Киевская область лидирует по количеству коттеджных городков

Вопреки разговорам о росте городского населения, из европейских городов люди давно капитулируют. И вовсе не «в глушь, в Сибирь», а в коттеджи, расположенные на разумном расстоянии от работы. Современный коттеджный комплекс за городом — это развитая инфраструктура, полное отсутствие второй российской беды — плохих дорог («хорошая асфальтированная дорога от города и до гаража» — не последнее слово в рекламе того или иного комплекса), магазины, рестораны, фитнес-клубы, надежная охрана, киевские городские номера, автономные системы инженерного обеспечения и множество других удобств, некоторые из которых недоступны городским жителям.
 
Альтернатива новострою
 
«Дом в коттеджном городке — будь то небольшой, отдельно стоящий коттедж или квартира в таун-хаусе — все чаще рассматривается как альтернатива покупке квартиры в новострое в Киеве», — рассказывает Дмитрий Допиро, управляющий директор компании «Маркетинг сервис: сервис для девелоперов». — Цены на дома в коттеджных городках можно сравнивать с ценами на квартиры. При этом часто за те же деньги, в пересчете стоимости за квадратный метр площади дома, покупатели получают массу преимуществ — приусадебный участок, свежий воздух, совершенно другой, по сравнению с жизнью в городской квартире, лайф-стайл. Спрос растет, и ожидать падения цен в ближайшее время не стоит — тенденция роста сохранится в ближайшие несколько лет. Это обусловлено и ухудшением условий жизни в самом городе: транспортные пробки, экология».
 
«Для меня коттедж — это возврат к нормальным человеческим ценностям (именно дом, а не квартиру всегда называли «моя крепость»); логическое развитие сознания жильца/покупателя/потребителя, насытившегося квартирами в Киеве (эталоном статуса и благосостояния); в некотором роде дань моде; усталость от шума и пробок под окном столичной квартиры; желание дышать более чистым загородным воздухом; гарантия того, что сосед сверху тебя не затопит», — комментирует Вадим Кушников, директор компании HCM Realty.

 
Встает вопрос: является ли эталоном статуса и благосостояния жизнь за городом, попадают ли коттеджи в категорию элитного жилья?
 
По мнению директора HCM Realty, элитным на сегодняшний день можно назвать дом небольшой этажности (в отличие от «замков» начала 90-х) в составе коттеджного поселка единого архитектурного и стилистического воплощения. Благоустроенный приусадебный участок не менее 0,15–0,20 га. Площадь дома 300–500 кв. м и более. Применение энергосберегающих технологий при строительстве, автономное либо каче­ственно подготовленное водоснабжение, собственные бойлер и котел отопления, централизованная канализация. Наличие дополнительных «удобств» определяется вкусами и образом жизни хозяев: гостевой домик, бассейн, тренажерный зал, бильярдная, беседка для барбекю, причал для яхты или катера и тому подобное. Однако даже соответствующий всем этим критериям дом в селе будет пользоваться заметно меньшим спросом, чем аналогичное жилье в коттеджном городке.
 
«Дачи и дома, построенные в селах (за исключением поместий со всеми необходимыми службами, являющихся самодостаточными), нельзя отнести ни к коттеджам, ни к элитному жилью, — подытоживает господин Кушников. — В категорию элитного попадает только коттедж, расположенный в правильно организованном и управляемом городке с хорошей транспорт­ной доступностью, охраной, менеджментом и набором необходимых для комфортного проживания «сервисов».
 
«Дома в селах могут продаваться годами, ожидая своего целевого покупателя, — говорит Дмитрий Допиро. — Жить за городом без наличия инфраструктуры неудобно и скучно».
 
Чем «глуше» местность, где застройщик решается возводить городок, тем важнее его обеспеченность элементами ин­фраструктуры. В этом случае цена будет существенно выше, чем в окрестных селах. Вадим Кушников называет следующие необходимые элементы инфраструктуры: служба эксплуатации, садовник (ландшафт­ный дизайнер), охрана, магазин товаров первой необходимости, возможно аптека, клуб-ресторан, фитнес-центр либо бильярд­ная, детская игровая площадка (детская игровая комната с дежурной няней), открытая площадка для занятий спортом (футбольное поле либо теннисный корт).
 
