Киев строительный: признаки потепления
С одной стороны, говорить о проблемах строительной сферы в Украине стало модно. С другой — речь так или иначе идет об индикаторе экономического развития вообще. Если движется строительство, значит, не стоит на месте экономика, значит, набирают обороты многие процессы, которыми определяется место Украины в международном рейтинге. Пока успехи нашей страны все же располагают к некоторому оптимизму.
Видно это в первую очередь по темпам и объемам строительства. Госкомстат подсчитал, что темпы введения в эксплуатацию жилья в Украине в январесентябре 2006 года возросли по сравнению с январемсентябрем прошлого года на 11,6% — до 5,047 млн. кв. м. В среднем же за это время объемы строительства выросли чуть более чем на 7%, что весьма отрадно.
Отмечает потепление климата и Министерство строительства, градостроения и жилищнокоммунального хозяйства. По словам первого заместителя министра Анатолия Беркуты, это говорит о том, что в Украине можно работать и вкладывать в нее деньги. Нормальный инвестиционный климат крайне важен для создания здоровой атмосферы в стране, а ведь она одна может поспособствовать приходу новых инвесторов. Кроме того, застройщики констатируют необходимость законодательных изменений в сфере строительства. Улучшить инвестиционный климат позволит принятие законопроекта о нормировании в строительстве. Не так давно гн Беркута заметил, что данный законопроект даст возможность определить, какие структуры власти на законодательном уровне смогут разрабатывать и внедрять общегосударственные, ведомственные и региональные нормы. Конечно, решить все одним махом просто невозможно. Тем не менее, сделать проблемы очевиднее означает практически наполовину их преодолеть. Речь идет о некоем наборе комплексных решений, который является продуктом консенсуса специалистов разного профиля, разного опыта и разного уровня. Многие из них собрались в уютном зале гостиницы «Leonardo» на международную конференцию «Недвижимость в Украине — 2006»: посмотреть на недвижимость с разных сторон, оценить возможности, предложить варианты развития. Именно это в конечном счете может и должно стать предпосылкой максимального эффекта от вложенных инвестиций. Впрочем, инвесторы уже, кажется, успели понять всю серьезность подобных вливаний.
Нынешний рынок недвижимости занимает в экономической иерархии страны почетное второе место и, похоже, останавливаться на этом результате не собирается. И хотя по объемам инвестиций промышленность обогнала недвижимость, разве что экономические встряски могут передвинуть последнюю в конец первой тройки, поставив впереди нее традиционно ликвидные транспорт и связь. В остальных случаях место во главе списка недвижимость вряд ли уступит. Правда, сегодня почемуто в последнюю очередь вспоминают, что проблемы с недвижимостью упираются в статус земли, в ряде случаев влияющий на судьбу того или иного объекта. «Доколе мы будем разделять землю и недвижимость?» — вырвалось у когото из присутствующих в ответ на долгие тирады представителя Госкомзема Игоря Яцука. Конечно, цифры, которые приводил заместитель председателя этой уважаемой организации, сами по себе убедительны. Так, сегодня в результате реформирования почти 12 тысяч сельскохозяйственных предприятий появилось почти 24, а 6,9 миллионов украинцев получили сертификаты на выданные им земельные паи. Кроме того, по словам гна Яцука, большая часть земли потихоньку перекочевала в руки частных собственников. У них сегодня, образно говоря, контрольный пакет украинских земель; у государства остается 49%. Пока…
Как показывает опыт преодоления градостроительных проблем, именно с земли начинается решение многих стратегических вопросов. На этом акцентировал внимание собравшихся заместитель директора института «Киевгенплан» Владимир Желтовский. По его словам, именно подобные моменты встали в свое время на пути строителей ПодольскоВоскресенского мостового перехода. Оно и неудивительно, поскольку значительную часть дороги им придется проложить по земле, которая была отдана под частную застройку. Теперь государство решило напомнить об этом гражданам. Только вот ведь незадача: за истекшее время они успели обзавестись хозяйствами, построить дома и потому просто так отдавать землю не намерены. Естественно, речь может идти не о безвозмездной передаче, а о выкупе участков и, соответственно, о необходимости платить за каждую единицу площади рыночную цену. Выходит, что участки обходятся казне в десятки и сотни тысяч долларов. Все эти деньги — бюджетного происхождения. Возможно, часть их отнимется у других сфер, к примеру, у образования или медицины. Тем не менее, у рядового обывателя теплится надежда, что эти расходы были предусмотрены в смете проекта. Специалисты отмечают, что снос Русановских Садов затронет интересы 16 тысяч киевлян. Их недовольство уже вылилось в различные акции под стенами Киеврады. Впрочем, как бы там ни было, развязывать «узлы» надо. Так и с Русановскими Садами: людям предложили в качестве компенсации участки на Оболони и Троещине, а также на стыке Десны и Десенки. Конечно, не все согласятся переехать туда, однако другого варианта не существует.
