Кто поселится в новых бизнес-центрах Киева

Сильнее всего экономический кризис отразился на офисной недвижимости: ее вакантность достигла почти 25%, а арендные ставки упали за год на треть, сообщила Colliers International. Неудивительно, что офисов стали меньше строить, но ряд новых проектов все же достраивают и выходят на рынок.

По данным Colliers International, при условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на 2015-2016 годы офисных зданий, в ближайшие два года на рынок выйдет около 139 тыс.кв.м. новых офисных помещений, что немного ниже показателя 2014 г. (149 тыс.кв.м). Все заявленные на этот год объекты отнесены к классу В.

Часть объектов, заявленных на 2015-ом, уже ведено в эксплуатацию и набирают арендаторов. Это бизнес-центр «Сигма» на бул. Лепсе, 6 (19,5 тыс.кв.м), БЦ пр-те. 40-летия Октября, 132 (15 тыс.кв.м), БЦ на Дорогожицкой, 8 (8 тыс.кв.м), первая очередь West Side на Телиги, 6 (5 тыс.кв.м). Итого — чуть меньше 50 тыс.кв.м.

Кто поселится

Как рассказала «Вестям» генеральный директор Midland Development Ukraine Елена Шуляк, интересуются площадями в БЦ «Сигма» чаще IT-компании. «В этом районе образовался своеобразный кластер: в соседнем БЦ «Премиум» арендуют помещения Miratex, Luxoft. БЦ «Сигма» позиционируется как В+, очень качественная инженерия, малый коэффициент общих площадей (до 10%). Плюс, создавая этот БЦ, мы корректировали проект под целевую мобильную аудиторию, кроме большого количества паркомест (на 56 кв.м. одно паркоместо), оборудована велопарковка», — сказала она.

Безымянный пока 18-этажный БЦ пр-те. 40-летия Октября, 132 расположен в хорошем месте, прямо у ст.м. «Выставочный центр». Представитель управляющей компании Андрей Свинар сообщил «Вестям», что здание уже принято в эксплуатацию, а сейчас заканчивается подключение к канализации и электричеству. Помещения сдаются по 10 у.е./кв.м. «Но доллар мы можем зафиксировать и по 18-20 грн, в зависимости сдаваемой площади. Плюс предлагаются ремонтные каникулы», — уточнил он. Площадь этажа 950 кв.м., для удобства потенциальных арендаторов этаж разбивают на блоки от 150 кв.м. «Больше спрашивают малые форматы — 150-260 метров. На сегодня сдано около 5% площадей», — сказал «Вестям» Свинар.

Генподрядчиком БЦ на ул. Дорогожицкой, 8 была корпорация «Гранит». Она сдала объект в эксплуатацию еще в 2012 г. В конце ноября прошлого года на первом этаже открылся мультибрендовый магазин «Мишель». Они до сих пор – единственный арендатор здания. «Сейчас идут активные работы в офисах, но когда и кто въедет — не знаем», — сообщил «Вестям» менеджер бутика.

Семья БЦ «Форум» в конце апреля-мае пополнится West Side на Телиге, 6. «Будем показывать потенциальным арендаторам помещения под ремонт. Его делает управляющая компания. Уже сейчас есть несколько заявок, например, от рекламной компании», — рассказал «Вестям» учредитель консалтинговой компании Property Partners Валентин Ленченко.

Запуск других заявленных к открытию объектов (третья очередь БЦ «Ирва» на ул. Радищева, БЦ K\MOST на ул. Зоологической, 5а ) скорее всего будет отложен. Готовность третьей очереди БЦ «Ирва» около 60%, только на достройку здания может уйти полгода, аналогичная ситуация с K\MOST (в лучшем случае будут запущены в первом квартале 2016 г.).

Гораздо печальней ситуация с БЦ «Чикаго» на ул. Жилянская, 26-28, по проекту там должны быть две башни общей площадью 50 тыс.кв.м. Стройка замерла в кризис на уровне первого этажа. Сейчас собственники площадки рассматривают два варианта: продажа или привлечение инвестиций для завершения проекта. Как рассказали в фирме «Бизнес Реал Групп», продажа оценивается в 8,5 млн.у.е. «Проект предусматривал гостинично-офисный комплекс, жилье представлено апартаментами на верхних этажах. Сейчас проект пересматривается. Скорее всего, инвесторам будет предложен вариант, где большую долю будет занимать жилье», — поведала «Вестям» Галина Данильчук из Бизнес Реал Групп.

Что будет арендными расценками

Эксперты расходятся в мнении, как отразится на ставках новое предложение. К примеру, руководитель отдела продаж ЖК «Park Stone» Дмитрий Шостя считает, что с нынешним падением деловой активности удешевление офисных площадей неизбежно, а новое предложение подстегнет падение ставок. Однако управляющий директор Colliers International Александр Носаченко утверждает, что уже сегодня видны тенденции, которые вселяют уверенность, что рынок цикличен, и за спадом последует постепенное восстановление и будущий рост.

«И это лишь вопрос времени. Да, учитывая негативные макроэкономические прогнозы, значительного повышения спроса на офисные помещения в 2015 году не ожидается. Тем не менее, при отсутствии кардинальных политических и экономических событий на рынке Украины, в среднесрочной перспективе будет наблюдаться постепенное оживление спроса на офисном рынке и сохранения арендных ставок на текущем уровне. На фоне ограниченного объема нового предложения возможно сокращение общего уровня вакантности в офисном сегменте», — подчеркнул Носаченко.

Если учесть, что на сегодня в Киеве около 1 млн 700 тыс.кв.м. качественных офисных площадей, то маловероятно, то гарантированный выход около 50 тыс.кв.м. хоть как-то может продавить арендные ставки.

Арендные ставки просели из-за общего экономического спада, но новое предложение никак на них не отразится, считает Валентин Ленченко. «На цену влияет локация, локация и еще раз локация. А демпинговать хозяева новичков не будут — им надо возвращать инвестиции. Ставки будут среднерыночные», — отметил он.