Киеву не хватает дорогих офисов
Столичные предприниматели кинулись улучшать условия работы, спровоцировав рост арендных ставок
Арендаторы офисных помещений в столице, похоже, перестали считать деньги. Расширяясь и улучшая свои условия, они буквально выметают с рынка все предложения в бизнес-центрах, выстраиваясь за более-менее приличными помещениями в очередь. Хотя офисных центров сейчас строится в полтора раза больше, нежели в прошлом году, новых предложений на всех не хватает. Дефицит уже породил доселе невиданный рост арендных ставок, а до конца года, по прогнозам экспертов, они вырастут еще существеннее.
Ставки стремительно растут. По данным компании ASTERA, общая площадь сдающихся в аренду офисов в Киеве составляет около 750 тыс. кв. м. Из них на долю бизнес-центров (БЦ) приходится чуть больше половины, остальные помещения — это приспособленные под офисы многочисленные научно-исследовательские институты, госучреждения и промышленные здания. По словам директора компании ASTERA Алексея Филимонова, только за текущий год рынок пополнился БЦ общей площадью 150 тыс. кв. м. Это на 60% больше, чем было построено в прошлом году, и в два раза превышает показатели 2003 г.Тем не менее новые квадратные метры не сняли напряжения на рынке, где спрос по-прежнему существенно превышает предложение, а арендные ставки достигли немыслимых размеров и почти вплотную приближаются к далекому 1999 г., когда на рынке функционировало почти в 10 раз меньше бизнес-центров.
По данным компании «Полесье», аренда в помещениях класса А на протяжении нынешнего года выросла на 9%, а класса В и С — в среднем на 10–12%. Дальше будет хуже. Риэлторы утверждают, что заявленные ставки в БЦ, готовящихся к вводу в эксплуатацию до конца 2005 г. и в 2006-м, еще на 5–12% выше и так повысившейся стоимости аренды профессиональных помещений. В частности, по прогнозам экспертов компании ASTERA, средняя плата за аренду офиса класса А уже к концу 2005 г. достигнет $45 за кв. м/мес. против $35 за кв. м/мес. в его начале.
Центры подобного уровня еще в нынешнем году должны открыться по Днепровскому спуску, 1 (более 8 тыс. кв. м) и в составе жилого комплекса «Ботаник Тауэрз» (35 тыс. кв. м). С сегодняшних $28 за кв. м/мес. до $30 за кв. м/мес. возрастет и плата в новых офисных центрах (ОЦ) класса В и В+. Так, сегодня заканчиваются работы по обустройству «Бизнес-стандарта» по улице Глубочицкой, «FIM Центра» (ул. Линейная), «Каньона» в Новом проезде, а также бизнес-центров — компании ASTERA (Артема, 17) и по улице Автозаводской, 12 (все — класса В).«Киевские офисные центры, ранее из-за дороговизны всегда имевшие свободные квадраты, теперь полностью заняты, а большинство площадей сдаются еще на этапе строительства и заполняются в течение двух-трех месяцев, причем ставки аренды в новых проектах постоянно повышаются», — рассказывает Алексей Филимонов. Данный факт подтверждает и региональный директор компании DTZ Zadelhoff Tie Leung Ник Коттон. «Сегодня пустыми остаются всего 2–3% офисов. Все, что запланировано к вводу в столице в ближайшие 18 месяцев, потребности рынка не удовлетворит», — отметил он.Спрос на профессиональные помещения в столице подогревают, прежде всего, иностранные компании, доля которых среди арендаторов действующих офисных центров классов А и В достигает 60%.
По словам Алексея Филимонова, очень активно снимают сегодня площади в БЦ российские сетевые и торговые компании, а также крупные отечественные фирмы — как торговые, так и производственные. «За последние полгода в базы данных агентств недвижимости поступало не более десятка предложений по аренде освободившихся помещений от 300 кв. м в профессиональных офисных центрах, и все они очень быстро были сданы», — говорит директор Подольского филиала АН «Благовест» Светлана Карпова. Кроме того, по мнению Алексея Филимонова, в связи с недостаточным предложением наиболее проблематичным для арендаторов стал поиск больших помещений — от 800 кв. м в зданиях класса А и В.
Офисы для бедных. Помимо бизнес-центров, рынок офисной недвижимости в Киеве представляют также полупрофессиональные и «квартирные» офисы. В сентябре этого года в столице установился следующий уровень арендных ставок на полупрофессиональные помещения: в центре города — $35 кв. м/мес., районах, прилегающих к центру, — $25–30 кв. м/мес., популярных жилых массивах — $20–22 кв. м/мес., на окраине — $12–15 кв. м/мес.По словам риэлторов, админздания, помещения бывших НИИ и нежилой фонд под офисы сегодня снимают два основных класса арендаторов: те, кто по своим бюджетам не тянут бизнес-центр высокого класса, а также те, кто не заинтересован в пропускной системе таких центров и не нуждается в предоставляемых ими сервисах. «К первой категории арендаторов относится, как правило, большинство средних, малых и начинающих украинских компаний, которые не могут позволить себе подобные бюджетные траты на съем офиса. Вторую составляют туристические фирмы, отделения страховых компаний, банков, агентства недвижимости, СМИ, нотариусы и т. п., то есть те, кто нуждается в отдельном помещении и свободном доступе клиентов».
По мнению экспертов, такие компании (за исключением СМИ) снимают, как правило, площади на первых этажах, выходящие фасадом на улицу, и не планируют перебираться в бизнес-центры.Светлана Карпова говорит, что нижняя планка месячной платы за такой офис составляет сегодня в столице $12 за кв. м/мес., верхняя — порядка $50 за кв. м/мес. «За истекший год сегмент аренды полупрофессиональных и «квартирных» офисов подорожал в среднем на 40%, — отмечает генеральный директор АО «Полесье» Анатолий Осадчий. — При этом наиболее существенно в процентном соотношении выросли в цене помещения невысокого класса на окраине».
Таким образом, стоимость аренды на окраине города и аналогичного помещения поближе к центру практически уравнялись — «адресная поправка», по данным риэлторов, не превышает в настоящее время $2–3 /кв. м, что вызвало довольно активный переезд многих фирм поближе к центру. «Нельзя сказать, что компании активно перебираются с Окружной на Крещатик, — говорит Анатолий Осадчий. — Едут, например, с Борщаговки на площадь Урицкого, с Дарницы — на начало Печерска и так далее. На переезд решаются активно развивающиеся компании, в частности, предприятия полиграфической промышленности и небольшие торговые представительства».В наибольшем дефиците, по оценкам специалистов, на рынке непрофессиональных офисов сегодня находятся помещения площадью 100–300 кв. м, а также от 800 до 1,5 тыс. кв. м. Ставки в сегменте непрофессиональных офисов, в отличие от бизнес-центров, по прогнозам риэлторов, до конца года существенно не вырастут, максимальный процент подорожания оценивается на уровне 5% до нового года. Спрос же на профессиональные офисные помещения останется значительным, одновременно сохранится тенденция к повышению уровня арендных ставок — на 5–20% до конца года.
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
