Курортные метры

Риэлторы так и не дождались бархатного сезона на рынке крымской недвижимости — этой осенью на Южном берегу Крыма резко снизился спрос на жилье.
Странная тенденция
Операторы рынка крымской недвижимости удивлены замедлением динамики развития жилищного сектора в регионе. Сентябрь и начало октября не отметились особым ажиотажем, хотя, как показывает статистика последних лет, именно на эти месяцы приходится пик покупок курортных метров. По словам риэлторов, нынешний спрос в количественных показателях можно сравнивать разве что с летним затишьем предыдущих лет. А летний оборот купли-продажи в 2004-м вообще стал рекордно низким за последние 4 года несмотря на то, что курортный сезон выдался удачным и наплыв в этом году иностранных туристов обнадеживал риэлторов.
«В июле на ЮБК всего было проведено 154 операции с жилищной и торговой недвижимостью, в августе — 124. То, что всем агентствам недвижимости пришлось в прямом и переносном смысле отдыхать, объясняли тем, что украинцы, наверное, научились отмежевывать отдых от таких важных дел, как покупка жилья, и надеялись, что осенние операции компенсируют летнее затишье», — отмечает директор АН «СТД-центр» Виктор Мазурин. Однако, считают эксперты, осеннее затишье продемонстрировало, что причины следует искать в другом. Операторы рынка склоняются к мнению, что потенциальных покупателей крымской недвижимости, в первую очередь иностранных, отпугивает... политическая нестабильность перед выборами.
Но, невзирая на снижение спроса, крымские цены на жилье держатся на максимальной отметке, определенной последним майским подъемом. А в наиболее инвестиционно привлекательной Ялте стоимость жилья с начала сентября даже выросла. Наименьшим спросом, как всегда, пользуется жилье в Гаспре и Стройгородке, которые расположены далеко от моря и инфраструктуры. Во многих домах проблемы с газом, водой и отоплением. Поэтому и расценки самые низкие на ЮБК — $300-400 за кв. метр.
Затишье царит и на рынках недвижимости даже в некоторых сравнительно больших городах. Так, по словам директора крымского агентства недвижимости «Мир квартир+» Владимира Бондаренко, в Евпатории за последний месяц не был зафиксирован ни один иногородний покупатель. Хотя обычно на региональных мигрантов приходится 15-20% операций. Впрочем, евпаторийское предложение имеет свою специфику: первичного рынка почти нет, а из вторичного предложения — несколько сотен домиков возле моря. Спросом преимущественно пользуется дореволюционная застройка с большими метражами и высокими потолками, а также «сталинки». Больше всего ценятся жилища общей площадью от 100 кв. м и потолками 4-4,2 метра. При условии удобного расположения такая избушка может затянуть на $70 тысяч ($600 за кв. метр) вместе с землей — обязательным атрибутом местных покупательных операций. «Частный крымский двор — почти культ. Потом его обустроят фонтанчиком и беседкой, обсадят зеленью, чтобы курортники могли отдыхать в тени — такие домики летом обычно сдаются по наивысшим расценкам — $50 в сутки», — замечает Бондаренко.
Привилегированная Ялта
Из общей массы курортных городков у Ялты исключительное положение. Здесь цены максимально высокие в регионе и, в то же время, наиболее чувствительные к любым изменениям, которые так или иначе задевают рынок недвижимости. По словам Виктора Мазурина, на цены недвижимости в курортной столице Крыма влияют и резкое колебание курсов доллара и евро, и введение с 1 января 2005 года налога на недвижимое имущество. С начала года цены на жилищную недвижимость в центральной части города выросли на 20%, а в прицентральных районах — на 53,3%. Тогда как в других курортных городках, даже в Форосе, где иногда можно наткнуться на квартиры подороже ялтинских, зафиксирован рост цен в 7-20%.
Несмотря на то, что операторы рынка уверяют, что крымские цены достигли своей максимальной отметки, ялтинские расценки вряд ли можно считать окончательными. Например, на повышение может играть проведение горисполкомом Ялты тендера на покупку жилья для военных. Сумма для этого определена небольшая — 1,1 млн грн, но, как свидетельствует опыт предыдущих тендеров, на период закупки цены на однокомнатные квартиры, которые в Ялте хронически в дефиците, могут вырасти от 15 до 50%. Победитель тендера пока не афиширует своих планов, чтобы не дестабилизировать ценовую ситуацию в городе.
