Кооперативная новостройка: стоит ли выбирать-2

Выбираем кооператив…

Если вам приглянулось жилье в кооперативной новостройке, и вы убедились, что строительство ведется в соответствии с законом и при наличии всей разрешительной документации, то перед тем как вступать в кооператив, внимательно изучите его устав. Прежде всего, процедуры вступления в члены кооператива и выхода, права и обязанности членов. Как вносится пай: разово или частями? Как и в какие сроки кооператив будет возвращать вам ваш взнос, если вы захотите из него выйти?

Кроме этого нужно обратить внимание на то, как формируются и какие полномочия имеют органы управления ЖСК. Подойдите к этому меркантильно. Может ли глава правления кооператива без согласия жильцов, например, установить в доме новую антенну, за которую вам, в том числе, придется платить? Насколько легко (или сложно) жильцам поменять правление, если они не довольны его работой?

Практика показывает, что неудачно выбранное правление кооперативного дома может создать массу проблем жильцам: начиная от некачественных или вовсе не оказанных услуг, заканчивая огромными лишними тратами и неконтролируемо повышающимися тарифами. Избежать этого проще в том случае, если по уставу глава правления кооператива принимает решения не единолично, а совместно с правлением. Желательно, чтобы эта норма была прописана в уставе.

Помимо этого, уточните все платежи, которые вам придется внести. Помимо собственно пая (равного стоимости квартиры) это могут быть членские взносы за участие в кооперативе, из которых будет финансироваться его работа, целевые взносы в различные фонды кооператива.

…или создаем сами

Если же вы чувствуете в себе силы и желание, можно создать свой кооператив. Для этого вам нужно объединиться с другими семьями, желающими построить свое жилье, и зарегистрировать кооператив. А непосредственно для начала строительства нужно получить землю и нанять подрядчиков, которые построят дом. «Учредителем кооператива может быть гражданин Украины, иностранец, или лицо без гражданства, а также юридические лица. Количество членов кооператива не может быть менее трех. Сначала будущие кооператоры должны провести учредительное собрание, на котором принимается решение о его создании. Далее кооперативу необходимо оформить землеотвод под строительство и обслуживание жилого дома и заключить договора подряда с организациями, которые будут осуществлять строительство и имеют для этого соответствующую лицензию», - рассказывает Екатерина Гутгарц.

Основных сложностей здесь, как видим, две: получение участка земли, а также тот факт, что участники кооператива должны сами искать деньги на строительство. С другой стороны, участники кооператива могут сами контролировать целевое использование средств, выбирать, какие технологии будут использованы при строительстве дома.

В Луганской области, например, в ЖСК даже  видят   перспективу решения жилищной проблемы для молодых семей. Если последние будут объединяться в кооперативы, местные власти обещают им на льготных условиях предоставлять землю для строительства и подводить коммуникации к участку. Правда, реализуется ли такая идея на практике, и получат ли кооперативы реальную поддержку, не известно.

Преимущества кооперативной новостройки:

• простая и достаточно понятная схема приобретения собственности в строящемся доме;
• участники кооператива (инвесторы в строительство или владельцы квартир) имеют возможность принимать участие в управлении домом и отстаивать свои права;

• зачастую стоимость жилья ниже, чем у компаний-застройщиков.

Недостатки:

• покупатель приобретает право собственности на квартиру только после полного внесения своего пая, а также регистрации права собственности;
• возможны конфликты и судебные разбирательства, если владельцы квартир (или инвесторы в строительство) не достигнут согласия по какому-либо вопросу по управлению домом;
• хотя квартиры принадлежат участникам кооператива, сам дом принадлежит ЖСК;
• ЖСК отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, в том числе – самим домом и землей под ним, если она принадлежит ЖСК;
• участники кооператива в случае его ликвидации отвечают по его обязательствам своим паем. При недобросовестном или неумелом управлении домом (или еще строительством) и возникновении больших долгов у кооператива, теоретически жильцы рискуют лишиться квартир и вложенных денег.

Мнение

Екатерина Гутгарц, главный редактор портала Prostopravo.com.ua  

На сегодняшний день деятельность кооперативов регулируется Гражданским кодексом Украины, Законом Украины «О кооперации», Примерный устав ЖБК был утвержден еще Постановлением Совета Министров УССР от 30 апреля 1985 года №186, нормы которого уже во многом устарели.

В соответствии с ЗУ «О кооперации» кооператив — это юридическое лицо, образованное физическими и/или юридическими лицами, добровольно объединившимися на основе членства для ведения совместной хозяйственной и иной деятельности с целью удовлетворения своих экономических, социальных и других потребностей на принципах самоуправления.

Жилищно-строительный кооператив организуется с целью обеспечения жильем членов кооператива и членов их семей путем строительства многоквартирного жилого дома (домов), а в случаях, предусмотренных законодательством, - одно - и двухквартирных жилых домов усадебного типа или многоквартирного блокированного жилого дома (домов) с надворными постройками за собственные средства кооператива с помощью банковского кредита, а также для последующей эксплуатации и управления этим домом (домами) (п.1 Примерного устава ЖБК).

ЖБК действует на основании устава, высшим органом управления кооперативом является общее собрание его членов, а исполнительным — правление, которое избирается этим же собранием.

Перед принятием решения о вступлении в кооператив следует, прежде всего, внимательно ознакомиться с его уставом. Обратить внимание на такие моменты, как вступление в члены кооператива, права и обязанности членов кооператива, прекращение членства, наследование пая, органы управления кооперативом, их полномочия и порядок формирования. Количество членов кооператива должно совпадать с количеством строящихся квартир в многоквартирном доме.

Учредителем кооператива может быть гражданин Украины, иностранец, или лицо без гражданства, а также юридические лица. Количество членов кооператива не может быть менее 3. Решение о создании кооператива оформляется протоколом. Документом, который регулирует деятельность кооператива, является устав. Кооператив регистрируется в порядке, предусмотренном Законом Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей». Для регистрации подается регистрационная карточка, протокол учредительного собрания, два экземпляра устава и документ о внесении платы за регистрацию.

Автор: Евгения Резниченко