Отчеты правительства о продвижении льготных программ ипотечного кредитования рисуют впечатляющую картину: в Министерстве регионального развития, строительства и ЖКХ сообщают о 30-ти тысячах желающих принять участие в государственных программах льготного кредитования, а «доступное жилье» обещают строить целыми микрорайонами, при этом четыре существующие льготные программы ипотечного кредитования, планируютдополнить, например, возможностью аренды с правом выкупа.
Вместе с тем программа удешевления ипотеки, в рамках которой заемщик может получить кредит под 16% годовых, 13% из которых будет погашать государство, не набирает, а наоборот – сбрасывает обороты.
В 2012 году, в середине которого была запущена программа удешевления ипотеки, Госбюджет профинансировал ее на 20 миллионов гривен. Из них на удешевление ипотеки было использовано 6,5 миллионов гривен. На 2013 год правительство собиралось выделить один миллиард гривен, но в итоге остановилось на 300 миллионах. Из них лишь 65 миллионов гривен пришлись на удешевление ипотечных кредитов, по данным Минрегионстроя, все они были выделены уже за 11 месяцев текущего года. В течение года финансирование программы несколько раз сокращали. В августе-2013 его урезали сразу в половину, а в конце октября-2013 сократили еще на 35,6 миллионов гривен.
И такое сокращение не связано с недостатком финансирования – «сэкономленные» деньги направили на финансирование других жилищных программ. Причиной стал низкий спрос на льготные кредиты. Изначально в 2013 году их планировали выдать 4000 штук, но по данным Минрегионстроя на начало декабря-2013 заемщики не оформили и двух тысяч кредитов.
«Если оценивать эту государственную программу критически, то в масштабах целой страны она работает не слишком эффективно», - комментирует Назар Выхованский, эксперт отдела разработки кредитных продуктов департамента розничного кредитовани я Кредобанка. Среди недостатков программы и причин низкой популярности льготных кредитов эксперты называют небольшой выбор жилых объектов и высокие требования к заемщикам. Кроме того, потенциальных заемщиков отпугивает отсутствие гарантий того, что государство будет исправно вносить свою долю процентов по кредиту.
Что предлагают в конце 2013 года
Среди финучреждений в Киеве, по данным министерства, с программой сотрудничают три государственных банка: Ощадбанк, Укргазбанк и Укрэксимбанк.
Условия предоставления льготных кредитов четыре раза претерпевали изменения, и по состоянию на конец 2013 года выглядят следующим образом:
- заемщики могут приобрести в кредит жилье из расчета 40 квадратных метров площади на одного гражданина или семью из двух человек, плюс 18 квадратных метров на каждого следующего члена семьи, но не более 76 квадратных метров, для индивидуальных жилых домов – не более 94 квадратных метров;
- нормативная стоимость жилья – 7000 гривен за квадратный метр для Киева и населенных пунктов в 5-километровой зоне от него, 5000 гривен – для городов Киевской области, областных центров, Симферополя и Севастополя, 4000 гривен – для остальных населенных пунктов;
- кредит предоставляется в гривне на срок до 15 лет, под ставку не более 16% годовых;
- максимальная сумма кредита, проценты по которому частично компенсируются, рассчитывается умножением нормативной площади на нормативную стоимость жилья. Если стоимость жилья превышает эту сумму, то заемщик доплачивает разницу за счет своих средств без компенсации процентов;
- минимальный аванс не должен превышать 25% стоимости квартиры, по своему желанию заемщик может внести больше. В сумму аванса засчитывается доплата за сверхнормативную площадь или стоимость жилья. Размер аванса может быть уменьшен в случае предоставления дополнительного залога;
- ежемесячный платеж (без учета частичной компенсации) не должен превышать 50% совокупного среднемесячного дохода семьи заемщика, при этом оставшаяся сумма не может быть меньше, чем прожиточный минимум на заемщика и всех членов его семьи.
По данным Минрегионстроя, в Киеве жилье в рамках льготной программы кредитования предлагают 10 застройщиков (см. таблицу ниже). При этом только в одном объекте (дом на ул.Урловская, 38-А) стоимость квадратного метра, по данным Минрегионстроя, соответствует нормативной для Киева – 7000 гривен. В других домах стоимость квадратного метра достигает 10500 гривен. А это значит, что при покупке квартиры площадью 58 квадратных метров заемщику придется доплатить сверх суммы льготного кредита 203 тысячи гривен.