Если же реализуются грандиозные планы, вынашиваемые сегодня во многих проектных организациях, то вскоре радикально изменят свой облик и Правый берег, и Левый. В частности, специалисты отмечают, что в стекло в скором времени оденется Рыбальский остров; получат новые одежды и другие районы столицы. Как отметил заместитель директора «Киевгенплана», Киев будет расти в трех направлениях: на северо и юговосток, а также на северозапад, то есть вдоль Днепра, — иначе говоря, в сторону Теремков, спорткомплекса «Чайка» и Вышгорода. Для развития этого направления планируется построить еще одну кольцевую дорогу с выходом на мост через Днепр в районе Украинки, а также железнодорожную ветку «Васильков — Подгорцы». Это означает лишь одно: в перспективе тут могут появиться не только котеджные городки, но и жилые дома.
Строительство коттеджей под Киевом вообще следовало бы сделать темой отдельного разговора. У того же «Киевгенплана» отношение к массовому строительству коттеджей весьма прохладное. Основное возражение: для такого строительства требуется очень много земли. На одном гектаре умещается порядка 10 коттеджей, в которых смогут жить от силы 3040 человек. Если ориентировать сотни тысяч киевлян строить коттеджи, то понадобится добрая сотня квадратных километров под одни участки с коттеджами (плюс еще в два раза больше — на обустройство разделительных и рекреационных зон между поселками). Кроме того, территории, застроенные коттеджами, — это все же не город; соответственно, многим жителям не будет хватать привычной городской среды, не говоря уж об инфраструктуре. За всем этим им все равно придется регулярно ездить в Киев. А тут еще дороговизна дорог и инженерных коммуникаций, высокие эксплуатационные расходы, сложности с организацией движения общественного транспорта. Тем же, кто ориентируется на использование личного транспорта, вскоре придется, как показывает зарубежный опыт, оставлять его при въезде в город. Альтернатива коттеджам — привычные улицы с домами высотой от трех до пяти этажей. Там на каждом гектаре можно поселить 250450 человек и создать жителям комфортные условия, сочетающие в себе как плюсы города, так и близость к земле и природе.
Именно в плане жилищной застройки сейчас активно разрабатываются пригороды Киева: Ирпень, Вишневое, Буча и др. Тут строят небольшие, как правило, 5этажные дома с не слишком просторными квартирами. Все больше застройщиков стремятся занять новую перспективную нишу — нишу многоэтажек в селах и пригородах столицы. Они даже готовы инвестировать средства в развитие инфраструктуры сел и поселков, строить школы, поликлиники, аптеки, стадионы и дороги. По сравнению с проектом коттеджного поселка возведение «высоток» за городом — дело менее затратное. Кроме того, спрос на такое жилье есть, поэтому, несмотря на более низкую, нежели у киевских проектов, доходность (до 2025%), вложения окупаются быстрее, а за счет быстрого оборота средств их можно постоянно вкладывать в следующие объекты.
