Киев в «торговых сетях»
В последние два года рынок торговой недвижимости характеризуется стремительным увеличением предложения новых площадей. 2004 г. в этом отношении стал знаменательным. Рост полезных площадей в ТЦ превысил все предыдущие показатели и в целом по Украине составил 114%.
Предполагается, что в нынешнем году темпы прироста будут на уровне 50-70%. В частности, в Киеве предложение сейчас составляет 272 тыс. кв. м торговых площадей в составе ТЦ.
Ныне в столице Украины функционирует 24 торговых центра, 9 из которых ввели в эксплуатацию в прошлом году. Инвестиции в ТЦ Киева в 2004 г., по данным Украинской торговой гильдии, составили 115-120 млн. долл., что почти в два раза больше, чем в 2003 г. Тем не менее, несмотря на высокие темпы роста, Киев по количеству торговых площадей на душу населения еще отстает от таких европейских городов как Варшава, Прага, Будапешт в 2-3 раза и соответствует уровню Москвы 2003 г.
«Сейчас в Киеве на тысячу жителей города приходится 103 кв. м торговых площадей в ТЦ. В 2003 г. этот показатель был меньше московского практически в 2 раза. В минувшем году, благодаря беспрецедентному росту, разрыв сократился, однако остается еще существенным. Кроме того, действующие столичные ТЦ в своем большинстве сильно отличаются по размеру и качеству (уровню операторов, организации, отделке – ред.) не только от европейских аналогов, но и российских ТЦ», - утверждает зам. директора УТГ Виталий Бойко.
Очевидно, что потенциал для профессионального развития данного сегмента рынка достаточно высок. Судя по заявленным на текущий год проектам, предложение торговых площадей увеличится, по самым оптимистическим прогнозам, на 138,6 тыс. кв. м, а общее предложение превысит 400 тыс. кв. м.
Следует отметить, часть проектов могут не успеть «запустить» в 2005-м, по крайней мере, так утверждают эксперты рынка. Но, по их же словам, если все запланированные проекты на 2005-2007 гг. реализуются, то общее предложение торговых площадей в ТЦ Киева к 2008 г. может превысить 1 млн. кв. м. В расчете на одного жителя Киев сможет приблизиться к таким городам, как Варшава и Прага.
Основная часть ТЦ по-прежнему сосредоточена в центре Киева. Однако, если в 2003 г. доля центральных ТЦ составляла 60% в общем объеме предложения, то в 2004 г. их доля составляет уже менее 40%, а в спальных массивах количество ТЦ наоборот значительно увеличилось - до 35%. Об этом свидетельствует тот факт, что из 9 открывшихся в прошлом году объектов только 2 находятся в центральной части Киева: «Украина» и «Олимпийский».
Как ориентируют эксперты, в дальнейшем постепенно будут продолжаться процессы перераспределения площадей в пользу ТЦ в прилегающих к центру районах и спальных массивах. Особенно показательным это станет для Левого берега, где ожидается открытие в 2005-2007 гг. не просто профессиональных ТЦ, а интересных объектов городского назначения. Среди них Fashion Center на ул. Луначарского общей площадью 24 тыс. кв. м, Master Park на Здолбуновской на 56 тыс. кв. м, вторая очередь МВЦ рядом со станцией метро «Левобережная» на 26 тыс. кв. м, окружной TPЦ на просп. Воссоединения общей квадратурой 35 тыс. кв. м.
Как отмечают специалисты, еще одной тенденцией наряду с ростом площадей и увеличением их доли в спальных массивах, является укрупнение формата киевского ТЦ. На протяжении последних четырех лет прослеживается тенденция увеличения среднего размера построенных в мегаполисе ТЦ. В среднем площадь возведенных в 2004 г. ТЦ превышает 22,5 тыс. кв. м общей площади. В планируемых объектах ближайших двух лет площадь будет доходить до 40 тыс. кв. м.
«Увеличение размеров ТЦ свидетельствует с одной стороны о расширении их зоны влияния, а с другой – о постепенном усилении конкуренции в этом сегменте», - отмечает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко.
Больше всего ТЦ отведено под одежду (26,4%), а сеть продовольственной торговли занимает более 20% площадей. Как свидетельствует статистика, востребованость ТЦ Киева составляет 97%.
Несмотря на бесспорный рост торговых площадей, ожидаемого снижения арендных ставок не произошло. По мнению специалистов, уменьшение арендной платы не происходит, прежде всего, из-за того, что предложение площадей не было избыточным, а в большинство новых проектов, построенных на достаточно высоком профессиональном уровне, вложены огромные средства, которые должны быть оправданы. Как и ранее, уровень арендных ставок определяет в первую очередь успешность работы того или иного ТЦ.
Самые дорогие площади – в центральных ТЦ и центрах, расположенных на больших транспортных потоках (Городок. Пирамида, Квадрат). Так, максимальная аренда в Метрограде составляет 80 долл. за кв. м в месяц. В ТЦ, расположенных на окраинах, средние арендные ставки колеблются в пределах 30-40 долл. за кв. м в месяц. По данным УТГ, наибольшую аренду готовы платить операторы, работающие в товарных категориях «Обувь» (64 долл./кв. м в месяц), «Подарки, сувениры» (63 долл./кв. м в месяц), «Одежда» (61 долл./кв. м в месяц), «Косметика/парфюмерия» (56 долл./кв. м в месяц).
По оценкам экспертов, киевский рынок торговых площадей еще далек от насыщения. Это сказывается на уровне арендных ставок. По сравнению с европейскими городами арендная плата Киева находится на очень высоком уровне и в 2005 г. ее уменьшения не ожидают.
Ярослава Карпенко
