образом за счет значительного увеличения офисной части комплекса. Вместо предлагаемого СНОП МАА 9-13-этажного бизнес-центра общей площадью 29 тыс. кв. м (расчетная или полезная площадь — 18 тыс. кв. м) БИП-ПМ предлагает строительство офисного центра высотой 18-35 этажей общей площадью 163 тыс. кв. м (расчетная или полезная площадь — 145 тыс. кв. м).
Общая площадь торговой части комплекса изменилась несущественно — сегодня предлагается около 86 тыс. кв. м, в предыдущем варианте было 96 тыс. кв. м. Несколько изменилась структура жилого комплекса — основной акцент девелоперы делают на однокомнатных (460) и трехкомнатных (350) квартирах. Количество двухкомнатных снизили почти в шесть раз — с 323 до 50, количество четырехкомнатных — с 174 до 110. Пятикомнатные квартиры убрали совсем.
Количество паркингов выросло с 2032 до 3388 машино-мест, рекреационные зоны для жителейкомплекса предусмотрены на эксплуатируемой кровле торгового центра (площадь кровли — 1,2 га). Тем не менее эксперты уверены, что ни парковочных мест, ни детских площадок для нормального функционирования комплекса не хватит. И вообще — слишком много функций в одном месте не будут гарантировать качество этих функций.
По словам вице-президента компании «Многопрофильное предприятие «Солидарность», члена градостроительного совета Евгения Лишанского, сегодня в Киеве проектируется огромное количество многофункциональных комплексов с мощной торговой частью. Проектировщики исходят из расчета консалтинговых компаний, что сегодня в Киеве — около 250 кв. м торговых площадей на 1 тыс. жителей, а в Париже, например, около 460 кв. м. «Налицо явный дефицит, поэтому, стремясь получить максимальную отдачу, инвесторы настаивают на развитии торговых объектов,— говорит Евгений Лишанский.— Если реализовать всезаявленные на ближайшие годы проекты, количество торговых площадей в Киеве будет сопоставимо с Парижем. Однако потребность в таких количествах вызывает сомнение, ведь покупательная способность киевлян несопоставима с парижской».
По мнению господина Лишанского, через два-три года возникнетпереизбыток вакантных площадей в центральной части Киева в новых проектах, а востребованными будут только те комплексы, которые построены грамотно. В первую очередь это касается парковок. По нормативам предлагаемый БИП-ПМ проект требует только для торгового центра около 2200 машино-мест, около 1500 машино-мест требует офисный комплекс, еще минимум 1 тыс. машино-мест требуется для жилой части (из расчета одно место в паркинге на одну квартиру, хотя сегодняжилье высокого класса требует два машино-места на квартиру). «Комплексу не хватает около половины парковочных мест»,— говорит господин Лишанский.
По оценке заместителя киевского городского головы Эдуарда Лещенко, который курирует вопросы градостроительства и архитектуры, комплекс, площадкапод который расположена вблизи НСК «Олимпийский», может прибавить проблем стадиону: «Комплекс существенно повлияет на инфраструктуру прилегающей к стадиону территории, увеличит транспортные потоки, социальную нагрузку. Самой простой проблемой будет вопрос — где разместить транспорт».
Господин Лещенко прогнозирует также проблемы со строительством высотной части объекта: «Есть решение об ограничении высотного строительства в Киеве, которое еще никто не отменял». Кроме того, по словам начальника Киевгорэкспертизы Анатоля Карминского, если заказчик проекта все-таки решится строить комплексзаявленной высоты, ему придется получать статус экспериментального высотного строительства, пройти сложную процедуру согласования такого строительствав Минрегионстроительства и получить индивидуальные технические требования на объект.
Впрочем, по мнению господина Карминского, не эксперимент по высотному строительству создаст основную проблему для комплекса, а несогласованность проектных идей с идеями заказчиков, которые занимаются соседними территориями. Сегодня общая площадь проектов, заявленных вдоль улицы Красноармейской, составляет, по разным оценкам, около десятка миллионов квадратных метров. В то же время расширения дорог и усиления инженерных коммуникаций инвесторы не планируют, а каждые новые полмиллиона квадратных метров ложатся на городские сети непосильным грузом.