Аналитики говорят, что Киев — не исключение из мировой практики, иначе говоря, развиваться он будет по примеру Старшего и Младшего братьев и, спустя некоторое время, словно пенек — грибами, обрастет спутниками. Будут разрастаться Бровары, Быковня, Вышгород и другие столичные пригороды. Когда же здесь осядет часть киевлян, разгрузятся центр и прилежащие к центру районы. Это должно позитивно повлиять на транспортную ситуацию в городе и в какойто мере разгрузить его в часы «пик». Впрочем, полностью транспортный коллапс это не снимет — и, как знать, не придется ли достраивать так называемый «мост Кирпы». Этого, по крайней мере, потребует строительство вышеупомянутой новой окружной дороги, которая должна освободить магистрали города от транзитного транспорта. В число стратегических изменений входит также появление в Дарнице нового железнодорожного вокзала, который приведет к перераспределению пассажиропотоков и станет крупным узлом на пути следования грузов. Наверняка внесет свою лепту в развитие Киева и запланированная реконструкция аэропорта «Борисполь». Сейчас сложно сказать, правильно ли сделал Киев, перебравшись после войны на Левобережье, ведь и тогда было известно, что мосты через Днепр всегда будут узким местом в развитии города. Неужели градостроители думали, что пропускной способности моста Патона хватит на многие десятилетия, а мост Метро вообще решит все проблемы? Но, как бы там ни было, что сделано, то сделано…
Кстати, по словам гна Желтовского, в Киеве планируется не только построить ветку легкого метрополитена, но использовать для перевозки пассажиров линии пригородных электропоездов, расположенные по периметру города. Это тоже даст толчок строительству на окраинах столицы. Скорее всего, итогом станет медленное распыление объектов недвижимости по всему городу и, как следствие, падение цен. Конечно, чем дальше, тем выше будет уровень недвижимости, а значит, можно будет говорить о том, что цены повысятся на периферии и упадут в центральной части города. Особенно это касается складских и торговых площадей, с дефицитом которых в ядре города покончено или практически покончено. А вот гденибудь на Левом берегу или на Нивках ситуация выглядит совсем иначе: тут — непочатый край работы, в том числе для девелоперов и застройщиков. Последние уже сейчас бросают взгляд на окраины, где осталось немало незастроенной земли. Высокий спрос вроде бы позволяет компаниям очень быстро осваивать арендованную у города землю. Так, в следующем году к существующим 80 центрам наверняка добавится еще паратройка. Аналитики из «СлавИнвеста» предполагают, что суммарный объем рынка достигнет почти полумиллиона «квадратов». Правда, те же аналитики замечают, что насыщения рынка ждать не стоит: слишком уж велик спрос. Говорят, коекакие признаки заполнения появятся ближе к 2008 году. Это означает, что если кто надумал строить, он еще вполне может попытаться хотя бы войти в долю с застройщиком, но вот деньги для этого придется скопить немалые. В первую очередь это продиктовано увеличением доли высококлассных помещений. Что касается офисных помещений, то в следующем году, по данным аналитиков, возрастет количество офисов класса «А» и «B+»: в общем объеме сданных объектов их доля составит приблизительно 30,5% и 19,5%, соответственно.
Тут бы строить и строить, да мешают несколько вещей. С одной стороны, откуда брать деньги? Вроде бы ответ на этот вопрос очевиден: с кого же, как не с инвестора. Да и новые киевские власти заявляют о том, что дополнительные деньги с инвесторов теперь будут собирать не под прикрытием «коррупционных схем», а законно, и тратить их будут на социальное жилье и на развитие города. Как говорится, поживем — увидим; увидим, в частности, насколько возрастут объемы строительства и насколько сократится количество жилищных очередников. Что до так называемых «простых киевлян», то многие из них отнюдь не в восторге от строительства, ведущегося не только в обжитых районах, но и на окраинах. Потребность в улучшении жилищных условий ощущают далеко не все, к тому же каждый год десятки тысяч киевлян получают дополнительные квадратные метры в наследство: стариков в Киеве много, а рождаемость невысока.
