Когда не хочется продешевить, но хочется продать
Наша постоянная читательница Ольга Леонтьевна Олешко в своем письме просит: «Расскажите, пожалуйста, возможно ли при продаже своей квартиры хотя бы приблизительно самостоятельно оценить стоимость? Как оценить, например, сколько может стоить 3-комнатная квартира в Харькове на Павловом Поле в пятиэтажной хрущевке? Обращались в разные агентства и получали ответы, которые очень разнились. Даже в оценке первичной своей позиции — месторасположения. Мои знакомые продавали «двушку», так там разница в оценке была такая, что можно было еще однокомнатную квартиру на эти деньги купить. Ведь существует официальная средняя стоимость квадратного метра на текущий момент в конкретном районе, хотя бы для того, чтобы определиться с исходными ценами».
Мы решили провести свое небольшое расследование, и предложили профессиональным оценщикам различных агентств оценить приблизительно квартиру по тем характеристикам, которые предоставила наша читательница. В каждом из агентств нам рекомендовали оценщиков — сотрудников фирмы, имеющих специальные свидетельства оценщиков, выданные Фондом государственного имущества Украины и Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам.
— Оценка имущества — серьезная процедура, требующая непосредственного выезда на место, — предупредили нас оценщики, но заочно все-таки определили возможную стоимость квартиры.
— Рыночная стоимость данной квартиры может быть приблизительно — 60000 — 65000 у. е. — сказал специалист агентства «Аргумент Эксперт».
Оценка двух других агентств разнилась на 20%, а это 12000—13000 у. е.!
— Многие считают, что могут определить, сколько стоит квартира или дом самостоятельно, на «глазок». Имеют полное право. Однако рискуют ошибиться: или недооценить и потерять деньги, или переоценить и в итоге не продать. Оценщик при определении стоимости недвижимости учитывает множество факторов. Первое — это, конечно, местоположение, затем удаленность от транспорта, удаленность от центра, количество комнат, этажность, площадь: общая, жилая, кухни, высота потолков, наличие балкона или лоджии, качество внутренней отделки, материал перекрытий и стен, вид из окон, наличие подземной парковки, близость к реке и лесу (для дома или участка) и прочее. Например, необходимо узнать стоимость квартиры, расположенной на первом этаже дома. Большинство сразу скажет: «Ну, тут все проще простого: первый и последний этажи — самые дешевые». Но давайте представим, что оцениваемая квартира находится в доме, расположенном на центральной улице или в районе с высокой деловой активностью, а окна ее выходят на улицу. В таком случае, эта квартира окажется одной из самых дорогих в доме, потому что является идеальным местом расположения небольшого офиса. Цены же на коммерческую недвижимость значительно выше, чем на жилую. А возможность перехода данной квартиры из одного вида недвижимости в другой может быть заложена в ее сегодняшней цене. Или, например, оценивается квартира на последнем этаже «сталинского» дома. Сейчас довольно часто владельцы таких квартир выкупают право собственности на часть мансарды или крыши, расположенной непосредственно над ними. После реконструкции квартира уже классифицируется как двухуровневый пентхаус и относится к элитному жилью. Так что даже если такая квартира сейчас находится в плачевном состоянии, возможность реконструкции все равно влияет на ее стоимость. Это только простые примеры, а все «подводные камни» при оценке квартиры или дома может учесть только специалист, — объясняет оценщик агентства «Аргумент Эксперт». — Существуют разные способы узнать примерную рыночную цену квартиры. Но даже если пригласить нескольких профессиональных оценщиков или опытных риэлторов, то каждый из них назовет свою цифру. А реальная цена продажи квартиры, скорее всего, не совпадет ни с одной из них — поясняют в агентстве. Так устроено ценообразование на рынке недвижимости. На цену жилья в Харькове влияет множество различных факторов, вплоть до психологического настроя продавца и покупателя в момент торга. Поэтому до начала сделки можно лишь определить «коридор», в котором с большой вероятностью находится стоимость квартиры. И для более точного определения этого «коридора» лучше собрать несколько разных оценок и мнений — истина окажется где-то посередине. Цена «предложений» — это как раз то, от чего мы должны отталкиваться. Погрешность оценки может быть больше для дорогого элитного жилья, квартир в центре города, нетиповых квартир, квартир с евроремонтом и других нестандартных вариантов. Довольно «капризными» для оценки оказываются и представители другой крайности — небольшие однокомнатные квартиры, так как стоимость относительно небольшой площади может заметно выбиваться из характерного уровня цен для своего класса жилья. Наиболее стабильными являются цены двухкомнатных изолированных квартир.
Ознакомиться с усредненными ценами на жилплощадь в Харькове можно на сайте centerdom.com.ua.
Исходя из ценового коридора, можно понять, как максимально точно оценить свою квартиру. Но, как шутят опытные продавцы недвижимости, проси много, а бери что дают. Тем более, конкуренцию в ценах составляет первичное жилье.
Нина Спасская
