Квартиры длинною в жизнь. Программа Доступное жилье заглохла, так и не развернувшись
Программа Доступное жилье с крайне привлекательными условиями для покупателей заглохла, так и не развернувшись. Теперь правительство выкатывает новый проект - с менее привлекательными условиями, но более реалистичными перспективами, - пишет Максим Бироваш в № 43 журнала Корреспондент от 2 ноября 2012 года.
Игорь Юрченко - один из немногих, кто успел обзавестись квартирой по госпрограмме Доступное жилье. Взяв в марте 2009-го заем под 16 %, он собрал нужные документы, после чего государство приняло на себя обязательство погашать 13 % от его годовой ставки. На фоне ставок в коммерческих банках, достигавших тогда 24 %, покупка жилья, по сути, под 3% годовых - как в Германии - была большой удачей.
Однокомнатная квартира в центре Киева, на Печерске, которую приобрел Юрченко, стоила в те годы $ 65 тыс. Изначально новосел должен был ежемесячно выплачивать банку $ 900. После компенсации государством процентов - лишь $ 400. И хотя сейчас стоимость квартиры упала на $ 10 тыс., говорит Юрченко, проигравшим он себя не чувствует: “Все равно экономлю почти 4 тыс. грн. в месяц”.
Тогда вместе с Юрченко на получение квартир по льготной программе записались около 7,5 тыс. человек. Правда, только 5 тыс. из них успели оформить заем под скромные 3 % годовых. Затем из-за дефицита средств программа замерла. В мае 2012 года ее реанимировали, и еще чуть более 700 семей стали счастливыми обладателями ипотечного займа под 3 %.
Государство обещало на программу Доступное жилье в течение ближайших семи лет выделить не менее 28 млрд грн. Но эти мечты скоропостижно разбились о бедность казны
Государство обещало на программу Доступное жилье в течение ближайших семи лет выделить не менее 28 млрд грн. Но эти мечты скоропостижно разбились о бедность казны. Из-за растущего бюджетного дефицита компенсационные выплаты стремительно сокращались, пока не дошли до отметки 200 млн грн., что фактически означало остановку всей программы.
Руководство Государственного агентства по инвестициям и управлению национальными проектами реанимировало программу. После реинкарнации она уже не так привлекательна, как предыдущая, в которой участвовал Юрченко. Заем под 3 % годовых на покупку жилья чиновники уже не обещают - теперь речь идет о снижении ставки где-то на треть, в среднем с 24 % до 15 % годовых.
Вице-премьер-министр Борис Колесников также уверяет, что с 2013-го будет существенно снижена себестоимость строительства жилья и тогда приобрести столичную квартиру площадью около 50 кв. м можно будет всего за 300 тыс. грн. (около $ 37 тыс.).
Такие программы лишь с натяжкой можно назвать “доступным жильем” - даже для столицы, где средняя зарплата едва превышает $ 590. Правильнее эту инициативу было бы назвать попыткой государства оживить ипотеку и разбудить некогда мощную строительную отрасль.
Жили-были
Квартирный вопрос - самая древняя проблема украинского бытия. Еще в начале 1986 года Михаил Горбачев, будущий президент СССР, пообещал, что к 2000-му каждая советская семья (а значит, и украинская тоже) будет жить в отдельной квартире. Тогда же была принята госпрограмма Жилье-2000. Воплотить задуманное не успели, так как экономика социализма была слишком слабой для таких амбициозных проектов.
В независимой Украине квартирный вопрос также будоражил умы власти. В 2008-м тогдашний президент страны Виктор Ющенко заявил, что реализация национальной программы доступного жилья начнется “при любой погоде”. Не началась.
В 2008-м тогдашний президент страны Виктор Ющенко заявил, что реализация национальной программы доступного жилья начнется “при любой погоде”. Не началась.
При восхождении на пост главы государства в 2010 году Виктор Янукович тоже объявил, что наконец исполнит извечную мечту. По его замыслу с 2010-го по 2017-й в новые квартиры должны были въехать более 25 тыс. семей из 1,5 млн очередников. На реализацию программы в Кабинете Министров были готовы потратить космическую сумму - 28 млрд грн.
Но бедность Украины стала одним из главных препятствий на пути к мечте. Так называемая программа Доступное жилье не вынесла очередного испытания временем. Просуществовав считаные месяцы, она в который раз канула в Лету.
Теперь правительство запускает другую ипотечную программу. Ее цель - снизить ставку не до фантастических 3 %, а хотя бы до 15 %, что в нынешних реалиях - первый шаг к оживлению строительного рынка.
Имея в уставном фонде 951,7 млн грн., Госинвестпроект в 2008 году выпустил гособлигации на сумму 200 млн грн. с доходностью 9,4 %. Купив эти бумаги, банкиры получили источник дохода с госгарантией. В обмен на дополнительную прибыль банкиры обязались снизить своим клиентам ставки по ипотеке.
