Кого отправит в нокаут налог на недвижимость

Министерство финансов в начале сентября презентовало проект Налоговой реформы, в котором предлагалось взимать налог с собственников всех без исключения квартир и домов.

Это нововведение, что вполне понятно, вызвало сильный резонанс в обществе. Спустя несколько дней, министр финансов Наталия Яресько выступила с заявлением, что это был вовсе не проект, а всего лишь презентация возможных новшеств в Налоговой системе. Правда, днем позже ее заместитель Елена Макеева, вопреки начальнице, заявила, что никакая это не презентация, а окончательный проект Налоговой реформы.  По словам Макеевой, платить налог на недвижимость будут, в первую очередь, собственники квартир площадью более 300 кв. м и жилых домов площадью свыше 500 кв. м по фиксированной ставке - 25 тыс. грн в год. В то время как для обладателей меньшей недвижимости определять ставку налога будут местные советы в пределах от 0 до 3% от минимальной заработной платы за 1 кв. м площади. Не исключено, что льготы для владельцев маленького жиль (60 кв. м для квартир и 120 кв. м для домов) могут быть сохранены.

Полмиллиарда с квартир

Первые разговоры о возможном введении налога на недвижимость в Украине начались ещё в 2011 году. Тогда в парламенте стали всерьез обсуждать появление налога на роскошь, а потом и налога на недвижимость. Но идея «роскошного» налога так и не прошла, а вот нормы Налогового кодекса о введении с 1 января 2013 года налогообложения жилой недвижимости реализовать удалось.

Однако, 4 июля 2013 года Верховная Рада освободила физлиц от уплаты в 2013 году налога на недвижимое имущество, тем самым перенеся срок вступления нормы в силу на 1 января 2014 года.

Попутно в 2014 году начали взимать налог не только с жилой, но и с общей площади, тем самым увеличив базу налогообложения. При этом максимальная ставка налога, которую устанавливают местные власти, повысилась до 2%.  Но тогда, как ни странно, большинство местных советов побоялось установить максимальную ставку налога. По максимуму «брали» только три горсовета – в Житомире, Харькове и Виннице, в Киеве ставка была установлена на уровне 1%.

Согласно данным Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ, несмотря на то, что многие местные советы достаточно лояльно отнеслись к собственникам недвижимости, фактические поступления от налога за первые 6 месяцев 2015 года вдвое превзошли ожидания, пополнив казну местных бюджетов на 455,5 млн грн.

Видимо, на этом Министерство финансов, отвечающее за разработку налогового законодательства, решило не останавливаться, и распространило взимание налога  на нежилые помещения. Под налоговый удар попали уже не только богатые украинцы, но и простые люди.

 «Сейчас опять идет расширение базы налогообложения - как по субъективному, так и по объективному составу», - отметил руководитель комитета по правовым вопросам Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита.

Согласно минимальной заработной плате, размер которой с сентября текущего года вырос до 1378 грн, за 1 кв. м недвижимости украинцам придется платить до 41 грн в год. И абсолютно не важно – это квартира в «элитном» районе Киева, или «хрущевка» в черте города, отмечает эксперт.

Таким образом, в случае, если местным властям вздумается выставить максимальную ставку налога, для средней двухкомнатной квартиры новый налог составит порядка 2,5 тыс. грн в год.

При этом много неясностей остается в вопросе взимания налога с нежилых помещений. Несмотря на то, что в прошлом году Минфин опроверг вероятность такого налогообложения, будут ли соотечественники платить налог с курятника, туалета, сарая или какого-то еще помещения, расположенного на придомовой территории, в 2016 году, учитывая темпы расширения базы налогообложения, предсказать трудно.

Кто платит налог

Согласно действующим нормам, налог на недвижимость начисляется на основании сведений об имеющемся праве собственности. Зарегистрировали в декларации дом - сведения пошли в налоговую, значит, будет на считываться налог.

Как бы там ни было, эксперты не советуют владельцам сносить стоящие годами на придомовой территории постройки, так как львиная доля документов о праве собственности существует только на бумажных носителях, которые хранятся в БТИ, в Госреестре они не числятся.

«Реестр на сегодня заполнен не более чем на 40%, некоторые специалисты отрасли называют показатель на уровне 25%», - поясняет глава совета Ukrainian Building Group Елена Шуляк.

Эксперты сомневаются, что в ближайшее время всю информацию успеют внести в кадастр, а автоматически в него попадают лишь новые сделки. Если жилье куплено после 2013 года, «письмо счастья» от налоговой придет точно. А тем, кто живет в своих домах и квартирах не один десяток лет и не менял право собственности, вряд ли.

Кроме того, есть способы уклониться от уплаты налогов. Согласно статистике, в Киевской области уже широко распространена практика, когда владельцы больших домов не вводят их в эксплуатацию. Не исключено, что после введения налога украинцы возьмут на вооружение «восточный способ», когда новоселы десятилетиями живут в недостроенных домах, чтобы не платить налог.

До тех пор, пока вы не зарегистрируете свои строения, налоговой инспекции неизвестно, что конкретно расположено на вашем участке, соответственно, не на что начислять налог.

Строители боятся нокаута

Правда, участники рынка отмечают, что минфиновская инициатива, скорей всего, будет иметь обратный эффект в отношении развития украинской строительной отрасли. Введение налога спровоцирует сокращение объемов строительства жилья, а также может стать причиной ухода с рынка целого ряда компаний, считает руководитель проекта жилого комплекса "Ренессанс House Park" Алексей Федоров.

