Коммерческая недвижимость выбирается из кризиса
Коммерческая недвижимость после весьма тяжелого периода в истории мировой экономики постепенно реабилитируется и к концу первого квартала 2010 года в жизни риелторов, дивелоперов и застройщиков появляются тенденции к улучшению. Рынок избавился от непрофессиональных игроков, а застройщики нашли общий язык с банками, что без сомнения благотворно влияет на бизнес.
На днях компания Penny Lane Realty подвела итоги первого квартала рынка коммерческой недвижимости.
Спикеры компании отметили, что хоть 2009 год и был достаточно сложным для всего рынка недвижимости в России и за рубежом, положительные тенденции все же набирают обороты.
Предыдущий год для многих игроков стал как бы проверкой на прочность, где выживают сильнейшие. В итоге так и получилось, сильные мира сего остались на рынке, а остальные вынуждены были уйти.
В частности, I квартал не принес в торговый сегмент кардинальных изменений: у большинства собственников крупных торговых центров по-прежнему существуют проблемы с выплатой кредитов банкам, в результате чего они не могут снижать ставки и заключать договоры с новыми арендаторами, тормозя восстановление активности.
В I квартале 2010 г. введен в эксплуатацию один объект - ТРЦ "Речной вокзал" (первая очередь 30 тыс. кв. м). Всего же в 2010 г. запланировано открытие более 15 торговых объектов, в том числе торгово-развлекательных и торгово-офисных центров, наиболее крупные из которых - Mall of Russia на Краснопресненской набережной (общ. пл. 179 тыс. кв. м) и "Маркос" на Алтуфьевском шоссе (41,8 тыс. кв. м). Диапазон цен в ТЦ в зависимости от типа арендаторов составляет: для якорных - 110-320 $/кв.м.в год, для миниякорных - 500-800 $/кв.м.в год, для сопутствующих товаров - 1200-5000 $/кв.м.в год, для предприятий общественного питания - 500-2000 $/кв.м.в год и для компаний из сферы развлечений - 120-200 $/кв.м.в год.
Как считает директор департамента торговой и региональной недвижимости Алексей Могила привел три примера успешного реброкериджа торговых центров. Например, в Поволжье в новый торговый центр по плану должен был въехать "якорный" арендатор - супермаркет, но его собственник в последний момент отказался от въезда.
Необходимо было как-то решить проблему - обеспечить поток арендных платежей и высокую посещаемость торгового центра. В результате проведенного анализа ситуации, было решено привлечь альтернативного "якоря" - предпринимателей сельскохозяйственного рынка. Идею горячо поддержало местное правительство. В результате, такой нестандартный подход помог сохранить в условиях кризиса концепцию объекта и увеличить доход от аренды по продуктовому сегменту в 2 раза.
А по словам ведущего специалиста департамента офисной недвижимости Максима Жуликова ставки аренды и цены продаж в офисных центрах в I кв. 2010 г. были стабильными - рост составил в среднем 1-1,5%. В пределах Садового кольца отмечен паритет спроса и предложения, что является позитивным фактом. Среди последних тенденций офисного рынка Максим отметил, что сейчас для стимулирования спроса на объекты абсолютное большинство собственников сдает офисы с отделкой под арендатора. Последний раз данную услугу предлагали в 2002 г.
Также в последнее время многие собственники снимали объекты с продажи, либо значительно повышали на них цены, мотивируя свои действия существующими предпосылками скорого роста стоимости, так как выставленные в кризис на продажу качественные объекты уже нашли своих покупателей, а нового строительства крайне мало.
В свою очередь специалисты компании GVA Sawyer сегодня на фоне продолжающегося падения платежеспособного спроса, все чаще наиболее востребованными арендаторами ТЦ становятся магазины, работающие в ценовом сегменте "нижний средний" (оборот которых сохраняется стабильным за счет низкого чека, но возросшего количества покупок).