«В небольших городках инфраструктура пока еще не очень развита, — рассказывает Андрей Харив, генеральный директор компании Mirax Invest. — Коттеджные поселки обеспечены асфальтированной дорогой, охраной, коммуникациями, магазинами, киосками, аптеками, детскими и спортивными площадками, а иногда и теннисными кортами. Много застройщиков планирует строительство спортивных комплексов, салонов красоты и бассейнов, но пока что примеров коттеджных городков с упомянутой инфраструктурой нет».
 
Классовая борьба
 
Растущая популярность загородной жизни заставляет девелоперов строить хорошие коттеджи и, главное, разные. Спрос на коттеджи еще долго будет превышать предложение.
 
Однако единой классификации коттеджных поселков в Украине пока нет.
 
«На базе единых принципов организации коттеджного поселка как самодостаточного поселения со всеми инфраструктурными элементами реализуются всего три формата: отдельно стоящие коттеджи, блокированная застройка — таун-хаусы либо комбинация первых двух типов, — рассказывает Вадим Кушников. — Безусловно, каждый застройщик в своем проекте старается предложить какую-либо совершенно индивидуальную деталь, отличающую его от конкурентов. Кто-то делает акцент на уникальности места, где расположен поселок, с его экологией и ландшафтами, кто-то — на элементах инфраструктуры (фитнес-центр с полноразмерным бассейном, современный причал для катеров с комфортным выходом на фарватер Днепра и тому подобное), кто-то — на однородном высоком статусе жильцов. Не за горами появление аналогов такого популярного на Западе формата, как клубные поселки, объединяющие людей по интересам. Например, городки, ядром которых служит комплекс полей для гольфа, а членство в гольф-клубе для его жителей является обязательным условием».
 
«Единственным объективным критерием сейчас выступает цена, — считает господин Допиро. — В зависимости от ее изменения можно выделить городки элит-класса, бизнес-класса и эконом-класса. Однако такая группировка зачастую не отражает степень развитости инфраструктуры и уровня предоставляемого сервиса, природного окружения и удаленности от центра Киева, соблюдение единого архитектурного стиля и качества используемых стройматериалов. Тем более мы говорим в большей степени о типологизации проектов, а не реально действующих коттеджных городков — их количество единичное. К примеру, проводя исследование стратегии продаж коттеджных городков, в некоторых случаях мы были буквально шокированы низким уровнем подготовки персонала, ориентированного на продажу «элитного» продукта. Очевиден конфликт между заявленным позиционированием и тем, что получает потребитель».
 
Киевская область лидирует по количеству коттеджных городков.
 
«Больше всего коттеджных городков строится в житомирском направлении, еще пользуются спросом территории обухов­ского, одесского и бориспольского направлений. — комментирует Андрей Харив. — Наиболее популярными остаются участки в Конча-Заспе, но и цены на землю там достигают максимальной отметки».
 
Однако сегодня в регионах без поисковых работ «днем с огнем» можно приобрести только обычный домик в деревне.
 
«Имеет место спрос (Украина) и динамика продаж (Киев) на коттеджи VIP- и бизнес-класса в составе коттеджных поселков, с учетом их сосредоточенного расположения в едином комплексе с единой градостроительной концепцией и инфраструктурой при полном отсут­ствии предложений подобных объектов в Севастополе, — рассказывает директор НПО «Реконструкция» Игорь Бойко. — Сегодня в Севастополе строительство коттеджных поселков подобного уровня не развито, застройка проводится хаотично, без соблюдения единой градостроительной концепции. Жилые массивы коттеджей не представляют собой единого комплекса, формируются в существенных архитектурных контрастах, в полной неразвитости инфраструктуры — то есть без наличия дорог, магазинов, детских садов, клиник. Одиночно построенные коттеджи активно позиционируются как объекты VIP- или бизнес-класса, но не соответ­ствуют данной категории ни по расположению, ни по наличию инфраструктуры и тем более по качеству работ. Сказывается ярко-коммерческая направленность строительства подобных объектов при изначальных установках, с одной стороны, на нижайшую себестоимость строительства любым путем, с другой — на максимальную цену реализации объекта. При этом низкая себестоимость работ достигается за счет низкого качества строительства, скрытых работ (конструкция, подготовка оснований), использования неквалифицированной рабочей силы, игнорирования отдельных технологических процессов, а «бизнес-вид» объекта создается использованием в финишной отделке материалов известных производителей. То есть будущему собственнику объекта просто «замазываются» глаза на приобретаемую недвижимость. Результаты подобного снижения себестоимости проявляются уже на второй-третий год эксплуатации — в осыпающихся фасадах, конструктивных трещинах и обрушениях…»
 
