Киевские дореволюционные дома: некоторые архитектурные, инженерные и ценовые аспекты. Часть 1.

Дореволюционные дома очень разные, как по архитектуре, так и состоянию. Среди них и престижные, тщательно отреставрированные особняки, и скромные, нуждающихся в ремонте двух - четырехэтажных дома, и шикарные, внушительные по размерам здания в историческом центе Киева.

Описать все это многообразие в короткой заметке невозможно. Отметим лишь, что количество предложений продажи квартир в дореволюционных домах обычно колеблется от 4% до 5% от общего числа предложений. Практически все они в центральных районах. И большинство их в четырех - семиэтажных кирпичных домах, которыми в конце XIX – начале XX веков интенсивно застраивался Киев. Эти дома обычно предназначались не для продажи квартир , а для сдачи в аренду и получения в течение длительного времени стабильных доходов (потому дома именовались «доходными»).

Строительный бум конца XIX – начала XX веков

Развитие промышленности и строительство железных дорог благотворно повлияли на развитие Киева, превратили его в один из центров притяжения людей и капиталов.

Киевская земля стремительно дорожала, количество киевлян быстро росло. Все это требовало уплотнение застройки; малоэтажные застройки (нередко, с садами и огородами) уступали место не привычным для Киева «высотным» доходным домам. Самым высоким был 12-этажный «дом Гинзбурга» на Институтской с фешенебельными 5-11-комнатными квартирами, который был построен в 1912 и взорван в 1941 году.

Наиболее интенсивно город застраивался с 1895 по 1914 годы. Как свидетельствуют историки, в эти годы по темпам роста Киев был на первом месте в Российской империи. К началу Первой мировой войны центр города полностью преобразился: деревянные дома уступили место кирпичным. Потому этот период нередко называют «киевским ренессансом» (то есть, возрождением).

Строительный бум, а также предшествующее ему быстрое развитие Киева во второй половине XIX века, были заблаговременно подготовлены. По инициативе и частично за деньги государства были проведены масштабные работы, связанные с планированием территорий (засыпкой рвов, оврагов и заболоченных участков; строительством дорог и новых улиц; строительством коллекторов, по которым отводились дождевые воды и некоторые ручьи). Выборные органы городского самоуправления также сделали немало. Их основная роль – создание благоприятных условий для строительства и развития Киева.

Каждый отдельно взятый владелец земельного участка, дома или предприятия мало что мог самостоятельно улучшить в городе. Городская Дума и ее исполнительный орган Управа собирали местные налоги и тратили их на благоустройство города (мостили улицы, организовывали развозку питьевой воды, позже построили водопровод, электрифицировали город, создали разветвленную трамвайную сеть). Для этих целей привлекали и частный (в том числе, иностранный) капитал. Инвестиции в развитие инфраструктуры Киева были весьма выгодны: любое улучшение той или иной территории сразу же резко повышало стоимость земли и строений на ней. Да и реализация масштабных проектов, связанных с развитием Киева, судя по всему, приносила неплохие доходы.

Строить на киевских холмах многоэтажные кирпичные дома было очень сложно. Мешали овраги, крутые склоны, сложные гидрологические условия. В центральных районах Киева было немало ручьев, которые весной и после дождей превращались в бурные реки; были заболоченные местности и пруды (в том числе, и рядом с Крещатиком). Приходилось планировать и подготавливать территории: засыпать овраги, пруды, заболоченные места, прятать в подземные коллекторы ручьи.

Землеройной техники не было, транспорт был гужевой (тяжелые телеги летом и сани зимой, в которые обычно запрягались волы). Многие строительные материалы (известь, доски и деревянные балки) приходилось возить издалека. Кирпичи старались производить в Киеве и в ближайших его окрестностях; количество кирпичных заводов стремительно росло. Но их мощностей не хватало: на один дом средних размеров требовалось более миллиона кирпичей – примерно столько выпускал в год достаточно крупный кирпичный завод; на «дом Гинзбурга» ушло 11 миллионов.

Были периоды, когда продукцию кирпичных заводов распределяли по стройкам Городская дума и чиновники городской управы.

Потому и кирпичи нередко приходилось возить за десятки километров.

О сложности проблем свидетельствует тот факт, что в смете на строительство шестиэтажного дома на Ярославом Валу расходы на доставку стройматериалов превышают расходы на оплату строительных рабочих.

Огромная потребность в кирпичах определялась не только бурным строительством, но и необходимостью обеспечения прочности и устойчивости высоких зданий, стоящих на склонах. Железобетон тогда был новинкой, металлические конструкции практически не использовались. Так что все несущие стены и фундаменты (толщина которых нередко превышала метр) сооружали из кирпичей.

Преломить ситуацию попытался архитектор Владислав Городецкий. Для пропаганды научно-технического прогресса он на крутом склоне построил из железобетона знаменитый «дом с химерами». Но строители (в основной своей массе) не решились осваивать столь революционные (для того времени) технологии. Да и необходимого для массового строительства металла и цемента тогда не было.

Потому железобетон использовали очень локально: в основном при устройстве межэтажных перекрытий под ванными, туалетами, кухнями и прачечными (в подобных «мокрых местах» деревянные перекрытия подмокали и нередко гнили). И так поступали до середины двадцатого века: в стране не хватало металла и цемента для массового жилищного строительства.

Продолжение следует.

Автор: Владимир Коломейко

Информационно-аналитический отдел портала недвижимости domik.ua