Кнутом? Только пряником! Реконструкция зданий с надстройкой мансард
Западная и Центральная Европа давно оценили преимущества реконструкции зданий с надстройкой мансардных этажей, основное из которых – возможность увеличения плотности заселения в сформировавшихся городских кварталах, причем в короткие сроки и с минимальными затратами.
В Украине, несмотря на то что многие города практически исчерпали резерв пригодных под застройку территорий, а потребность в жилье по¬прежнему высока, этот способ модернизации зданий в силу сложившихся обстоятельств остается невостребованным. В некоторых странах СНГ – ситуация аналогична украинской, а некоторые государства, похоже, сумели ее разрешить.
В последние годы наши соотечественники проявляют повышенный интерес к мансардному строительству. Об этом свидетельствует количество новых коттеджей и многоэтажных домов, увенчанных мансардами. А вот роста объемов реконструкции зданий, в результате которой дом прирастает одним или несколькими мансардными этажами, пока не наблюдается. Главный сдерживающий фактор в освоении городских чердачных площадей – законодательный. Три года назад Конституционный Суд Украины (КСУ) подтвердил положения части 2 статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда». Согласно разъяснению Конституционного Суда, собственники квартир являются совладельцами вспомогательных помещений в многоквартирных домах, в том числе и чердаков, используемых для строительства мансард.
Таким образом, проведение реконструкции такого помещения возможно только при условии согласия всех его совладельцев. Как показывает практика, выполнить его не так просто. Но можно, если уделить должное внимание проведению разъяснительной работы, то есть донести до сознания жителей дома, что грамотно разработанный и реализованный проект строительства мансарды в итоге принесет пользу всем им. В чем эта польза заключается? Прежде всего, в решении проблемы неравномерной усадки здания, которая ведет к образованию трещин. По словам специалистов, правильно построенная мансарда объединяет здание своеобразным поясом, стягивающим его. Кроме того, дом получит новые коммуникации, сантехническую разводку, обновленные фасады.
Еще одно препятствие на пути реконструкции здания с надстройкой мансарды – высокая забюрократизированность процедуры согласования технических документов и получения различных разрешений, срок прохождения которой может составить до 1,5 лет. Назовем ее основные моменты. Сначала необходимо определить сможет ли здание выдержать надстройку мансарды. Для этого проводится комплексное обследование его технического состояния, несущих конструкций, несущей возможности фундаментов. Если заключение экспертизы положительное, можно делать следующий шаг – обратиться к собственнику здания и заключить с ним инвестиционный контракт. После этого заказать архитектурно¬планировочное задание на разработку рабочей документации по переоборудованию чердачного помещения или замене крыши мансардным этажом.
На основании архитектурно¬планировочного задания необходимо получить технические условия подключения к инженерным коммуникациям. Теперь самое время представить эскизный проект переоборудования чердака или надстройки мансарды на утверждение Градосовета. И когда согласовательный протокол получен, начинается разработка проекта. После согласования проекта с владельцами дома, генеральной подрядной организацией, рядом управлений и служб, проект утверждается и выдается разрешение на строительство. Теперь дело за малым: оплатить паевой взнос на участие в создании инфраструктуры города.
Зарубежный опыт
До недавнего времени достаточно вяло велось мансардное строительство и в Казахстане. Препятствием тому были причины аналогичные тем, что имеют место в Украине. Наиболее значимая из них – отсутствовие четкого регулирования самого процесса. Однако в прошлом году ситуация изменилась – Комитетом по делам строительства и ЖКХ Казахстана были утверждены «Правила организации строительства жилых помещений за счет надстройки типовых мансардных этажей над существующими домами высотой не более 5¬ти этажей без отселения жильцов».
В первую очередь, данные правила регулируют взаимоотношения участников мансардного строительства и обеспечивают защиту их законных прав и интересов. В Правилах четко оговариваются права и обязанности обеих сторон при подготовке и осуществлении работ. Техническая же часть строительства остается в традиционных рамках тех нормативов, которые существовали ранее.