Но некоторое количество коттеджей все же построено. По оценкам экспертов компании «Маркетинг сервис: сервис для девелоперов», сейчас поблизости Киева, с учетом всех анонсированных проектов, располагается порядка 30 поселков. «Какое количество из них будет реализовано и к какому сроку — прогнозировать довольно сложно, — комментирует ситуацию Дмитрий Допиро. — Однако тенденция очевидна — количество коттеджных городков будет расти».
 
По информации HCM Realty, на данный момент в окрестностях столицы располагается десятка два коттеджных поселков разного уровня и степени готовности. Отдельный разговор — выбор девелопера перед единым планом застройки или предоставлением покупателю возможности выбрать проект дома. «Прелесть городка с единым планом застройки — в однородной, продуманной и правильно просчитанной архитектурной, ландшафтной, инфраструктурной и инженерной концепции. Здесь все, вплоть до заборов и технических помещений, выполнено в едином стиле и находится на своем месте. Покупателю, как правило, предлагается несколько типов и размеров домов, но все они соответствуют единому стилю поселка. Кроме того, никто не ограничивает его в вопросах выбора внутренних планировочных решений, — отмечает Вадим Кушников. — Совсем иное, когда в поселке застройщик в угоду покупателям допускает соседство 1000-метрового готического замка с конюшней, обнесенного высоким забором, и небольшой украинской мазанки с отделкой в стиле хай-тек. Хотя, закрывая глаза на подобные вольности, продавать участки в городке намного проще».
 
Есть и чисто практическая сторона вопроса. «Преимущества единого плана застройки — возможность быстрого строительства и соблюдение анонсируемых застройщиком сроков введения в эксплуатацию, — объясняет господин Допиро. — Там же, где клиенты получают право самостоятельно выбирать, строительство может затянуться надолго».
 
Достаточно перспективным является строительство таун-хаусов. «Включая таун-хаусы в проект, застройщик суще­ственно расширяет круг своих клиентов, — отмечает Вадим Кушников. — Таун-хаус — это, по сути, трех-четырех-комнатная квартира, но с гаражом, приусадебным участком, расположенная в благоустроенном месте за городом, доступная гораздо большему количе­ству потенциальных покупателей. Не стоит также забывать, что таун-хаусы — это возможность «извлечь» больше квадратных метров жилья, не увеличивая площадь коттеджного городка». На сегодняшний день цены находятся в диапазоне $1 000–3 000 за 1 кв. м общей площади коттеджа. Стоимость земельного участка, на котором расположен дом, как правило, уже включена в общую сумму, подлежащую выплате за коттедж.
 
«Не стоит понимать возможность на меньшей площади построить большее количество квадратных метров как желание девелопера получить большую прибыль от продаж большего количе­ства, — комментирует преимущества таун-хаусов Дмитрий Допиро. — Иногда таун-хаусы решают вопрос «критической массы». Если говорить о «правильном» коттеджном городке, то ключевым словом становится «городок». А в любом городке должна быть жизнь — то есть предоставлены условия для социального общения жителей городка посредством создания определенной инфраструктуры. За все эти удовольствия кто-то должен платить. Поэтому, только начиная с «критической массы» потребителей этих сервисов, возможно нормальное функционирование последних».
 
Город, которого нет
 
«У нас нет законодательно закрепленного понятия «коттеджный городок», — рассказывает Вадим Кушников. — Все, что прописано в Земельном, Гражданском кодексах, СНиПах и других документах, регулирует строительство индивидуального жилого дома, не более того. Именно эту проблему на фоне большой запутанности в вопросе изменения целевого назначения земли я бы назвал главной».
 
