Анализ тенденций рынка недвижимости Киева

На столичном рынке недвижимости продолжается сезон отпусков. Активность покупателей, равно как и продавцов небольшая. А цены на квартиры продолжают снижаться. На прошлой неделе аналитики портала недвижимости Domik.ua фиксировали снижение неаппроксимированных цен предложений на 0,9%. На этой неделе показатель примерно такой же – минус 0,8%.

Читайте также: Рынок недвижимости в июле: предложение и спрос

При этом, по словам риелторов, скидка при покупке квартиры может достигать 15-20%. В сегменте дорогих квартир – так называемой элитной недвижимости – размер скидки, по словам руководителя отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрия Шости, в отдельных случаях достигает 25%. Эксперт утверждает, что на квартиры бизнес- и премиум-класса в последнее время наблюдается стабильно высокий спрос, а около половины покупателей составляют иногородние, среди которых много выходцев с Востока.

Читайте также: Кто покупает дорогие квартиры в Киеве

Однако далеко не все владельцы жилья готовы уступать до четверти стоимости квартиры – некоторые из них, если не удается продать квартиру по желаемой цене, предпочитают сделать в ней косметический ремонт и сдавать в аренду. По словам специалистов АН «Киевская недвижимость», таким образом чаще всего поступают владельцы квартир в центре Киева, где стоимость недвижимости все еще завышена.

Читайте также: Стал известен размер скидок при продаже киевских квартир

Со стороны покупателей преобладает спрос на аренду квартир в ценовой категории 3000-3500 грн. При этом, в базе объявлений Domik.ua нам удалось найти предложения по цене 2500 грн в месяц за хоть и не современные, но вполне приличные и уютные квартиры в разных районах Киева. Подробнее об этом читайте по ссылке . Примечательно, что еще месяц назад арендовать квартиру в Киеве по цене до 3000 грн было проблематично даже в самых отдаленных районах. Видимо, сейчас действительно не сезон.

На рынке новостроек за последнюю неделю существенных изменений не произошло. Застройщики по-прежнему привлекают покупателей скидками и акционными предложениями квартир. Действуют такие предложения зачастую лишь при 100% оплате, правда, многие компании предлагают скидки и в уже готовых домах.

На этой неделе Киевсовет принял решение выдавать застройщикам разрешение на проведение строительных работ лишь при условии передачи 10% квартир участникам АТО и семьям погибших военных. Однако касается это решение только домов, которые будут строить силовые ведомства.

А в Верховной Раде тем временем зарегистрировали законопроект, который предполагает ужесточение наказания за самозахват земель. В случае принятия законопроекта, за самовольный захват земельных участков будут наказывать исправительными работами, а в особо тяжелых случаях – ограничением свободы на срок от 3 до 5 лет. Но для начала нужно закон принять.

Читайте также: Новые способы наказания за самовольный захват участков

Под конец недели президент Порошенко подписал закон об экономически обоснованных тарифах, зато ветировал закон об автоматическом начислении субсидий пенсионерам и инвалидам и раскритиковал закон о реструктуризации валютных кредитов, назвав его популистским.

Стоит отметить, что в прогнозах на будущее специалисты рынка недвижимости расходятся. Кто-то считает, что рынок недвижимости уже достиг дна, и в скором будущем начнется рост цен, другие полагают, что до конца года цены снизятся еще на 25%. Domik.ua, в свою очередь, предлагает своим читателям сделать свой прогноз – и принять участие в конкурсе прогнозов цены квадратного метра по итогам 2016 года

По данным портала недвижимости Domik.ua, на этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир по Киеву попали 13441 объект. Это на 7,4% меньше, чем неделей раньше.

