Контрастная жизнь Города мастеров
Подол – место особое: с богатой историей, неповторимой атмосферой, загадочной символикой. Тут все необычно – и ландшафт, и архитектура. Крутые горы сменяются низинами, старинные церкви соседствуют с современными офисными центрами, а на уютных подольских улицах процветает банковское дело и торговля. Не случайно недвижимость здесь приобретают активные и успешные люди, стремящиеся развивать себя и свой бизнес.
Подол – место особое: с богатой историей, неповторимой атмосферой, загадочной символикой. Тут все необычно – и ландшафт, и архитектура. Крутые горы сменяются низинами, старинные церкви соседствуют с современными офисными центрами, а на уютных подольских улицах процветает банковское дело и торговля. Не случайно недвижимость здесь приобретают активные и успешные люди, стремящиеся развивать себя и свой бизнес
Из глубины веков
Из глубины веков
Сразу оговоримся: Подол и Подольский район – это не одно и то же. Впервые Подольский район упоминается в 1917 г. в связи с образованием Подольского райкома РСДРП(б), а официально район был создан в 1921 г. Сама местность Подол располагается вдоль Днепра и Гавани у подножия трех гор – Старокиевской, Щекавицы, Юрковицы – и называется так потому, что пролегает «по долу», то есть в долине.
Первые подольские поселения, в частности, Кирилловская стоянка, относятся к каменному веку. За всю свою историю район не раз подвергался военным набегам, случались пожары и наводнения, но тут всегда было множество церквей и кипела торгово-ремесленная жизнь. После пожара 1811 г. Подол был фактически возведен заново, тогда же он приобрел регулярную планировку – до этого улочки пересекались в самых неожиданных местах. Протекавшая здесь раньше речка Почайная впадала в Днепр, а между современным Пешеходным мостом и пл. Почтовой была гавань.
Подол начал активно застраиваться в XVII в., с 1797 г. тут проходили ежегодные контрактовые ярмарки. Киевский строительный бум конца ХІХ – начала ХХ вв. почти не затронул подольские усадьбы – их не коснулись ни повсеместное уплотнение, ни резкое увеличение этажности. До революции 1917 г. в районе действовала «купеческая» система расселения: люди жили в собственных небольших домах, сдавали внаем отдельные квартиры или комнаты. На нижних этажах размещались лавки, а в подвальных – склады.
Подольские улицы носят исторически сложившиеся наименования. Например, Боричев Ток получил свое название от слова «борич» («бирюч»), обозначающего чиновника – представителя княжеской власти, которые нередко ездили из Верхнего Города в Нижний. Гора Щекавица, названная в честь одного из основателей Киева – Щека, дала наименование ул. Щекавицкой, речка Глубочица (в простонародье Канава) – ул. Глубочицкой. Название ул. Хоревой происходит от имени еще одного основателя города – Хорива. «Гончарной» улицу, как и гору, нарекли мастера гончарного дела, жившие здесь до начала XIX в. Улицы Дегтярная и Кожемяцкая тоже обязаны ремесленникам своими названиями.
С тех далеких времен многое изменилось, и только характер Подола остался прежним – тут все так же процветает коммерция.
Парадоксы Подола
Сегодня район активно реконструируется, но историческая ценность архитектуры не позволяет проводить этот процесс так быстро, как того бы хотелось застройщикам и инвесторам. За годы независимости силами Главного управления охраны культурного наследия было спасено множество «жемчужин» Подола: Никольско-Притиская церковь, Контрактовый дом, дом Стрельбицкого, особняк по ул. Спасской, 12. «Каждый год мы реставрируем колонну Магдебургского права: из-за влаги отпадает штукатурка, и ее приходится обновлять, – рассказывает Руслан Кухаренко, начальник Главного управления охраны культурного наследия. – Мы отреставрировали почтовый домик на пл. Почтовой, 2 и разместили в нем музей Магдебургского права, а в доме Петра I восстановили фасад и интерьер. У нас на балансе находился и музей Булгакова, после реставрации помещения там открылась экспозиция. Сейчас нами проводится большая работа по реконструкции объектов культового зодчества: церкви Константина и Олега по ул. Фрунзе, Трапезной церкви Кирилловского монастыря (воссоздание ее колокольни), а также Благовещенской церкви Киево-Могилянской академии».
Существует такой парадокс: чем больше памятников истории и архитектуры сосредоточено в определенной местности, тем привлекательней она для потенциальных инвесторов-застройщиков по причине высокой конечной стоимости проектов. В то же время именно уникальность ландшафта и обилие подобных памятников создает массу трудностей при согласовании и строительстве новых зданий. Несмотря на это, Подол, по мнению большинства специалистов столичного рынка недвижимости, имеет хорошие перспективы развития.