Объекты, участвующие в программе удешевления ипотечного кредитования в Киеве, по данным Минрегионстроя:
| Адрес жилого объекта | Застройщик | Цена квадратного метра, грн. |
| ЖК "4 сезона", ул. Трутенка, 3 (2 оч.) | УМК | н/д |
| ул. Урловская, 38-А | Киевгорстрой | 7000 |
| ул. Ленина, 47-59 | Инэкон-Сервис | 7950 |
| 20-й мкр ЖМ Выгуровщина-Троещина, дом на уч.№10 | ДБК-4 | 8100 |
| ул. Закревского, 95-А | ДБК-ІНВЕСТ | 8100 |
| ул. Генерала Матыкина, 12 | УКРБУД | 8250 |
| дом на ул. Милославской | ДБК-Партнер | 8400 |
| ул. Хорольская, 1-А | Киевгорстрой | 8400 |
| ул. Комбинатная, 25 | Укрэнергомонтаж (УКРБУД) | 8500 |
| 2-й мкр ЖМ Позняки, дом 8-А (секции 1,2,3,4) | Киевгорстрой | 8700 |
| 4 дома повторного исп. вздоль ул. Милославского, дом 2,3 | Житлоинвестбуд УКБ | 8750 |
| дом на пер. ул. Армянской и Харьковского ш. | Киевгорстрой | 8750 |
| ул. Ак.Вильямса/Ломоносова, 42-50; ул. Ломоносова-50/2 (дом 1) | Лико-Холдинг | 8900 |
| ул. Радунская, 28-32 | Киевгорстрой | 9100 |
| 2-й мкр ЖМ Позняки, дом 1 | Киевгорстрой | 9300 |
| пр. Моторный, 3-А, 4, 6, 8 (1-я очередь) | КП Спецжитлофонд | 9400 |
| ул. Обуховская, 135, 135-А | Киевгорстрой | 9800 |
| ул. Гарматная, 38 (1-я оч., секции 1, 2, 3) | УКРБУД | 9900 |
| ул. Феодосийская, дом 1, 2 | Киевгорстрой | 10500 |
| просп. Ак.Глушкова, 92-Б | Киевгорстрой | 10500 |
| ЖК по пр. Воссоединения, 21-В | Киевгорстрой | 10500 |
Чего ждать в будущем году
Главное опасение на будущий год для заемщиков по льготной ипотеке связано с тем, что по состоянию на 15.12.2013 г. парламент все еще не принял госбюджет на следующий год. Более того, Кабинет Министров отозвал свой проект документа еще в сентябре-2013, и с тех пор так и не предложил новый.
В такой ситуации существует большая вероятность, что до начала 2014 года бюджет так и не будет принят, а это напрямую «ударит по карману» льготных заемщиков. «В таком случае частичная компенсация процентов, вероятно, будет приостановлена. Это обусловлено тем, что п.3 Постановления КМУ от 25.04.2012 г. №343 определяет, что частичная компенсация процентов осуществляется в пределах средств, предусмотренных на эти цели в государственном бюджете на соответствующий год», - рассказывает Назар Выхованский.
Правда, банковские эксперты уверены, что в любом случае катастрофических последствий для заемщика не будет. «Все кредиты по программе выдавались под 16% годовых, 13% из которых компенсирует государство. Даже если предположить худший сценарий, когда бюджет не будет принят в срок, заемщик будет платить 16% годовых вместо 3%. Что в текущий момент достаточно низкий процент для ипотечного кредита. Кроме того, после принятия бюджета средства будут компенсированы за счет соответствующей статьи», - поясняет Владимир Радько, начальник отдела альтернативных каналов прод аж Банка Кипра.
На практике же для семейного бюджета заемщика это может быть серьезным ударом. К примеру, по кредиту на 250 тысяч гривен сроком на 15 лет под 3% реальных годовых заемщик будет платить в месяц 1726 гривен. Если же ставка вырастет до 16% годовых, то ежемесячный платеж увеличится более чем вдвое – до 3672 гривен.
Еще более неопределенной остается судьба новых кредитов: будут ли их выдавать, и в каком объеме, предсказать пока невозможно. «И объем кредитов, и способность государства осуществлять частичную компенсацию процентов по предоставленным кредитам напрямую зависит от размера статьи расходов на государственные программы в бюджете на следующий год», - комментирует Назар Выхованский.
Но даже если финансирование будет выделено, бума льготного кредитования ждать не приходится. «Учитывая жесткие требования к кандидатам, а также относительно небольшое количество предлагаемых в рамках государственной программы объектов жилищного строительства, можно предположить, что особого роста количества новых ипотечных кредитов под льготную процентную ставку в следующем году ждать не приходится», - прогнозирует Назар Выхованский.
Мнение
Назар Выхованский, эксперт отдела разработки кредитных продуктов департамента розничного кредитования Кредобанка
Безусловно, любая инициатива государства, направленная на решение жилищного вопроса ее граждан, - это положительное явление. Это также касается и Государственной программы льготного ипотечного кредитования, которой в течение 2013 года уже воспользовались более 1 тысячи граждан.
Но стоит обратить внимание на необходимости несколько доработать ее в следующих направлениях:
- увеличить количество объектов жилищного строительства, в частности в регионах;
- смягчить требования к потенциальным заемщикам, в частности, к уровню их дохода;
- рассмотреть возможность предоставить дополнительные государственные гарантии компенсации части процентов на следующие периоды.
Автор: Евгения Резниченко