Изменения средних цен предложений квадратного метра жилья в основных сегментах вторичного рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений цен одно-, двух- и трехкомнатных квартир на Борщаговке – среди жилых массивов Правого берега это лидер по снижению цен на квартиры. Средняя цена предложения на Борщаговке за год снизилась на 30,5%:

- синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

- зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

- красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир на Борщаговке:

- за последний месяц выросла на 1,6%;

- за последние три месяца снизилась на 10,5%;

- за последние полгода снизилась 25,1%;

- за последний год снизилась на 37,6%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир на Борщаговке:

- за последний месяц снизилась на 4%;

- за последние три месяца снизилась на 8,1%;

- за последние полгода снизилась на 11%;

- за последний год снизилась на 24,9%

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир на Борщаговке:

- за последний месяц снизилась на 0,3%;

- за последние три месяца снизилась на 5%;

- за последние полгода снизилась 17,8%;

- за последний год снизилась на 30,4%.

Как видно на графике, наиболее значительное снижение цен на квартиры на Борщаговке в течение прошлого года наблюдалось в сегменте однокомнатных квартир. Более того, если год назад квадратный метр в них был самым дорогим на массиве, то сейчас – самый дешевый. Меньше всего по итогам года снизились цены на двухкомнатные квартиры.

В последнее время были заключены такие сделки:

Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Братиславская (Деснянский район, Лесной массив ). Общая площадь – 58 квадратных метров, жилая – 31, кухня – 7,8. Санузел раздельный, на полу старый паркет. Сантехника и столярка старая. Есть застекленный, но не утепленный балкон по периметру квартиры. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $38 000 ($655/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Маршала Малиновского (Оболонский район, Оболонь ). Общая площадь – 47 кв.м, жилая – 28, кухня – 5,8. Санузел раздельный, на полу – линолеум. Столярка новая, сантехника – старая. Есть застекленная лоджия. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $49 000 ($1042/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), улица Михаила Драгоманова (Дарницкий район, Позняки ). Общая площадь – 57,9 кв.м, жилая – 30,2, кухня – 9. Санузел раздельный, на полу – ламинат. Новая столярка, новая импортная сантехника. Состояние квартиры – «не требует ремонта». Цена – $65 500 ($1131/кв.м).

Автор: Наталия Рева

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2015

ПРИМЕЧАНИЯ

Графики изменения средних цен предложений (как в гривнах, так и в долларах) представлены в разделе Статистика и динамика цен на недвижимость

Основные данные статистики представлены также в виде таблиц на главной странице портала и на странице Цены на квартиры в Киеве

При анализе графиков и табличных данных необходимо учитывать следующие факторы:

1. Статистика вычисляется на основании актуальной базы данных объектов недвижимости портала Domik.ua

2. При подсчете средних цен предложений по всему городу и каждого конкретного сегмента рынка учитываются лишь объекты, попавшие в так называемый «доверительный интервал» соответствующей выборки.

Определение «доверительного интервала» зависит от дисперсии выборки, а также типичного для киевского рынка недвижимости распределения цен. Объекты, не попавшие в «доверительный интервал», не учитываются при подсчете средней цены этой выборки.

3. При анализе малых выборок границы «доверительных диапазонов» формируются путем отбрасывания определенного количества наиболее дорогих и наиболее дешевых объектов. Количество отбрасываемых объектов зависит от размеров выборки. В частности, если в выборку входит от 10 до 19 объектов, то отбрасываются один наиболее дешевый и два наиболее дорогих объекта.

4. Средние цены предложений в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках). Даже на больших выборках (более 1000 объектов) изменение соотношения «дорогих» и «дешевых» квартир может заметно повлиять на изменение средней цены. На малых выборках практически каждый объект существенно влияет на среднюю цену.

5. Основная расчетная единица для статистики продажи недвижимости - Доллар США. Если продавец выставляет цену своего предложения в гривнах, то для расчета статистики в долларах, цена в объявлении приводится к долларовому эквиваленту по курсу продажи долларов на момент подачи/редактирования объявления. Курсы валют берутся автоматически у Приват-Банка.

6. Графики и данные статистики в гривне вычисляются умножением долларовых данных на курс гривны к доллару США на момент подсчета.

7. Подсчет статистики проводится в автоматическом режиме в ночь с пятницы на субботу каждой недели начиная с 2005 года.