По словам Мазурина, как и раньше, всего лишь 10% от общего количества операций с недвижимостью Крыма оформляется по рыночной стоимости. Желание покупателя сэкономить на налоговых выплатах перекрывает ощущение страха потерять деньги в случае признания операции недействительной в судебном порядке. По закону оформляют преимущественно покупку коммерческой недвижимости.
Первая на первичном
Среди других курортных городов Ялта выделяется еще и тем, что ее предложение жилья первым претерпело структурные изменения. По словам операторов, с получением Украиной независимости в Ялте бурно развернулась строительная деятельность. Сегодня в городе возводится несколько десятков высотных домов, которые расположены в основном вдоль центральной улицы, по которой проходит и единственный общественный транспорт — троллейбус № 1. Это дома эконом-класса, которые сдаются в эксплуатацию без отделки. Средние ялтинские расценки на первичном рынке — $1-3 тыс. за кв. м. А наивысшая цена — $3,5 тысячи за элитный метр апартаментов бывшей гостиницы «Таврида», которую реконструирует фирма «Консоль». Правда, еще не расставлены все точки над юридическими «i» в дискуссии, имела ли фирма право перепрофилировать в жилищный фонд бывшую гостиницу, занесенную в список памяток архитектуры (застройка до 1927 года). Зато очевидно, что элитный объект, расположенный на самом берегу моря, не останется без внимания. Поговаривают, что строители с самого начала ориентировались на крымских эмигрантов из США и Германии, которые в последнее время облюбовали Ялту.
Еще один высотный объект элитного класса расположен на территории гостиницы «Ореанда» (20 метров от моря). Именно этот дом, по мнению риэлторов, больше всего среди новых отвечает требованиям элитного строительства. Однако агентства недвижимости к нему доступа не имеют — по неофициальной информации дом возведен по заказу одного из органов исполнительной власти, и квартиры в нем уже распределены. Неизвестны и расценки на площадь в доме для столичных власть предержащих.
В целом, по словам операторов, в Ялте элитного предложения хватает, поскольку даже во введенных в эксплуатацию домах значительная часть квартир остаются нераскупленными. В структуре спроса лидером остается вторичный рынок. Это недорогие квартиры, как правило, одно- или двухкомнатные. Минимальная цена 1-комнатной в пределах Ялты, но в нескольких километрах от моря — $18 тыс. (около $500 за кв. м).
Главными критериями спроса на курортную недвижимость остаются близость к морю и транспортной развязке, а также улучшенная планировка. «Как для любого ялтинца, так и для приезжих сегодня мало того, чтобы квартира была расположена на ул. Набережной. Каждый покупатель ориентирует нас на оптимальную планировку, высокое инженерное решение дома», — отмечает Мазурин. Как правило, в заявках фигурируют не «хрущевки», а дома с пристойным метражом панельной застройки 70-х годов.
Из осенней продажи большинство операций в Ялте — это межсемейное расселение. В то же время 50% покупателей — иногородние (как правило, из Донецка, Киева и Днепропетровска), покупающие жилье преимущественно для собственного отдыха. Бизнес-инвестиции для курортной жилищной недвижимости — пока редкость.
Прогноз
По мнению экспертов, оживления на рынке курортной недвижимости следует ожидать только после нового года. А по-настоящему расшевелить крымский рынок недвижимости может лишь снятие моратория на продажу земли (принимая во внимание новые законодательные изменения — аж в 2008 году). Тогда увеличатся и спрос, и цены. «Вокруг каждого курортного городка — сотни гектаров пастбищ, выходящих прямо на море. Как только разрешат продавать землю, начнется новая эра для крымской недвижимости — строительство коттеджных городков и частных гостиниц», — отмечает Бондаренко.
Динамика цен* на вторичное жилье ЮБК с 2002 по 2004 годы**
Место- 2002 г.