Очень долго велись споры о необходимом количестве голосов жителей дома, которые надо собрать строителям для получения разрешения на проведение мансардных работ. Если ранее необходимо было собрать голоса всех жильцов дома, то сегодня достаточно, чтобы на проведение работ согласились 2/3 от числа жильцов.
Кроме того, законодатели при помощи Правил постарались предупредить возникновение конфликтных ситуаций между сторонами, например, когда жильцы дома выдвигают к строителям мало выполнимые требования или же строители не спешат выполнять свои обязательства. В документе довольно подробно расписан перечень требований к застройщикам, приведены виды дополнительных работ, на которые могут претендовать жильцы, в том числе благоустройство прилегающей территории, ремонт систем водоснабжения, отопления, канализации, газоснабжения и т.д. Еще на этапе проектно¬сметной документации все работы обговариваются и согласуются с жильцами дома. Нужно добавить, что жильцы также наделены правами требовать устранения дефектов, возникших в результате строительства мансарды. Появление Правил позволит значительно активизировать строительство мансард в Казахстане и, в частности, в Астане. И вполне вероятно, что в ближайшем будущем количество домов, реконструированных с надстройкой мансард, будет исчисляться не десятками, а тысячами.
С проблемами при надстройке мансард над эксплуатируемым жилым домом инвесторы сталкиваются и в России. В большинстве случаев петербуржцы выступают против строительства у себя над головой, но готовы с ним смириться за солидную компенсацию. В Москве подобные проблемы волнуют инвесторов куда меньше. Стоимость квадратного метра мансарды с видом на Кремль десятикратно окупает как само строительство, так и затраты на его согласование с жителями дома. Эксперты московского рынка недвижимости считают, что за квартиру на мансардном этаже с видом на Кремль можно смело назначать цену $20 тыс. за 1 м2. Так же как и в Украине, желающие пристроить еще один этаж в обязательном порядке должны получить разрешение всех без исключения жильцов. Причем на согласование надстройки с жителями дома инвестор тратит немалые деньги. По данным Vesco Realty, в среднем, на получение согласия жильцов уходит порядка 10¬15% объема инвестиций в проект. Как правило, инвесторы обещают сделать за свой счет ремонт в подъезде или во всем здании, благоустроить придомовую территорию, обновить коммуникации.
Кстати, неудовлетворительное состояние жилого фонда, нерешенность жилищной проблемы, заставляют подумывать о реконструкции домов с надстройкой мансард и городские власти. Например, согласно информации российских СМИ, Челябинская мэрия (РФ) разработала проект надстройки трех этажей над 42¬мя девятиэтажных здания. Это бывшие муниципальные общежития. Мэрия готова взять на себя ответственность, выступить гарантом того, что жильцы не будут обмануты, а в результате строительства мансард получить дополнительные инвестиции, которые направить на капитальный ремонт этих зданий.
В результате реализации проекта город получит 2,5 тыс. новых квартир, а в домах за счет инвесторов будут реконструированы системы электроснабжения, заменены инженерные сети, отремонтированы фасады и лестничные клетки. Однако уговорить жильцов согласиться участвовать в проекте челябинским чиновникам пока что не удается.
Украинские перспективы
Идея реконструкции с надстройкой мансард целых кварталов жилых домов, в общем то, не нова. Она успешно реализована во многих странах Европы. Кстати, такой подход дает наибольший экономический эффект. Такие проекты стали появляться и в Украине. В прошлом году Черкасская мэрия заявила о проекте, который позволит решить проблему капитального ремонта крыш и одновременно расширить площадь жилищного фонда в старых кварталах города. Проект предполагал возведение мансард над 30 пятиэтажными домами.
В этом году реконструировать «хрущевки» за счет инвесторов решили в Полтаве. «Мы сегодня тратим большие деньги на ремонт крыш, поскольку треть из них прохудилась, – говорит Андрей Матковский, мэр Полтавы. – В 2007 г. город разрешит бизнесменам достроить мансарды из легких, прочных материалов над несколькими десятками пятиэтажек. Они получат квартиры, которые смогут продать, а мы избавимся от необходимости постоянно латать кровлю. На эти работы будет объявлен тендер».
Оксана Волочай