Из истории проекта
Проект строительства многофункционального комплекса (рабочее название «Эней») на ул. Горького, 52-54, был начат фирмой «ТММ», которая выступала в этом проекте также в качестве генерального подрядчика. В 2005 г. компания инвестировала в перенос с площадки трамвайного депо им. Тараса Шевченко на ул. Якутскую, 12-а—14 в Святошинском районе Киева 102 млн. грн. Кроме зданий и сооружений нового депо, к нему проложили 12 км рельсов. Строительство комплекса планировалосьзавершить к 2011 г. Однако в конце 2006 г. «ТММ» продала проект и площадку. Инвестором стал «Межрегиональный инвестиционный союз» (МИС), девелопером — входящая в МИС компания Alacor.
Многофункциональный холдинг «МИС» работает с 1995 г. Он занимается оптовой и розничной торговлей нефтепродуктами, строительством и эксплуатацией сети АЗС, строительными проектами объектов коммерческой и жилой недвижимости, производством метизной, пищевой продукции и медицинского оборудования, ритейлерским бизнесом и прочим. Во владении, управлении и под контролем холдинга находится около 40 предприятий различных сфердеятельности. Основу холдинга «Межрегиональный инвестиционный союз» составляют ЗАО «ВИК ОЙЛ», УКНК «Транс-Юг», ALACOR Property Investments&Development,офтальмологическая клиника «Лазер Плюс», ООО «Леса Волыни».
Проект, разработанный СНОП МАА, прошел все необходимые разрешительные процедурыи получил все согласования, а также — разрешение на строительство. Для изменения проекта комплекса необходимо согласие СНОП МАА. По информации «i», СНОПМАА такого согласия пока не давала.
Mixed used: проблемы и решения
- Сегодня в Украине практически отсутствует понятие многофункционального комплекса — МФК, или mixed used. Инвестиционные компании, сопровождающие девелоперские проекты, отмечают, что очень часто МФК называют жилые дома с офисами и магазинами на первом этаже. Однако проекты МФК специалисты называют наиболее сложным сегментом на рынке недвижимости. «При разработке проекта МФК чрезвычайно важно участие профессионального архитектора-концептуалиста»,— говорит младший партнер Dragon Capital Partners Владимир Тимочко.
- Самая большая сложность в проектах МФК — сосуществование каждой функции. Классическим допустимым сочетанием эксперты называют соседство офисов с торговлей и жилья с торговлей. Например, первые этажи здания отдают под торговлю, а выше размещают офисные или жилые помещения, в зависимости от месторасположения площадки.
- Основным принципом, на котором строится проектирование и строительство МФК, является совмещение логистики и особенностей отдельных входящих в комплекс функций. Например, в одном здании существовать торговый комплекс и гостиница могут в том случае, если можно будет полностью разделить потоки людей и организовать их расположение таким образом, чтобы они не мешали друг другу. «Если посетители бизнес-центра будут пересекаться с посетителями торгового центра, то торговый центр от этого только выиграет, но офисный центр может потерять в престижности»,— говорит Владимир Тимочко.
- Генеральный директор компании Global Solutions Сергей Тумасов считает, что «офисная и торговая функции между собой логически интегрируются, но все равно они должны быть разнесены в разные объемы: нужны разные фундаменты, так как согласно строительным нормативам (ДБН) в этих объектах разные нагрузки на фундаменты. Жилая функция не совместима ни с чем».
- Конструктивные и логистические особенности составляющих МФК зданий влекут за собой особые требования к участкам. «Многофункциональные комплексы требуют довольно больших территорий. По нашим оценкам, для нормальной работы многофункционального комплекса нужно около 5-6 га,— говорит господин Тумасов.— Именно такая площадка позволит соблюсти все требования ДБН и санитарные нормативы».