Также интересно влияние отсутствия необходимости привлекать фонд финансирования строительства (ФФС) на активизацию коттеджного строительства — для постройки индивидуального жилья это не обязательно.
 
«В рамках привлечения средств част­ных лиц для строительства жилья ФФС необходим, — признается господин Кушников. — Однако от подобной схемы можно уйти, например, если застройщик работает в формате садового товарище­­ст­ва­, либо в силу того, что срок строитель­ства и затраты на возведение коттеджа значительно меньше, чем при строительстве многоквартирного дома, застройщик вкладывает собственные средства. А продает уже готовый, сданный в эксплуатацию дом, заключая нотариально заверенный договор купли-продажи».
 
«На активизацию коттеджного строительства существенно влияет рост спроса, низкое предложение и относительно легкие условия получения разрешения на строительство по сравнению с Киевом», — отмечает Дмитрий Допиро. Однако несовершенство законодательной базы все равно дает о себе знать.
 
«Каждому застройщику приходится решать вопросы землеотвода своими способами, а это приводит к закрытости данного рынка, — рассказывает Андрей Харив. — Не менее сложной остается процедура изменения целевого назначения земли. Вторая проблема — высокие кредитные ставки украинских банков на приобретение индивидуальной недвижимости, также важная проблема — ипотечное кредитование, не всегда человек может получить ипотечный кредит».
 
На пороге бума
 
«Я не вижу перспективы развития коттеджных комплексов в Севастополе в ближайшие пять, а может и десять лет, — отмечает Игорь Бойко, директор НПО «Реконструкция». — Во главе угла — земельный вопрос. Где строить? Где приобрести землю инвестору? Сегодня администрацией делаются прозрачные и благородные попытки проведения честных аукционов по приобретению права аренды на земельные участки. Хорошо. Но что делать с огромными земельными участ­ками, нечест­но отведенными в аренду и собственность отдельно взятых лиц в течение последних как минимум семи лет?» Игорь Бойко также считает, что инициатором или хотя бы участником инвестиционных проектов должна выступать городская администрация. «Сегодня (и всегда…) ей совсем не до этого», — отмечает он. Столичные эксперты более оптимистичны.
 
«На сегодняшний день мы стоим на пороге настоящего бума коттеджного строительства. То, что уже сделано, — только начало, — рассказывает Вадим Кушников. — Статистики и отчетности по данному вопросу в обобщенном и доступном широкой общественности виде еще нет. Очень многие иностранные инвесторы проявляют интерес к данной теме. Но чаще всего дальше деклараций дело не идет. Большинство иностранных инвесто­ров отпугивают правила игры на рынке земли, его непрозрачность и коррумпированность. Ведь львиная доля предложений — сельскохозяйственные земли, земли лесного фонда либо еще недавно бывшие таковыми. А изменение их целевого назначения — процесс весьма сложный, запутанный и долгий. Даже если предлагаемый инвестору земельный участок под строительство коттеджей имеет уже соответ­ствующий статус, в истории изменения его целевого назначения юристы западного инвестора найдут столько шероховато­стей, что принять положительное решение последнему будет очень непросто. На этом фоне все большую активность демонстрируют российские инвесторы, для которых понять либо смириться с подобными обстоятельствами гораздо легче».
 
Строительству коттеджей в Украине предрекают удачу. Сейчас, как и в большинстве отраслей недвижимости в Украине, на коттеджном рынке спрос превышает предложение. Немаловажный фактор — любовь к природе. Несмотря на то что плохой погоды у нее нет, Вадим Кушников отмечает колебания цен на коттеджи в зависимости от сезонности: ближе к зиме — спад, весной — традиционный рост цен, а также интереса инвесторов и покупателей. Значит, коттеджи считают по весне. Эксперты отмечают, что за последние годы восприятие этого вида недвижимости стало более демократичным и следует ожидать появления больших коттеджных городков, где можно приобрести недвижимость по достаточно доступным ценам.