И одно из наиболее удачных направлений – туристическое. Находись Подол в какой-нибудь стране Западной Европы, по нему днем и ночью водили бы толпы туристов, показывая фонтан «Самсон», купеческие особняки, Замковую гору и ночные огни Днепра. Часть полученных средств могла бы использоваться на реставрацию тех же памятников архитектуры. Такая схема успешно работает в большинстве европейских столиц, где благодаря этому процветает и гостиничный бизнес. Но киевские власти особо не заботятся о привлечении туристов в столицу Украины. Выделенных бюджетных средств на все не хватает, да и культура меценатства у нас только зарождается. Поэтому Подол частично реставрируется, а частично разрушается: больно смотреть, как уникальный шедевр архитектуры – особняк по ул. Межигорской, 33/19 – исчезает на глазах.
Старый дом + новый дом = Подол
«Подол – один из самых исторических районов Киева, – рассказывает Юлиана Кобзева, специалист по недвижимости компании Parker & Obolensky. – Раньше горожане предпочитали жить здесь из-за отсутствия промышленного производства. Современный Подол нравится иностранцам – напоминает кусочек Европы. Киевляне же воспринимают его как деловой район, идеальный для размещения объектов коммерческой недвижимости, но на сегодняшний день тут ощущается нехватка новых бизнес-центров».
Помимо БИ «Подол-Плаза» и «Ильинский», район может «похвастаться» офисами многих банков и торговых представительств. Стоит ли говорить, что возможности его развития в этом направлении далеко не исчерпаны.
«Если раньше Подол считали жилым районом, то сегодня – одним из наиболее перспективных для развития бизнес-проектов, – отмечает Ирэна Тимохович, маркетолог-аналитик компании Parker & Obolensky. – Девелоперы предлагают все более и более интересные концепции офисных и многофункциональных центров. Что до жилых объектов, то наряду с домами премиум-класса, такими как «Воздвиженка», три очереди зданий по ул. Спасской, 5 (ул. Межигорская 3/7б), возводится и жилье классов «бизнес» и «бизнес+» (особо показательным примером развития этого направления является ул. Глыбочицкая). Пока здесь приобретают жилье преимущественно граждане Украины, однако застройщики стремятся привлечь сюда покупателей-иностранцев, делая ставку на исторической уникальности местности».
Несмотря на свою историческую привлекательность, в ценовом плане Подол существенно уступает Печерску с его богемными Липками. Уже сложившиеся кварталы ул. Межигорской, Константиновской, Борисоглебской довольно престижны, чего не скажешь об улицах, соседствующих с промзонами и шумными транспортными развязками.
Стоимость элитной жилой недвижимости Подола доходит до $ 1,5 млн за квартиру. За такую сумму можно приобрести, к примеру, 6-комнатные 2-уровневые апартаменты площадью около 250 кв. м в новостройке по ул. Волошской, или 4-комнатные площадью 208 кв. м с дизайнерским ремонтом и зимним садом в новом доме по ул. Почайнинской. А 3-комнатная квартира площадью 86 кв. м на Андреевском спуске обойдется в $ 900 тыс.
«На протяжении этого года цены на жилье в новых домах стабилизировались, – рассказывает Виталий Бальцевич, специалист по маркетингу компании Parker & Obolensky. – Стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Подола колеблется от $ 3,5 тыс. до 4,5 тыс., а на первичном – стартует от $ 5 тыс. Но можно смело прогнозировать, что до нового года цены существенно подниматься не будут».
Среди удачных проектов жилых домов последних лет можно выделить здание по ул. Туровской, 31 – квартиры и пентхаусы в нем охотно покупают иностранцы. 4-комнатные апартаменты площадью 200 кв. м с видом на Днепр тут можно приобрести за $ 800 тыс. Аналогичная по площади 2-уровневая квартира в новостройке по ул. Константиновской обойдется в $ 1 млн 100 тыс.
Жилой комплекс по ул. Введенской, 29 – еще один пример продуманной современной застройки. Большие парадные с консьержем, удобные планировки квартир, места для стоянки автомобилей – к этим плюсам стоит добавить находящуюся рядом инфраструктуру: аптеки, салоны красоты и рестораны.