- Однако чаще всего крупные многофункциональные комплексы проектируются на участках площадью 40-50 соток, на которых получить максимальную отдачу пытаются в основном за счет увеличения объемов и площадей зданий. Делают это для того, чтобы достичь так называемого синергетического эффекта или попросту отдачи от каждой отдельной функции. «МФК повышает привлекательность отдельных его составляющих,— говорит президент строительной компании «Міськжитлобуд» Денис Костржевский.— Если рядом с жильем находится торгово-развлекательно-офисный центр, это позволяет людям, живущим в МФК, пользоваться услугами других сегментов, представленных в комплексе».
- Именно экономическая составляющая заставляет инвесторов и девелоперов ломать голову в поиске оптимальных составляющих МФК. Во-первых, строительство МФК экономически оправдано, так как разные сегменты недвижимости подвержены разным тенденциям развития. Какие-то сегменты могут дорожать, какие-то — дешеветь, поэтому МФК является своего рода диверсификацией рисков.
- Во-вторых, многофункциональные комплексы позволяют существенно оптимизировать систему финансирования проекта. В МФК можно сразу реинвестировать средства в развитие проекта — многофункциональные комплексы позволяют сразу направлять прибыль от продажи жилья на строительство коммерческих объектов. «С этой точки зрения экономически проще на территории 10 га построить многофункциональный комплекс, чем застроить площадку жильем»,— говорит господин Тумасов.
- По оценке Дениса Костржевского, вложения в МФК на несколько порядков выше, чем в многофункциональные комплексы, однако для строительства крупных МФЦ часто привлекаются длинные деньги: «Западные банки с большим удовольствием кредитуют проектирование и строительство МФК, в отличие от жилья. Средний период окупаемости МФК в Украине составляет от четырех до семи лет, хотя на западе этот срок в среднем составляет от девяти до 12 лет».
Анна Левченко
К разработке нового варианта комплекса привлекли известное своими громкими многоэтажными проектами и близостьюк бывшему главному архитектору Киева Сергею Бабушкину ООО «Бюро инвестиционных проектов — проектный менеджмент» (БИП-ПМ). Соавтором корректировки сталатакже американская компания «Лагуарда Лоу Архитектс» (Laguarda low).
Предыдущая версия комплекса была разработана «Студией неординарного проектирования» (СНОП МАА, Киев). Проект предусматривал строительство более 243 тыс. кв. м жилья, около 30 тыс. кв. м офисных помещений, торгово-развлекательного комплекса, а также четырехэтажного подземного паркинга на 2032 машино-места. Общая площадь комплекса должна была составить 440 тыс. кв. м, в том числе площадьназемной части — 320 тыс. кв. м.
В новой редакции заложены иные показатели. Общая площадь — 580 тыс. кв. м, площадь наземной части — 433 тыс. кв. м. Увеличение произошло главным образом за счет значительного увеличения офисной части комплекса. Вместо предлагаемого СНОП МАА 9-13-этажного бизнес-центра общей площадью 29 тыс. кв. м (расчетная или полезная площадь — 18 тыс. кв. м) БИП-ПМ предлагает строительство офисного центра высотой 18-35 этажей общей площадью 163 тыс. кв. м (расчетная или полезная площадь — 145 тыс. кв. м).
Общая площадь торговой части комплекса изменилась несущественно — сегодня предлагается около 86 тыс. кв. м, в предыдущем варианте было 96 тыс. кв. м. Несколько изменилась структура жилого комплекса — основной акцент девелоперы делают на однокомнатных (460) и трехкомнатных (350) квартирах. Количество двухкомнатных снизили почти в шесть раз — с 323 до 50, количество четырехкомнатных — с 174 до 110. Пятикомнатные квартиры убрали совсем.
Количество паркингов выросло с 2032 до 3388 машино-мест, рекреационные зоны для жителейкомплекса предусмотрены на эксплуатируемой кровле торгового центра (площадь кровли — 1,2 га). Тем не менее эксперты уверены, что ни парковочных мест, ни детских площадок для нормального функционирования комплекса не хватит. И вообще — слишком много функций в одном месте не будут гарантировать качество этих функций.
