Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга
Основными игроками рынка недвижимости Санкт-Петербурга являются местные компании: холдинг «Империя» (два бизнес-центра «Сенатор»), Ruric AB (бизнес-центры Gustaf, Magnus, Oskar и др.), управляющая компания «Теорема», «Строймонтаж» (MIRAX Group), «Банк ВТБ Северо-Запад» («Промышленно-строительный банк»), Фонд имущества Санкт-Петербурга (владеет более чем половиной всех офисных помещений).
В то же время Санкт-Петербург становится отправной точкой для иностранных инвесторов, идущих из Москвы в регионы. В городе уже присутствуют EPH, Meinl European Land, Raven Russia, London & Regional Properties. Такие инвесторы, как Fleming Family & Partners и Deutsche Bank планируют выйти на рынок Санкт-Петербурга в ближайшее время.
Доходность по офисным помещениям класса А составляет около 10%, по классу В – 14%, в то время как в Москве она не превышает 7,5% и 9,5%, а в Европе – 5% и 7% соответственно.
Качественные офисы стали появляться в городе около 4-5 лет назад и пока располагаются, в основном, в центре и представляют собой реконструкцию исторических и производственных зданий. Значительный потенциал несут в себе промзоны.
На конец 2007 года общая площадь качественных офисных помещений (классы А и В) Санкт-Петербурга составляет около 650 тысяч м?. Общая площадь офисных помещений класса С составляет около 2 миллионов м?. Ситуация может измениться через несколько лет после реализации планов девелоперов, которые в несколько раз превышают существующие объемы.
В городе в основном представлены локальные арендаторы. Крупные международные компании пока не размещают в Санкт-Петербурге штаб-квартиры, ограничиваясь представительствами. Однако в городе зарегистрированы такие крупнейшие российские компании как ВТБ, «Совкомфлот», группа «СИБУР», «Газпром нефть» (бывшая «Сибнефть»). Кроме того, о намерении перенести офис в Санкт-Петербурге заявил «Газпром».
Диапазон арендных ставок в офисных помещениях класса А составляет $750-1300/м?/в год, по классу В – $400-850/м2/ в год (включая операционные расходы и НДС).
В Санкт-Петербурге принята отличная от московской классификация офисных зданий. Ставки обычно номинируют в рублях и включают в себя операционные расходы и НДС.
В сегменте складской недвижимости наблюдается дефицит низкотемпературных и специализированных складов, а также высококлассных производственных помещений. Большинство качественных складов в Санкт-Петербурге сконцентрировано в южном направлении, особенно в районе промзоны «Шушары» и Московского шоссе.
За последние два года качественное предложение складских помещений в Санкт-Петербурге увеличилось более чем в 1,5 раза и составило 470 тысяч м?. В 2008 году ожидается ввод еще около 1,2 миллиона м2.
Средние арендные ставки на складские помещения класса А на конец 2007 года составили $120-160/м?/в год, по классу В – $80-120/м?/в год (не включая НДС и операционные расходы).