Впрочем, это только одна из граней проблемы, поглядеть на которую в общем следовало бы, пожалуй, с Банковой или Грушевского. Как заметил недавно министр строительства, градостроения и жилищнокоммунального хозяйства Украины, в столичном регионе, несмотря на достаточно высокий уровень его развития, накопилось много проблем, требующих безотлагательного решения. В Минстрое, в частности, считают, что нужно в первую очередь остановить хаотическую застройку города, в том числе привести в соответствие темпы роста объемов строительства и темпы развития городской инфраструктуры. Кроме того, неотложного решения требует проблема транспортных заторов и загазованности главных магистралей. Еще одним слабым местом столицы является недостаточное количество учреждений здравоохранения и культуры, а также учебных заведений. А может, с этого слабого места и начинать следует? Ибо, коль скоро интересы застройщика и киевлянина обречены пересечься, куда приятнее видеть, как они расшаркиваются друг перед другом, а не закрываются друг от дружки заборами…
Отмечает потепление климата и Министерство строительства, градостроения и жилищнокоммунального хозяйства. По словам первого заместителя министра Анатолия Беркуты, это говорит о том, что в Украине можно работать и вкладывать в нее деньги. Нормальный инвестиционный климат крайне важен для создания здоровой атмосферы в стране, а ведь она одна может поспособствовать приходу новых инвесторов. Кроме того, застройщики констатируют необходимость законодательных изменений в сфере строительства. Улучшить инвестиционный климат позволит принятие законопроекта о нормировании в строительстве. Не так давно гн Беркута заметил, что данный законопроект даст возможность определить, какие структуры власти на законодательном уровне смогут разрабатывать и внедрять общегосударственные, ведомственные и региональные нормы. Конечно, решить все одним махом просто невозможно. Тем не менее, сделать проблемы очевиднее означает практически наполовину их преодолеть. Речь идет о некоем наборе комплексных решений, который является продуктом консенсуса специалистов разного профиля, разного опыта и разного уровня. Многие из них собрались в уютном зале гостиницы «Leonardo» на международную конференцию «Недвижимость в Украине — 2006»: посмотреть на недвижимость с разных сторон, оценить возможности, предложить варианты развития. Именно это в конечном счете может и должно стать предпосылкой максимального эффекта от вложенных инвестиций. Впрочем, инвесторы уже, кажется, успели понять всю серьезность подобных вливаний.
Нынешний рынок недвижимости занимает в экономической иерархии страны почетное второе место и, похоже, останавливаться на этом результате не собирается. И хотя по объемам инвестиций промышленность обогнала недвижимость, разве что экономические встряски могут передвинуть последнюю в конец первой тройки, поставив впереди нее традиционно ликвидные транспорт и связь. В остальных случаях место во главе списка недвижимость вряд ли уступит. Правда, сегодня почемуто в последнюю очередь вспоминают, что проблемы с недвижимостью упираются в статус земли, в ряде случаев влияющий на судьбу того или иного объекта. «Доколе мы будем разделять землю и недвижимость?» — вырвалось у когото из присутствующих в ответ на долгие тирады представителя Госкомзема Игоря Яцука. Конечно, цифры, которые приводил заместитель председателя этой уважаемой организации, сами по себе убедительны. Так, сегодня в результате реформирования почти 12 тысяч сельскохозяйственных предприятий появилось почти 24, а 6,9 миллионов украинцев получили сертификаты на выданные им земельные паи. Кроме того, по словам гна Яцука, большая часть земли потихоньку перекочевала в руки частных собственников. У них сегодня, образно говоря, контрольный пакет украинских земель; у государства остается 49%. Пока…
Как показывает опыт преодоления градостроительных проблем, именно с земли начинается решение многих стратегических вопросов. На этом акцентировал внимание собравшихся заместитель директора института «Киевгенплан» Владимир Желтовский. По его словам, именно подобные моменты встали в свое время на пути строителей ПодольскоВоскресенского мостового перехода. Оно и неудивительно, поскольку значительную часть дороги им придется проложить по земле, которая была отдана под частную застройку. Теперь государство решило напомнить об этом гражданам. Только вот ведь незадача: за истекшее время они успели обзавестись хозяйствами, построить дома и потому просто так отдавать землю не намерены. Естественно, речь может идти не о безвозмездной передаче, а о выкупе участков и, соответственно, о необходимости платить за каждую единицу площади рыночную цену. Выходит, что участки обходятся казне в десятки и сотни тысяч долларов. Все эти деньги — бюджетного происхождения. Возможно, часть их отнимется у других сфер, к примеру, у образования или медицины. Тем не менее, у рядового обывателя теплится надежда, что эти расходы были предусмотрены в смете проекта. Специалисты отмечают, что снос Русановских Садов затронет интересы 16 тысяч киевлян. Их недовольство уже вылилось в различные акции под стенами Киеврады. Впрочем, как бы там ни было, развязывать «узлы» надо. Так и с Русановскими Садами: людям предложили в качестве компенсации участки на Оболони и Троещине, а также на стыке Десны и Десенки. Конечно, не все согласятся переехать туда, однако другого варианта не существует.