По словам вице-президента компании «Многопрофильное предприятие «Солидарность», члена градостроительного совета Евгения Лишанского, сегодня в Киеве проектируется огромное количество многофункциональных комплексов с мощной торговой частью. Проектировщики исходят из расчета консалтинговых компаний, что сегодня в Киеве — около 250 кв. м торговых площадей на 1 тыс. жителей, а в Париже, например, около 460 кв. м. «Налицо явный дефицит, поэтому, стремясь получить максимальную отдачу, инвесторы настаивают на развитии торговых объектов,— говорит Евгений Лишанский.— Если реализовать всезаявленные на ближайшие годы проекты, количество торговых площадей в Киеве будет сопоставимо с Парижем. Однако потребность в таких количествах вызывает сомнение, ведь покупательная способность киевлян несопоставима с парижской».
По мнению господина Лишанского, через два-три года возникнетпереизбыток вакантных площадей в центральной части Киева в новых проектах, а востребованными будут только те комплексы, которые построены грамотно. В первую очередь это касается парковок. По нормативам предлагаемый БИП-ПМ проект требует только для торгового центра около 2200 машино-мест, около 1500 машино-мест требует офисный комплекс, еще минимум 1 тыс. машино-мест требуется для жилой части (из расчета одно место в паркинге на одну квартиру, хотя сегодняжилье высокого класса требует два машино-места на квартиру). «Комплексу не хватает около половины парковочных мест»,— говорит господин Лишанский.
По оценке заместителя киевского городского головы Эдуарда Лещенко, который курирует вопросы градостроительства и архитектуры, комплекс, площадкапод который расположена вблизи НСК «Олимпийский», может прибавить проблем стадиону: «Комплекс существенно повлияет на инфраструктуру прилегающей к стадиону территории, увеличит транспортные потоки, социальную нагрузку. Самой простой проблемой будет вопрос — где разместить транспорт».
Господин Лещенко прогнозирует также проблемы со строительством высотной части объекта: «Есть решение об ограничении высотного строительства в Киеве, которое еще никто не отменял». Кроме того, по словам начальника Киевгорэкспертизы Анатоля Карминского, если заказчик проекта все-таки решится строить комплексзаявленной высоты, ему придется получать статус экспериментального высотного строительства, пройти сложную процедуру согласования такого строительствав Минрегионстроительства и получить индивидуальные технические требования на объект.
Впрочем, по мнению господина Карминского, не эксперимент по высотному строительству создаст основную проблему для комплекса, а несогласованность проектных идей с идеями заказчиков, которые занимаются соседними территориями. Сегодня общая площадь проектов, заявленных вдоль улицы Красноармейской, составляет, по разным оценкам, около десятка миллионов квадратных метров. В то же время расширения дорог и усиления инженерных коммуникаций инвесторы не планируют, а каждые новые полмиллиона квадратных метров ложатся на городские сети непосильным грузом.
Из истории проекта
Проект строительства многофункционального комплекса (рабочее название «Эней») на ул. Горького, 52-54, был начат фирмой «ТММ», которая выступала в этом проекте также в качестве генерального подрядчика. В 2005 г. компания инвестировала в перенос с площадки трамвайного депо им. Тараса Шевченко на ул. Якутскую, 12-а—14 в Святошинском районе Киева 102 млн. грн. Кроме зданий и сооружений нового депо, к нему проложили 12 км рельсов. Строительство комплекса планировалосьзавершить к 2011 г. Однако в конце 2006 г. «ТММ» продала проект и площадку. Инвестором стал «Межрегиональный инвестиционный союз» (МИС), девелопером — входящая в МИС компания Alacor.
Многофункциональный холдинг «МИС» работает с 1995 г. Он занимается оптовой и розничной торговлей нефтепродуктами, строительством и эксплуатацией сети АЗС, строительными проектами объектов коммерческой и жилой недвижимости, производством метизной, пищевой продукции и медицинского оборудования, ритейлерским бизнесом и прочим. Во владении, управлении и под контролем холдинга находится около 40 предприятий различных сфердеятельности. Основу холдинга «Межрегиональный инвестиционный союз» составляют ЗАО «ВИК ОЙЛ», УКНК «Транс-Юг», ALACOR Property Investments&Development,офтальмологическая клиника «Лазер Плюс», ООО «Леса Волыни».
