Китайские власти тушат пожар на рынке жилья

Китай оказался одной из немногих стран, чей рынок недвижимости словно обладает иммунитетом к мировым кризисам. На фоне повсеместного обвала цен на недвижимость в китайских мегаполисах ситуация на рынке жилья стабильная, новостройки пользуются популярностью, а эксперты отмечают устойчивый рост цен. Причем его устойчивость их пугает – хотя бы по той простой причине, что бесконечным он не бывает.

Динамика роста не отличается стабильностью, скорее приходится говорить о неких скачках. Так, в марте средний ценовой индекс недвижимости вырос на 11,7% по сравнению с мартом 2009 года. В последние месяцы отклонение в росте увеличивается в среднем по 1-1,5% в месяц, в январе по сравнению с предыдущим годом рынок показал рост около 9%.

В городах страны начинает происходить примерно то же, что на нашем рынке несколько лет назад – жилье, даже эконом-класса, уходит за верхние пределы экономической досягаемости рядовых граждан, а на рынке новостроек растет прослойка инвесторов-спекулянтов. То есть по сути представителей среднего класса, для которых чистая покупка жилой недвижимости становится постепенно нереальной – даже с использованием ипотечных денег.

Власти Китая происходящим обеспокоены. И ведут с рынком недвижимости, вернее с его распузыриванием посильную борьбу. Вполне понятными методами. Для начала девелоперам запретили продавать квартиры за незавершенные объекты без особого разрешения властей. Насколько процедура его получения действительно трудна, из России судить непросто. Но мера введена.

Кроме того, девелоперы обязываются публиковать полный список объектов и цен – это открытая информация, куда более подробного характера, чем проектная декларация, по сути это обязательство не менять цены быстро – они должны соответствовать тому, что опубликовано. Насколько оперативно можно менять свою маркетинговую декларацию, не знаем. Но мера интересная. На наш взгляд, эффективность подобного ограничивающего регулятора можно повысить, обязав всех пользоваться услугами какого-то уполномоченного издания, причем с низкой периодичностью выхода.

Власти на этом всем не остановились и занялись воздействием на банковскую систему. Введен запрет на выдачу кредитов девелоперам, которые вместо освоения участков сразу, собирают их «на вырост», чтобы начать новые проекты уже на более высоком рынке.

Плюс к сему, введены ограничительные меры уже по отношению к частным инвесторам. Так, для желающих купить жилье размером более 90 кв. м, обязательный первоначальный взнос по ипотеке составляет не менее 30%, если речь идет о покупке не первого жилья, то он поднимается – 40-50%. Одновременно с таким ужесточением местным властям разрешено ограничивать количество сделок, в смысле «не более скольких-то квартир в одни руки».

Что любопытно, не только китайские эксперты, но и международные аналитики полагают, что система мер, введенная властями в режиме тушения рынка, окажется эффективной. Во втором полугодии ожидается понижением цен примерно на 20%. Это прогноз аналитиков банков BNP Paribas и Citigroup. В одном из отчетов BNP Paribas, который сейчас цитируют по всему миру, сказано совершенно прямо: «Государственный совет КНР демонстрирует сильную политическую волю, направленную на предотвращение пузыря на местном рынке недвижимости. Кабинет министров рассматривает высокие цены не только как экономический риск, но и как угрозу социальной стабильности государства».