Если же реализуются грандиозные планы, вынашиваемые сегодня во многих проектных организациях, то вскоре радикально изменят свой облик и Правый берег, и Левый. В частности, специалисты отмечают, что в стекло в скором времени оденется Рыбальский остров; получат новые одежды и другие районы столицы. Как отметил заместитель директора «Киевгенплана», Киев будет расти в трех направлениях: на северо и юговосток, а также на северозапад, то есть вдоль Днепра, — иначе говоря, в сторону Теремков, спорткомплекса «Чайка» и Вышгорода. Для развития этого направления планируется построить еще одну кольцевую дорогу с выходом на мост через Днепр в районе Украинки, а также железнодорожную ветку «Васильков — Подгорцы». Это означает лишь одно: в перспективе тут могут появиться не только котеджные городки, но и жилые дома.
Строительство коттеджей под Киевом вообще следовало бы сделать темой отдельного разговора. У того же «Киевгенплана» отношение к массовому строительству коттеджей весьма прохладное. Основное возражение: для такого строительства требуется очень много земли. На одном гектаре умещается порядка 10 коттеджей, в которых смогут жить от силы 3040 человек. Если ориентировать сотни тысяч киевлян строить коттеджи, то понадобится добрая сотня квадратных километров под одни участки с коттеджами (плюс еще в два раза больше — на обустройство разделительных и рекреационных зон между поселками). Кроме того, территории, застроенные коттеджами, — это все же не город; соответственно, многим жителям не будет хватать привычной городской среды, не говоря уж об инфраструктуре. За всем этим им все равно придется регулярно ездить в Киев. А тут еще дороговизна дорог и инженерных коммуникаций, высокие эксплуатационные расходы, сложности с организацией движения общественного транспорта. Тем же, кто ориентируется на использование личного транспорта, вскоре придется, как показывает зарубежный опыт, оставлять его при въезде в город. Альтернатива коттеджам — привычные улицы с домами высотой от трех до пяти этажей. Там на каждом гектаре можно поселить 250450 человек и создать жителям комфортные условия, сочетающие в себе как плюсы города, так и близость к земле и природе.
Именно в плане жилищной застройки сейчас активно разрабатываются пригороды Киева: Ирпень, Вишневое, Буча и др. Тут строят небольшие, как правило, 5этажные дома с не слишком просторными квартирами. Все больше застройщиков стремятся занять новую перспективную нишу — нишу многоэтажек в селах и пригородах столицы. Они даже готовы инвестировать средства в развитие инфраструктуры сел и поселков, строить школы, поликлиники, аптеки, стадионы и дороги. По сравнению с проектом коттеджного поселка возведение «высоток» за городом — дело менее затратное. Кроме того, спрос на такое жилье есть, поэтому, несмотря на более низкую, нежели у киевских проектов, доходность (до 2025%), вложения окупаются быстрее, а за счет быстрого оборота средств их можно постоянно вкладывать в следующие объекты.