Жилой комплекс по ул. Щекавицкой, 30/39 (угол ул. Волошской и Щекавицкой) – тоже один из успешных новых проектов. «Перед нами была поставлена цель: вписать объект в архитектуру Подола, поэтому был разработан проект с характерной для района периметральной застройкой – с внутренними дворами и курдонерами, – рассказывает Татьяна Василенко, архитектор Украинского Центра инжиниринга, маркетинга и менеджмента. – К преимуществам комплекса относятся просторные парадные, широкие лестницы и большие гостиные в каждой квартире. А из круглых мансардных окон открывается вид на правый берег, Старый Город и Днепр». Однокомнатные апартаменты здесь стоят около $ 200 тыс.
Квартальный принцип застройки реализован и в границах ул. Межигорской, Константиновской, Спасской, Хоревой, возле торгового центра «Самсон» и выхода из ст. м. «Контрактова Площа». Помимо периметральной застройки здесь, по ул. Межигорской, 3/7, воссоздан исторический внутриквартальный променад-пассаж. Это место является очень людным, потому неудивительно, что большинство квартир комплекса используются в качестве офисов.
Однако истинной изюминкой в трансформации Подола считается проект «Воздвиженка», за несколько лет ставший известным далеко за пределами Киева. И хотя апартаменты и особняки по ул. Воздвиженской, Кожемяцкой, Гончарной и Дегтярной имеют «неподольские» цены в $ 6 тыс. – 8 тыс. за кв. м, тем не менее, данное жилье чрезвычайно востребовано у отечественной и зарубежной элиты.
Неизменные ценности
Отсутствие парковой зоны – один из существенных минусов Подола, но в определенной степени этот недостаток компенсирует набережная Днепра.
Инфраструктура района разнообразная, однако она не удовлетворяет нужды жителей в полной мере. Здесь есть множество ресторанов, кафе, салонов красоты, банков и медицинских учреждений, но торговых площадей явно не хватает. Стоит отметить, что развитию инфраструктуры уделяют мало внимания сами застройщики, а это, в конечном счете, может негативно сказаться на реализации проектов.
Если составить список объектов инфраструктуры, в которых остро нуждается Подол, то первое место в нем займут отели. Несмотря на отсутствие со стороны властей активных действий по развитию туризма, гости столицы отнюдь не обходят Подол своим вниманием. Так, отель «Ривьера на Подоле» в будние дни заполнен постояльцами на 90%, а в выходные – на 100%. Та же ситуация и в итальянском мини-отеле «Impressa», что не удивительно: в районе приличные гостиницы можно пересчитать по пальцам.
Основная артерия Подола – ул. Сагайдачного – насыщена магазинами, ресторанами, кофейнями и другими развлекательными заведениями. Единственный минус – движение транспорта по ней достаточно сложное. Несмотря на это, участок от пл. Контрактовой до пл. Почтовой можно считать едва ли не самым привлекательным местом района.
Здоровые амбиции
Почти четыре года назад в Киеве объявили конкурс на создание проекта застройки Рыбальского полуострова, и лишь недавно на градостроительном совете были утверждены предпроектные предложения сооружения по ул. Электриков делового центра «Киев-Сити». На территории в 5,3 га планируют возвести мини-город: высотные офисные здания и отели, спортивные и развлекательные центры, паркинги на 3,5 тыс. паркомест. Огромная площадь комплекса позволит находиться в нем одновременно 200 тыс. – 250 тыс. человек. Проект оценивается в $ 1,5 млрд, а на его реализацию, по предварительным подсчетам, потребуется несколько десятков лет.
Существуют на Подоле и другие, не столь масштабные, но и не менее интересные проекты. Один из них – сооружение клубного жилого дома на 30 квартир по пер. Ярославскому, 1/3. На участке в 0,17 га планируется построить 9-этажное здание с мансардой общей площадью 3,7 тыс. кв. м, а под ним – паркинг на 33 автомобиля.
Красота и сложность ландшафта, богатство истории и архитектуры требуют комплексного подхода к развитию района как туристической и жилой зоны. Отсутствие специальной программы приводит к точечной застройке Подола. И если сегодня такое явление нельзя однозначно назвать негативным, со временем оно может нарушить неповторимую атмосферу, эстетику и инвестиционную привлекательность Города мастеров. Тем не менее, сегодняшняя трансформация района внушает оптимизм: проводится реконструкция домов, облагораживается территория, вдоль улиц появляется все больше заведений торговли и сервиса. Со временем квартира на Подоле, вероятно, станет статусным объектом – при грамотном и комплексном подходе городской власти и инвесторов этот район на берегу Днепра сможет соревноваться в престижности не только со столичным Печерском, но и с московской Остоженкой.
Ольга Федоровская