Проект, разработанный СНОП МАА, прошел все необходимые разрешительные процедурыи получил все согласования, а также — разрешение на строительство. Для изменения проекта комплекса необходимо согласие СНОП МАА. По информации «i», СНОПМАА такого согласия пока не давала.
Mixed used: проблемы и решения
- Сегодня в Украине практически отсутствует понятие многофункционального комплекса — МФК, или mixed used. Инвестиционные компании, сопровождающие девелоперские проекты, отмечают, что очень часто МФК называют жилые дома с офисами и магазинами на первом этаже. Однако проекты МФК специалисты называют наиболее сложным сегментом на рынке недвижимости. «При разработке проекта МФК чрезвычайно важно участие профессионального архитектора-концептуалиста»,— говорит младший партнер Dragon Capital Partners Владимир Тимочко.
- Самая большая сложность в проектах МФК — сосуществование каждой функции. Классическим допустимым сочетанием эксперты называют соседство офисов с торговлей и жилья с торговлей. Например, первые этажи здания отдают под торговлю, а выше размещают офисные или жилые помещения, в зависимости от месторасположения площадки.
- Основным принципом, на котором строится проектирование и строительство МФК, является совмещение логистики и особенностей отдельных входящих в комплекс функций. Например, в одном здании существовать торговый комплекс и гостиница могут в том случае, если можно будет полностью разделить потоки людей и организовать их расположение таким образом, чтобы они не мешали друг другу. «Если посетители бизнес-центра будут пересекаться с посетителями торгового центра, то торговый центр от этого только выиграет, но офисный центр может потерять в престижности»,— говорит Владимир Тимочко.
- Генеральный директор компании Global Solutions Сергей Тумасов считает, что «офисная и торговая функции между собой логически интегрируются, но все равно они должны быть разнесены в разные объемы: нужны разные фундаменты, так как согласно строительным нормативам (ДБН) в этих объектах разные нагрузки на фундаменты. Жилая функция не совместима ни с чем».
- Конструктивные и логистические особенности составляющих МФК зданий влекут за собой особые требования к участкам. «Многофункциональные комплексы требуют довольно больших территорий. По нашим оценкам, для нормальной работы многофункционального комплекса нужно около 5-6 га,— говорит господин Тумасов.— Именно такая площадка позволит соблюсти все требования ДБН и санитарные нормативы».
- Однако чаще всего крупные многофункциональные комплексы проектируются на участках площадью 40-50 соток, на которых получить максимальную отдачу пытаются в основном за счет увеличения объемов и площадей зданий. Делают это для того, чтобы достичь так называемого синергетического эффекта или попросту отдачи от каждой отдельной функции. «МФК повышает привлекательность отдельных его составляющих,— говорит президент строительной компании «Міськжитлобуд» Денис Костржевский.— Если рядом с жильем находится торгово-развлекательно-офисный центр, это позволяет людям, живущим в МФК, пользоваться услугами других сегментов, представленных в комплексе».
- Именно экономическая составляющая заставляет инвесторов и девелоперов ломать голову в поиске оптимальных составляющих МФК. Во-первых, строительство МФК экономически оправдано, так как разные сегменты недвижимости подвержены разным тенденциям развития. Какие-то сегменты могут дорожать, какие-то — дешеветь, поэтому МФК является своего рода диверсификацией рисков.
- Во-вторых, многофункциональные комплексы позволяют существенно оптимизировать систему финансирования проекта. В МФК можно сразу реинвестировать средства в развитие проекта — многофункциональные комплексы позволяют сразу направлять прибыль от продажи жилья на строительство коммерческих объектов. «С этой точки зрения экономически проще на территории 10 га построить многофункциональный комплекс, чем застроить площадку жильем»,— говорит господин Тумасов.
- По оценке Дениса Костржевского, вложения в МФК на несколько порядков выше, чем в многофункциональные комплексы, однако для строительства крупных МФЦ часто привлекаются длинные деньги: «Западные банки с большим удовольствием кредитуют проектирование и строительство МФК, в отличие от жилья. Средний период окупаемости МФК в Украине составляет от четырех до семи лет, хотя на западе этот срок в среднем составляет от девяти до 12 лет».
Анна Левченко
