Киевские квартиры дешевеют на $20 тыс.
Специалисты больше не скрывают, что вот уже четыре месяца подряд количество потенциальных покупателей киевских квартир, как новостроек, так и «бывших в употреблении», мизерно. А потому продавцы, которым действительно необходимо продать свои апартаменты быстро, потихоньку начали снижать цены. Сегодня на вторичном рынке столицы можно подобрать квартиру на $5–20 тыс. дешевле, чем полгода назад.
Строители же, обладая большими оборотными средствами, пока продолжают бороться за свои прибыли, убирая из прайсов самые дешевые предложения малогабаритного жилья.
По словам исполнительного директора группы компаний «Планета Оболонь» Алексея Котенко, на рынке жилой недвижимости столицы сегодня сложилась довольно непростая ситуация. Риелторы отмечают, что в то время как среднестатистические данные аналитических компаний демонстрируют небольшой рост цен, объемы накапливающегося предложения и стремительное падение покупательской активности свидетельствуют о том, что, если ситуация не изменится, может произойти ценовой обвал.
Согласно данным «Планеты Оболонь», сегодня в базах столичных агентств недвижимости (АН) накопилось в 2 раза больше предложений, чем полгода назад, и в 1,5 раза больше, чем год назад. При этом число покупателей крайне мало для киевского рынка. По данным ведущих риелторских компаний, в среднем в 2 раза меньше, чем год назад, а по данным АН «Траектория» - в среднем в 3–4 раза меньше.
Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке первичной недвижимости. Согласно данным строительной компании «Миськжитлобуд», в настоящее время в столице реализуется порядка 200 объектов со сроком ввода в эксплуатацию в 2007–2008 годах (17,5 тыс. квартир в год), в то время как год назад их количество составляло 120–130 (10 тыс. квартир в год). Спрос же на новостройки за этот период снизился также как минимум в два раза.
«Ситуация с крайне незначительной активностью покупателей объясняется легко - цена квадратного метра на вторичном рынке столицы достигла отметки $1860, на первичном - $1657 в новостройках эконом-класса и $2336 в новостройках бизнес-класса. Возможности покупателей просто «не тянут» такой ценовой уровень, и если еще в начале прошлого года граждане хотели и могли приобрести квартиру в Киеве, то сегодня, после почти 70%-ного прироста, это не под силу многим участникам. Помимо этого, политический кризис и постоянная пропаганда будущего обвала цен склоняет многих к выжидательной позиции», - говорит Алексей Котенко.
В результате за апрель первичная столичная недвижимость подорожала всего на 0,2–0,7% (в зависимости от класса), вторичная - на 0,8%. Чтобы в отсутствие спроса не перенасыщать рынок, застройщики приняли решение искусственно снизить количество продаж.
Согласно информации строительно-инвестиционной компании «Киев Житло-Инвест», начиная с апреля, большинство фирм, строящих жилье эконом-класса, убрали из прайсов одно- и двухкомнатные квартиры, повысив при этом цены на трехкомнатные.
«Сегодня одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса продаются только в объектах с заявленным сроком сдачи в эксплуатацию в 2009 году, реализация которых началась с конца 2006 года, либо в объектах компаний, для которых это первый проект, либо компаний с сомнительной репутацией», - говорит начальник отдела маркетинга и PR компании «Киев Житло-Инвест» Владимир Германов.
Вступили в противостояние с покупателями и продавцы вторичной недвижимости. По словам аналитика рынка Владимира Коломейко, доводы о том, что после длительного периода галопирующих цен многие квартиры переоценены, воспринимают далеко не все граждане. «Граждане пытаются улучшить жилищные условия, обменять одни квартиры на другие. Они вовсе не против того, чтобы цены снизились. Но не на их квартиры, а на те, которые будут покупать взамен. Если же улучшить жилищные условия не удается, люди уходят с рынка до лучших времен», - отметил Владимир Коломейко.
Аналитики отмечают, что специфика сегодняшнего рынка недвижимости столицы в том, что для подавляющего большинства продавцов их товар имеет стратегическое значение. Выходя на рынок, они в первую очередь думают о далекой перспективе. Поэтому намного слабее реагируют на колебания цен, воспринимая это как кратковременные явления.
Тем не менее кратковременные явления в этом сезоне затянулись. По данным риелторов, если раньше однокомнатная квартира в Киеве, имеющая адекватную цену, реализовывалась в течение двух–четырех недель, то нынче для того, чтобы ее продать, необходимо в лучшем случае не менее 1,5–2 месяца. Трехкомнатную квартиру, по утверждениям специалистов АН «Планета Оболонь», по рыночной цене сейчас необходимо продавать не менее трех-четырех месяцев, в то время как раньше это можно было сделать в два раза быстрее.
Стагнация уже принесла первые положительные для покупателей результаты - продавцы каждой 12-й квартиры вынуждены сбрасывать цену. По информации киевских агентств недвижимости, сегодня на рынке более 8% жилья выставлено по цене, которая на $20 тыс. ниже, чем в начале года. «В базе есть квартиры, цены на которые снизили на 10–18%. Но это объекты с первоначально завышенной стоимостью. Или проблемное жилье», — отмечает Коломейко.
Риелторы сходятся во мнении, что стагнация цен на рынке недвижимости столицы продлится до конца лета. При этом некоторые маклеры и специалисты рынка не исключают, что цены могут вообще упасть. Так, согласно прогнозам аналитиков Укрсоцбанка, до конца лета они снизятся на 10–15%.