Аналитики говорят, что Киев — не исключение из мировой практики, иначе говоря, развиваться он будет по примеру Старшего и Младшего братьев и, спустя некоторое время, словно пенек — грибами, обрастет спутниками. Будут разрастаться Бровары, Быковня, Вышгород и другие столичные пригороды. Когда же здесь осядет часть киевлян, разгрузятся центр и прилежащие к центру районы. Это должно позитивно повлиять на транспортную ситуацию в городе и в какойто мере разгрузить его в часы «пик». Впрочем, полностью транспортный коллапс это не снимет — и, как знать, не придется ли достраивать так называемый «мост Кирпы». Этого, по крайней мере, потребует строительство вышеупомянутой новой окружной дороги, которая должна освободить магистрали города от транзитного транспорта. В число стратегических изменений входит также появление в Дарнице нового железнодорожного вокзала, который приведет к перераспределению пассажиропотоков и станет крупным узлом на пути следования грузов. Наверняка внесет свою лепту в развитие Киева и запланированная реконструкция аэропорта «Борисполь». Сейчас сложно сказать, правильно ли сделал Киев, перебравшись после войны на Левобережье, ведь и тогда было известно, что мосты через Днепр всегда будут узким местом в развитии города. Неужели градостроители думали, что пропускной способности моста Патона хватит на многие десятилетия, а мост Метро вообще решит все проблемы? Но, как бы там ни было, что сделано, то сделано…
Кстати, по словам гна Желтовского, в Киеве планируется не только построить ветку легкого метрополитена, но использовать для перевозки пассажиров линии пригородных электропоездов, расположенные по периметру города. Это тоже даст толчок строительству на окраинах столицы. Скорее всего, итогом станет медленное распыление объектов недвижимости по всему городу и, как следствие, падение цен. Конечно, чем дальше, тем выше будет уровень недвижимости, а значит, можно будет говорить о том, что цены повысятся на периферии и упадут в центральной части города. Особенно это касается складских и торговых площадей, с дефицитом которых в ядре города покончено или практически покончено. А вот гденибудь на Левом берегу или на Нивках ситуация выглядит совсем иначе: тут — непочатый край работы, в том числе для девелоперов и застройщиков. Последние уже сейчас бросают взгляд на окраины, где осталось немало незастроенной земли. Высокий спрос вроде бы позволяет компаниям очень быстро осваивать арендованную у города землю. Так, в следующем году к существующим 80 центрам наверняка добавится еще паратройка. Аналитики из «СлавИнвеста» предполагают, что суммарный объем рынка достигнет почти полумиллиона «квадратов». Правда, те же аналитики замечают, что насыщения рынка ждать не стоит: слишком уж велик спрос. Говорят, коекакие признаки заполнения появятся ближе к 2008 году. Это означает, что если кто надумал строить, он еще вполне может попытаться хотя бы войти в долю с застройщиком, но вот деньги для этого придется скопить немалые. В первую очередь это продиктовано увеличением доли высококлассных помещений. Что касается офисных помещений, то в следующем году, по данным аналитиков, возрастет количество офисов класса «А» и «B+»: в общем объеме сданных объектов их доля составит приблизительно 30,5% и 19,5%, соответственно.
Тут бы строить и строить, да мешают несколько вещей. С одной стороны, откуда брать деньги? Вроде бы ответ на этот вопрос очевиден: с кого же, как не с инвестора. Да и новые киевские власти заявляют о том, что дополнительные деньги с инвесторов теперь будут собирать не под прикрытием «коррупционных схем», а законно, и тратить их будут на социальное жилье и на развитие города. Как говорится, поживем — увидим; увидим, в частности, насколько возрастут объемы строительства и насколько сократится количество жилищных очередников. Что до так называемых «простых киевлян», то многие из них отнюдь не в восторге от строительства, ведущегося не только в обжитых районах, но и на окраинах. Потребность в улучшении жилищных условий ощущают далеко не все, к тому же каждый год десятки тысяч киевлян получают дополнительные квадратные метры в наследство: стариков в Киеве много, а рождаемость невысока.
Впрочем, это только одна из граней проблемы, поглядеть на которую в общем следовало бы, пожалуй, с Банковой или Грушевского. Как заметил недавно министр строительства, градостроения и жилищнокоммунального хозяйства Украины, в столичном регионе, несмотря на достаточно высокий уровень его развития, накопилось много проблем, требующих безотлагательного решения. В Минстрое, в частности, считают, что нужно в первую очередь остановить хаотическую застройку города, в том числе привести в соответствие темпы роста объемов строительства и темпы развития городской инфраструктуры. Кроме того, неотложного решения требует проблема транспортных заторов и загазованности главных магистралей. Еще одним слабым местом столицы является недостаточное количество учреждений здравоохранения и культуры, а также учебных заведений. А может, с этого слабого места и начинать следует? Ибо, коль скоро интересы застройщика и киевлянина обречены пересечься, куда приятнее видеть, как они расшаркиваются друг перед другом, а не закрываются друг от дружки заборами…
Игорь Андрущенко