Отметим рост популярности формата "магазинов у дома". Уже известно о заинтересованности в данном формате компании Х5 Retail Group. "Ашан" продолжает развивает новые бренды "Атак" и "Ашан Сити", а также "Радуга".
Castorama планирует открывать в 2010 г. магазины, площадью 60% от обычной, число наименований товаров при этом останется прежним - 35 тыс. Metro Cash & Carry в 2009 г. запустила проект под названием "Школа торговли", который планирует активно развивать в текущем году, в рамках проекта Metro помогает модернизировать малые продуктовые магазины - не более 100 кв. м.
Среди крупнейших сделок 1 кв. 2010 г. стоит отметить покупку ГК "Ташир" ТРК "Европарк" (86 тыс. кв. м). Компания за $60 млн выкупила обязательства по кредиту, обеспечением по которому был комплекс.
Также знаковым событием 1 кв. 2010 г. стало учреждение фонда Prometheus Capital Partners. Компания планирует заниматься инвестициями в области розничной торговли и услуг, а также производства продуктов питания и других потребительских товаров.
Средний размер сделок составит около $ 50 млн. Фонд Da Vinci Capital Management увеличил свою долю в сети магазинов детской одежды "Империя детства" и приобрел долю в сети Game Zona. Во 2 пол. 2008 г. фонд приобрел около 30% ритейлера, сегодня его доля, согласно оценкам, увеличена до 75%.
Что касается финансовой стороны вопроса, то в 1 кв. 2010 г. не произошло изменений коммерческих условий. Уровень арендных ставок с конца прошлого года остается практически неизменным, однако в конце прошлого и в начале этого года наметилась тенденция к росту арендных ставок.
Максимальные значения ставок аренды наблюдались в середине 2008 г., с этого момента средний уровень арендных ставок по вновь заключаемым договорам уменьшился на 15 - 30% в абсолютных значениях.
В 2010 г. несмотря на большой объем вводимых площадей в конце 2009 г. - 2010 г., и незначительный рост ставок в некоторых объектах, можно ожидать, что в целом среднерыночные коммерческие условия останутся неизменными. Т.к. несмотря на небольшой рост ставок качественных и знаковых объектах, в некачественных объектах, испытывающих серьезные проблемы с заполняемостью.
В соответствии с данными исследования GVA Sawyer, уровень вакантных площадей в наиболее популярных торговых центрах, обладающих удачным местоположением и концепцией, ориентированных на массового потребителя (пример - ТРЦ "Европейский", ТЦ "Охотный ряд" и т.п.), по-прежнему, сохраняется на низком уровне (до 0,5-1%) .
В 2010 г. в соответствии с прогнозом GVA Sawyer, будет наблюдаться рост среднего уровня вакантных площадей до 10%, в первую очередь, за счет увеличения предложения (вывода на рынок нескольких крупных объектов торговой недвижимости) и снижения спроса со стороны арендаторов.
Как и прогнозировали GVA Sawyer, продолжается уход с рынка части небольших и средних по размеру российских сетей, которые активно развивались до 2009 г. за счет кредитных средств.
В 1 кв. 2010 г. Торговая сеть "Мир" закрыла все 18 магазинов. В феврале, так и не найдя покупателя, закрылись два гипермаркета Carrefour: в ТРЦ "Филион" в Москве и в Краснодаре, в прошлом году Carrefour, крупнейший ритейлер в Европе, объявил о выходе с рынка России.
Финская группа Stockmann закрыла франчайзинговые магазины Nike в России. В 2010 г. открылся Burger King (ТЦ "Метрополис", ТЦ "Европейский"). Dunkin Donuts (сеть кофеен) заявила о выходе на московский рынок, планируя открыть около 10 точек в 2010 г.
Harvey Nichols также вновь планирует открыть магазин в России, хотя год назад, его планы были скорректированы. "Детский мир" открыл первый дисконт- магазин. И Oriflame открыла свой первый магазин площадью около 100 кв.м в ТЦ "Мега Белая Дача", правда компания не планирует и дальше развивать розничный бизнес.
