Осенью строители и финансисты пророчат новый виток роста цен на объекты коммерческой недвижимости. Рекомендаций покупать офисы и торговые площади становится все меньше
Стагнация рынка жилой недвижимости усиливается. Неудивительно, что на этом фоне многие собственники малого и среднего бизнеса задаются вопросом о том, покупать в срочном порядке новый офис (или другие коммерческие объекты) или же подождать дальнейшего снижения цен.
Будет ли дешевле
По прогнозам, к концу нынешнего года некоторые коммерческие площади подорожают на 20–25%. В условиях высокой инфляции заработки бизнесменов будут только расти, поэтому и конкуренция за свободные офисные и производственные помещения ужесточится, тем более что объемы вводимых в эксплуатацию объектов сокращаются. Если в 2007 году в столице появилось около 760 тыс. кв. м новых бизнес-центров, то в этом, согласно планам, застройщики введут в строй только 300 тыс. кв. м. Однако, судя по предыдущему опыту, заявленные планы часто затягиваются, откладываются и переносятся. Кстати, нынешняя потребность в профессиональных офисных площадях, по разным оценкам, составляет 1,7 млн кв. м.
Все чаще предприниматели предпочитают арендовать офис или склад, а не замораживать значительную сумму, вкладывая её в покупку помещений
«Темпы строительства снижаются уже сейчас. Первыми с рынка уходят девелоперы, занимающиеся коммерческими объектами, за ними — застройщики жилой недвижимости, — говорит Денис Косторжевский, президент компании «Міськжитлобуд». — Дело в том, что жилищное строительство выдерживает более высокие процентные ставки, «короткие» деньги. Сегмент жилой недвижимости формируется первым, следовательно, количество его игроков сокращается в последнюю очередь. Коммерческая недвижимость более подвержена влиянию внешних факторов».
Сегодня даже крупные надежные застройщики выставляют на продажу меньше объектов. Банкиры стали более консервативны в финансировании рынка недвижимости. «Увеличиваются ставки по кредитам. Кроме того, происходит некоторое сокращение сроков кредитования и ужесточение требований к потенциальным заемщикам», — объясняет директор казначейства банка «Хрещатик» Алексей Козырев. Таким образом, компании, занимающиеся проектами в сфере строительства коммерческой недвижимости, оказываются заложниками ситуации. Стоит отметить, что значительное количество коммерческих объектов в Киеве (ТЦ «Магелан», «Украина», «Арена») инвестировали иностранные компании. Однако ипотечный кризис в США охладил их пыл, и зарубежные инвестиции в отечественную недвижимость сократились.
В то же время активизировались мелкие компании. «Некоторые брокеры сейчас активно распродают недостроенную коммерческую недвижимость от очень подозрительных строителей. На мой взгляд, идет процесс не стагнации строительного бизнеса, а простой чистки рынка от случайных игроков, которые решили подзаработать на волне строительного бума. Нынешний рост цен на стройматериалы, а также прекращение кредитования существенно ограничили возможности мелких застройщиков», — считает директор компании «Столичные строительные технологии» Дмитрий Поддубный. По его словам, увеличивается количество строительных фирм, у которых не покупают недвижимость не потому, что цена высокая, а по причине недоверия к застройщикам.
Динамика изменения цен на офисные помещения
С учетом сокращения предложения офисных, складских и производственных помещений эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на недвижимость. «В данное время я не наблюдаю снижения цен. Многие компании предлагают скидки на покупку объектов, но эти маркетинговые акции краткосрочные, и в ближайшем будущем, я думаю, ситуация изменится», — говорит Денис Косторжевский.
Между тем цена будет расти только на отдельные сегменты коммерческой недвижимости, в частности производственные и качественные складские помещения. Многие предприятия среднего уровня уже испытывают потребность в увеличении производственных площадей. Крупные бизнесмены постоянно находятся в поиске подходящих объектов коммерческой недвижимости, которые можно использовать для производства. Причем именно инфляция активно стимулирует спрос на недвижимость, особенно на первичном рынке.
Радужные перспективы
По мнению Дениса Косторжевского, в долгосрочной перспективе (через 3–4 года) могут подешеветь только объекты офисной и торговой недвижимости — именно их заявлено к сдаче наибольшее количество. Окупаются торговые и офисные центры значительно быстрее, нежели склады, гостиницы или производственные площадки, поэтому именно они интересны инвесторам. Соответственно, и насыщение этих сегментов, которое приведет к снижению цен на объекты, наступит быстрее.
Рост цен на коммерческую недвижимость приостановился. Как только у покупателей появятся финансовые ресурсы, цены поползут вверх
В свою очередь директор Финансовой группы «Консультации и инвестиции» Алексей Вегера считает, что дешеветь будут коммерческие площади, которые создаются на базе покупки жилой недвижимости с последующим переводом их в нежилой фонд. «В результате удорожания услуг по переводу жилой недвижимости в нежилую, а также увеличения сроков подобной трансформации, эти операции становятся малопривлекательным бизнесом», — отмечает эксперт. Таким образом, покупать переоборудованную под офис квартиру, особенно в старом жилом фонде, с целью ее дальнейшей перепродажи становится не выгодно.
Также эксперты прогнозируют снижение цен на складские помещения. Однако только на объекты класса D (подвальные помещения или объекты гражданской обороны, не отапливаемые производственные площади или ангары, расположенные вдали от транспортных артерий) и другие некачественные складские помещения. «При этом основной составляющей их цены станет стоимость земли, на которой они построены, а не цена самого здания», — говорит Алексей Козырев. На логистические центры, потребность в которых в разы превышает предложение, снижения цены в ближайшие годы не предвидится.
Банкир отмечает, что, исходя из экономической ситуации в стране, эпоха динамичного роста стоимости недвижимости завершается. «Поэтому к вопросу покупки недвижимости как для ведения бизнеса, так и с целью вложения денег я сейчас подходил бы очень взвешенно», — говорит г-н Козырев. И действительно, все больше экспертов в последнее время сходятся во мнении, что даже с учетом некоторой коррекции цен вкладывать существенные суммы, изымая их тем самым из оборота, в покупку недвижимости не выгодно. По словам начальника PR-отдела Украинской Торговой Гильдии Андрея Лазаренко, несмотря на то что рост цен на офисную недвижимость замедлился, большинство компаний продолжают арендовать, а не покупать офисы. Те же, кто приобретает офисную недвижимость, делают это в основном не для собственных нужд, а с целью перепродажи или сдачи в аренду.