«При вводе в эксплуатацию объектов недвижимости у строительных компаний на руках внезапно оказывается очень много жилья, которое они еще не успели распродать. И тут речь уже идет не о трех тысячах гривен в год, а о значительно больших суммах, которые необходимо заплатить», - отметил Федоров, пояснив, что как только строительная компания ввела в эксплуатацию жилье и получила право собственности, она автоматически попадает под действие налога, который, скорей всего, начнет взиматься через считанные месяцы.

В этой связи он подчеркнул, что жилье для строительной компании не является таковым. Строительные компании не используют жилье по назначению, для них это - товар. Поэтому должны быть предусмотрены налоговые льготы для  компаний. «Например, это могут быть налоговые каникулы сроком на 2 года», - считает Федоров.

«Правильно было бы, что бы для строительной компании квартиры учитывались как товар. Тогда, думаю, у строителей не будет этого ужаса, который им светит – ведь они будут вынуждены либо снижать цены, чтобы избавиться от недвижимости, либо задерживать сроки ввода, а это приведет к сокращению рынка», - говорит Федоров.

Еще больше данное нововведение «ударит» по регионам страны. В результате резкого сокращения доходов населения цены на недвижимость за пределами крупных городов и так находятся на достаточно низком уровне. А если вынудить компании еще снизить цены, то в таких условиях им работать будет просто невыгодно.

«Если в Киеве жилье хоть как-то продается, то в регионах продажи идут очень-очень сложно. Там и так цена квадратного метра невысокая, а стоимость строительства, что в Киеве, что, предположим, в Черкассах, примерно одинаковая, а по некоторым позициям может быть и дороже. А покупательская способность - низкая», - резюмировал Федоров.

Косвенно с ним соглашается и глава совета Ukrainian Building Group Елена Шуляк, которая отмечает, что множество квартир к моменту введения домов в эксплуатацию остается без хозяев, поэтому строительная компания вынуждена оформлять на себя право собственности. 

Большинство экспертов сходятся во мнении, что введение нового налога, наряду с повышенными тарифами на услуги жилищно-коммунального хозяйства, спровоцируют дальнейшее падение инвестиционной привлекательности недвижимости.

Кроме того, представители бизнеса заявляют о том, что правительство не в полной мере привлекло специалистов строительного рынка, чтобы оценить возможные негативные последствия и более глубоко разобраться с той проблематикой, которую данное нововведение может спровоцировать.

Строительство в долг

Есть среди строителей и другое, менее пессимистичное мнение относительно предлагаемых Минфином изменений. Практика минувших лет показывает, что большинство компаний практически полностью отказались от строительства объектов за свои деньги. Возведение жилых комплексов в Украине в основном финансируется будущими владельцами квартир. А значит имущественные права на квадратные метры, а с ними и налоговые обязательства, после ввода дома в эксплуатацию в полном объеме сразу же ложатся на покупателя.

«В основном строительство недвижимости осуществляется за счет привлечения средств физических и юридических лиц. Строительные компании редко возводят объекты за свой счет», - отмечают в Конфедерации строителей Украины.

В этой связи в Конфедерации считают, что введение нового налога в конечном итоге негативно скажется на покупателе.

Но в трудной экономической ситуации компаниям, чтобы остаться «на плаву», необходимо рисковать и начинать строительство за свои, так как вложиться в стройку на стадии «котлована» готовы далеко не все потенциальные покупатели, считают эксперты. Поэтому и возникает проблема, когда на момент ввода дома в эксплуатацию остается много нераспроданного жилья.

«Сейчас значительно упали продажи, и есть объекты, которые сдаются в эксплуатацию только с половиной проданных квартир», - рассказала Шуляк.

То есть, компании сталкиваются с ситуацией, когда покупательская способность украинцев не дает возможности в полной мере переложить фискальную нагрузку на покупателя и поднять цены. Застройщикам остается только одно – затягивать сроки сдачи объектов в эксплуатацию так долго, насколько это возможно.

«В данной ситуации застройщики просто не будут вводить жилье в эксплуатацию до момента, пока максимальное количество квартир будет продано, а люди будут заселяться в дома гораздо позже», - говорит Шуляк. И если в случае с многоквартирными домами способ ухода от налогов «в недострой» пока только теоретический, то в частном строительстве это уже общая практика.

Половину не только крупных, но и небольших домов попросту не вводят в эксплуатацию, данные о них не вносят в реестр, а значит они не попадают под налогообложение. По данным Ukrainian Building Group, в Киевской области около 40% владельцев домов не хотят вводить их в эксплуатацию.  

В Европу со своим налогом

Но дело в том, что если сравнивать предложенную Минфином модель с той практикой, которая применяется в современном мире, то нельзя сказать, что украинский вариант на 100% справедливый. В Европе налог привязывается не к площади, а к рыночной стоимости недвижимости. И это верно, ведь владельцы дорогих апартаментов, скорее всего, в состоянии заплатить в местную казну чуть больше.

Как бы там ни было, налог на недвижимость является одним из важнейших источников доходов. Уплата украинцами полмиллиарда гривен налога на недвижимость только соблазняет правительство сделать налог практически обязательным для всех слоев населения.

 Антон Дранник