Алина Кравец получила заем в Укргазпромбанке под 15% годовых вместо 22 %. Уроженка Жашкова Черкасской области, она со дня на день ждет переезда из съемного жилья в 53-метровую однокомнатную квартиру в жилом комплексе Министерский. “То есть мы будем платить 3,8 тыс. грн. в месяц - практически столько же, сколько сейчас за аренду жилья, - рассказывает Кравец. - Я еще учусь, работает только муж, и наш совокупный доход составляет около 11 тыс. грн. в месяц”. В подобной ипотечной программе уже согласились участвовать более 100 украинских банков. Заручившись такой поддержкой, в 2012 году Госинвестпроект выпускает облигации уже на сумму 500 млн грн.
Так называемая программа Доступное жилье не вынесла очередного испытания временем.
Татьяна Ващилко, вице-президент и управляющая центральной дирекцией Диамантбанка, считает, что без такой программы ее финучреждение вовсе не смогло бы предлагать приемлемые для рынка ипотечные кредиты. За последние четыре года Госинвестпроекту удалось рефинансировать отечественную ипотеку с помощью как облигаций, так и прямых инвестиций на сумму чуть более 1,5 млрд грн. Капля в океане: украинцы к настоящему моменту набрали недешевой ипотеки на 60 млрд грн. Тем не менее исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Павел Матияш уверяет, что ипотечные ценные бумаги - это один из китов, на которых стоят рынки недвижимости в большинстве стран Европы.
“Очень показателен рынок Дании, где первую ценную бумагу, обеспеченную ипотекой, выпустили 200 лет назад и где такие бумаги потом охотно покупают компании с длинными инвестициями - компании по страхованию жизни и пенсионные фонды”, - говорит Матияш.
Облигации Госинвестпроекта не способны даже приблизить процентные ставки по кредитам на жилье в Украине к цифрам, к которым привыкли заемщики в Центральной и Западной Европе. В Испании и Германии годовая ставка на ипотеку не превышает 4 %, в Италии - 5,5 %, во Франции - от 3,75 %, а в кризисной Португалии - 2,75% в год.
“Но и такие ставки их [европейцев] редко устраивают, - отмечает Матияш. - Когда в Великобритании годовые на ипотеку выросли до 3%, все уже кричали, что это очень дорого”.
Стройотряд
В Госинвестпроекте говорят, что, кроме всего прочего, ведомство готово начать кредитование компаний для завершения брошенных строек. В этом году одним из участников такой программы стала компания УМК, в 2007-м начавшая возведение 23-этажного дома. Денег, чтобы довести объект до готовности, подрядчикам не хватило. Стройка замерла.
Финансирование недостроя Госинвестпроектом составило 25 млн грн. УМК получила деньги под 14 %, что, по словам главы компании Виктора Кондратенко, стало крайне выгодным предложением на фоне рыночных кредитов под 26% годовых.
“Под 20 млн грн. кредита ты должен был отдать банку залог на 60 млн грн., - делится расчетами строитель. - Причем это должен был быть твердый залог - земля, офисы, недвижимость. С нашими банками тяжело работать”.
Чиновник гарантирует, что массовое строительство так называемого доступного жилья возобновится в городах-миллионниках уже весной 2013-го
Радость киевлянина Кондратенко разделяет его коллега из Донецка Александр Адамов. Его компании, Дирекции административных зданий, удалось получить от банка - партнера Госинвестпроекта кредитную линию в размере 35 млн грн. под 15%. Свой долгострой он намеревается довести до конца в следующем году.
В Министерстве инфраструктуры также рассказывают, что удешевлению жилья будут способствовать зарубежные технологии. Некоторые из них готовят к презентации архитектурные бюро Финляндии.
Под реализацию проекта Колесников планирует построить в Украине пять заводов по производству бетона. Размер инвестиций - $ 200 млн. Это не такие большие деньги, уверяет вице-премьер: кредит в валюте под 10% обойдется правительству в $ 20 млн в год.
Чиновник гарантирует, что массовое строительство так называемого доступного жилья возобновится в городах-миллионниках уже весной 2013-го. Задача-минимум - в следующем году возвести 10 тыс. таких квартир, в 2014-м - 25 тыс., еще через год - 100 тыс.
Лизинговые квартиры оформляются в долгосрочную аренду. Финансировать такую сделку берется Госинвестпроект без участия банков-партнеров
Воплощение этого жилищного коммунизма, по мнению Колесникова, станет возможным также благодаря лизинговой программе, в которой отсутствует обязательство первоначального взноса. Этот Рубикон по меньшей мере в сумме $ 10 тыс. все еще непреодолим для миллионов потенциальных покупателей. Лизинг предполагает микроскопический ежегодный платеж в размере 3 % от заемной суммы. По подсчетам Колесникова, в среднем новосел будет расставаться с 2 тыс. грн. в месяц.
Правда, если ключи от квартиры строители выдадут сразу, то документы на собственность - только при финальном расчете. Лизинговые квартиры оформляются в долгосрочную аренду. Финансировать такую сделку берется Госинвестпроект без участия банков-партнеров.
“Пока это единственный вариант для небогатых украинцев поселиться в собственном жилье”, - подводит черту председатель правления Государственного ипотечного учреждения Валентин Рыбачук.
