Квартиры в лизинг: скрытые риски

У украинцев появится возможность арендовать жилье с правом выкупа под 3% годовых - такое ноу-хау обещает жителям нашей страны проект новой госпрограммы "Аренда с правом выкупа". Как пояснил глава правления Государственного ипотечного учреждения Валентин Рыбачук, данный документ уже согласован со всеми профильными министерствами и находится сейчас в Министерстве финансов. В Кабмине планируют рассмотреть программу в конце ноября. Арендная плата за такую квартиру будет доступна для всех слоев населения - уверяют чиновники.

Документ предусматривает возможность аренды с последующим правом выкупа квартиры, жилая площадь которой составляет не более 40 кв. м для двух человек. При наличии ребенка, площадь увеличивается на 18 кв. м. на каждого ребенка, но в то же время жилая площадь не может превышать 76 кв. м.

"Если взять квартиру площадью 50 кв.м, цена для Киева - 7,5 тыс гривен за кв. м. Стоимость жилья 375 тысяч гривен. Аренда предоставляется на 15 лет, то есть ежемесячный платеж под 3% годовых составит 2146 гривен. Для городов-миллионников, где цена за кв. м составляет 5300 гривен, ежемесячный платеж составит примерно 1,5 тыс гривен за кв. м", - рассказывает Валентин Рыбачук. В небольших городах среднемесячная оплата такого жилья может быть даже меньше тысячи гривен.

Получить возможность арендовать квартиру в рамках ипотечного лизинга не по месту регистрации будет невозможно, каждый желающий стать участником программы "Аренда с правом выкупа" должен быть прописан в городе и находиться на учете в Государственном ипотечном учреждении. По мнению разработчиков документа, это поможет выяснить, какова на самом деле потребность населения в квартирах, и сведет к минимуму возможные махинации спекулянтов.

Правда, пока еще непонятно, сколько средств понадобится для реализации такой программы. Известно лишь, по информации Рыбачука, что Государственное ипотечное учреждение постоянно привлекает средства государственных банков. В этом году планируется привлечь 2,5 млрд грн путем размещения облигаций, из них - 0,5 млрд грн - облигации ипотечного учреждения, и еще 2 млрд грн - облигации под госгарантии. Заработать программа должна уже со следующего года. А первое строительство может начаться уже весной.

Крышу - каждому

Один из вариантов обеспечения украинцев дешевыми квартирами чиновники видят в государственной поддержке завершения недостроенных домов. Скорее всего, в таких объектах жителям нашей страны предложат аренду с последующим правом выкупа.

Пока в ГИУ больше ориентируются на региональный рынок. Ведь именно там сосредоточено больше всего недостроев. Так, по данным Госкомстата, в нашей стране около 3,5 тысяч недостроенных домов, около тысячи из них имеют статус "проблемных", то есть таких, у которых меньше всего шансов быть завершенными исключительно за счет их застройщика.

"Наша задача - все это достроить, сдать в эксплуатацию и предложить людям аренду", - говорит Валентин Рыбачук. Один из вариантов, как все будет происходить, - это дофинансирование строительства жилья в рамках программ, по которым уже работает ГИУ. Также планируется покупать и готовые квартиры.

"Мы будем сдавать в аренду квартиры с ремонтом, сантехникой и т.д. - полностью готовые для проживания", - отметил Рыбачук. Он пообещал, если программа будет принята в этом году, то украинцы смогут получить квартиры по ней уже в 2013 году. Участвовать в программе смогут все желающие. Но приоритет будет предоставлен работникам бюджетной сферы - врачам, учителям, пожарным, милиции, поскольку у них низкая заработная плата.

Теоретически, если такая программа заработает, государство сможет обеспечить жильем около сотни тысяч украинских семей. "С началом работы жилых льготных госпрограмм, в частности, программ доступного жилья и молодежного кредитования, количество граждан, которые стали в очередь на получение квартир, существенно выросло и сегодня составляет около 1 млн 300 тыс. человек", - говорит Александр Непомнящий, директор департамента реализации госпрограмм и развития жилищного строительства Минрегионстроя .

"Квартира в рассрочку под 3% годовых - отличная идея, по похожим схемам можно было купить квартиру в середине 90-х. Сейчас мне однокомнатная квартира на вторичном рынке по цене в 27 тысяч долларов, если я возьму кредит в банке сроком на 15 лет под стандартную ипотечную ставку, обойдется в итоге, как минимум, в 60 тысяч долларов. Это при том, что я внесу почти 30% стоимости квартиры. На первичке, при тех же условиях, квартира обойдется в 55 тысяч долларов, но еще как минимум полтора года мне придется оплачивать аренду квартиры, а это еще около трех тысяч долларов", - рассуждает харьковчанка Светлана Ефремова. По подсчетам девушки, покупка квартиры в лизинг сроком на 15 лет и под 3% обойдется дешевле почти вдвое.

Скрытые риски

Впрочем, эксперты оценивают возможность реализации этой программы весьма скептически. "Пятнадцать лет - большой срок, за который может измениться очень много вещей. Но при этом пока непонятен механизм, как будут фиксировать размер арендных платежей. Если доллар обесценится? Кто компенсирует убытки?" - рассуждает брокер Иван Ефименко.

Не понятны пока юристам и нюансы установления права собственности на такое жилье. "До того, как арендатор полностью расплатится за квартиру, она будет принадлежать арендодателю, у которого в течение 15 лет могут возникнуть финансовые трудности, например, по причине падения курса гривны. И арендодатель может взять кредит под залог дома, в котором находится эта квартира. Если он не погасит кредит перед банком до того момента, как арендатор расплатиться за квартиру, арендатор не сможет оформить право собственности на это жилье, оно будет в залоге у банка", - говорит юрист Лев Пащенко.

Также непонятны пока и условия расторжения договоров между арендатором и арендодателем: как и по каким коэффициентом, будут возвращаться арендатору средства, внесенные за оплату аренды и погашения процентов - непонятно.

Но самое главное, опасаются эксперты, такая программа может застопориться в самом начале по самой прозаичной причине отсутствия средств в бюджете.

"Лишь на то, чтобы довести до ума все недострои, государству понадобятся десятки миллиардов гривен (около 17 млрд гривен - прим. авт). Таких денег у государства нет, а значит все разговоры о дешевом жилье - очередной популизм", - заявили ТСН.ua в одной из строительных компаний. По мнению собеседника, заявляя о начале новой программы, чиновники просто пытаются спасти масштабную программу дешевой ипотеки, которая не пользуется особым спросом среди украинцев.