Личный опыт: покупка двух квартир в Германии для сдачи в аренду

ДОСЬЕ PRIAN.RU

Покупатель:  Антон, предприниматель из Москвы

Риэлтор: Immobilien-bonn

Регион: Германия, Кельн и Бишофсмайс

Объект: две двухкомнатные квартиры

Сделка: покупка на вторичном рынке, 2011 и 2012 годы

Цена: до €100 тыс.

* Наниматели мне платят в евро, а значит, для меня квартплата поднимается буквально каждый месяц. Эти деньги я даже не снимаю со счета, выгоднее хранить их в валюте.

* Моя квартира расположена не в самом лучшем районе Кельна – на периферии, в турецком квартале. При этом за такие апартаменты можно получить €500-600 в месяц чистыми.

* Почему немцы сами не раскупили все дешевые квартиры? Все очень просто: по местным меркам, это и не жилье вовсе.

- Антон, почему вы решили приобрести недвижимость в Германии? Какие цели вы перед собой ставили?

- Я не планировал сам жить в этих квартирах. Приобретал их для сдачи в аренду. Для меня эта покупка – своеобразная заначка на черный день, чтобы можно было иметь деньги в валюте.

Почему Германия? Прежде всего, я учил немецкий язык, много раз бывал в этой стране и хорошо ее знал. Также я занимаюсь военным антиквариатом, а в Германии есть много возможностей для развития этого бизнеса.

Квартиру в Кельне я покупал сразу с жильцами. Они меня устраивают – обязательные ребята. Еще ни разу они не задерживали платежи за квартиру. Ровно в срок присылают мне деньги на счет, открытый в немецком банке.

- Когда вы приобретали квартиру, вы знали, что в Германии действуют жесткие законы о сдаче недвижимости в аренду, которые во многом стоят на стороне нанимателей?

- Да, местные законы действительно защищают права арендаторов. В частности, собственник не имеет права, как у нас в России, выселить нанимателя, предупредив его лишь за месяц. Чем дольше времени квартирант провел в апартаментах, тем раньше ему надо сообщать о грядущем переезде, например, за шесть месяцев. Но меня это обстоятельство не пугало, так как я изначально приобретал недвижимость для сдачи в аренду и сам жить в ней не планировал.

- Кроме того, вы не сможете свободно повышать плату за квартиру… В Германии действуют ограничения на прирост арендных ставок.
- Это обстоятельство меня тоже не испугало. Вы подумайте: наниматели мне платят в евро, а значит, для меня квартплата поднимается буквально каждый месяц. Эти деньги я даже не снимаю со счета, выгоднее хранить их в валюте.

Справка Prian.ru

В Германии расторгнуть договор со съемщиком за 24 часа невозможно. К примеру, если договор заключался на срок до пяти лет, то арендодатель обязан объявить о намерении его расторгнуть за три месяца до предполагаемого окончания срока, от пяти до восьми лет – за полгода, больше восьми лет – за девять месяцев.

- Сколько можно заработать на сдаче в аренду двухкомнатной квартиры в Кельне?

- Моя квартира расположена не в самом лучшем районе Кельна – на периферии, в турецком квартале. При этом за такие апартаменты можно получить €500-600 в месяц чистыми. Сверху жильцы еще будут оплачивать «коммуналку».

- А как вы оплачиваете налоги?
- Власти земли присылают мне на почту счет, в котором указано, сколько и за что нужно заплатить. Я знаю немецкий, поэтому с этим проблем не возникает.

Справка Prian.ru

Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Владельцы жилья оплачивают поземельный налог, размер которого составляет в среднем от 2,6% до 3,5% от оценочной стоимости земельного участка. Размер налога высчитывается финансовой инспекцией, и раз в год владелец недвижимости получает расчет с указанием его размера и сроков оплаты. При не самом престижном месторасположении поземельный налог для одно-двухкомнатных квартир составляет примерно €70-150 в год.

- Расскажите, пожалуйста, про вашу вторую квартиру в Бишофсмайсе. Там тоже живет арендатор или вам придется искать его самому?

- Это небольшая двухкомнатная квартира, которая полностью находится в моей собственности. Поясню: в Бишофсмайсе продается жилье в апарт-отелях по совсем смешным ценам. Но меня не устраивали такие варианты, так как хотелось полностью распоряжаться недвижимостью, а не ждать, пока закончится договор аренды с отелем. Сейчас там живет человек, который платит «холодную» аренду €300 (из этой суммы €156 идет на коммунальные услуги).

Справка Prian.ru

Цены на квартиры в апарт-отелях Германии начинаются от €6000 за небольшую студию. Как правило, при такой сделке квартира переходит в собственность нового владельца, но остается в управлении отеля на несколько лет. За это время собственник имеет право пользоваться ею, например, четыре недели в году. Когда срок договора с гостиницей истекает, владелец может как сам в ней отдыхать неограниченное время, так и продолжать сдавать в аренду туристам.

- Антон, как вы собираетесь решать бытовые вопросы с нанимателями? Что будете делать, если возникнут какие-то споры или конфликты?

- Агентство Immobilien-bonn, через которое проходила купля-продажа, также занимается управлением недвижимостью. Сначала они ведут поиск арендаторов, собирают о них информацию, различные справки о задолженностях или кредитах.

Также агенты высчитывают коммунальные платежи, которые меняются в Германии каждый год в зависимости от использования воды и тепла. Встречаются квартиранты, которые отказываются платить коммунальные за определенный период, когда он начислен сверху. В этом случае все это ложится на плечи хозяина. А ведь я не должен оплачивать то, чем не пользовался… Однако рассчитываться придется, потому что по истечении шести месяцев государство может поставить квартиру на аукцион и продать за неуплату коммунальных. В подобных случаях агентство будет обращаться в суд и отстаивать там мои интересы.

Если наниматель нанесет какой-то материальный ущерб недвижимости, управляющая компания должна будет связаться со страховой и решить вопрос о возмещении урона. Если квартирант перестанет платить за аренду, агентство будет решать вопрос о его выселении. Словом, все спорные моменты я оставляю им.

Стоимость таких услуг составляет одну «холодную» арендную плату в год. Например, за управление квартирой в Бишофсмайсе я плачу €300 в год.

- Вы покупали квартиры специально для сдачи в аренду. В чем, на ваш взгляд, особенность таких объектов в Германии? Какие апартаменты лучше выбирать для этих целей?

- С таким вопросом рекомендую каждому обратиться к своему риэлтору – он должен знать. По моему опыту, отлично для аренды подходят студенческие места, например, Бонн и Берлин. Также в Германии всегда можно найти арендаторов в крупных городах и финансовых центрах, вроде Мюнхена.

- Какие советы вы могли бы дать людям, которые только планируют приобрести свой первый объект недвижимости в Германии?

- Во-первых, хорошо подумать и подготовиться перед тем, как начинать этим заниматься. Рассчитывайте на то, что сбор документов займет много времени и сил.

Во-вторых, вам понадобятся основные знания о стране, ее законах, процедурах ведения дел онлайн. Пригодится и знание немецкого языка хотя бы на минимальном уровне.

В-третьих, перед покупкой советую съездить в Германию, посмотреть, что за люди вам продают объект, изучить местность, попросить риэлтора показать аналогичные предложения. В таком случае ваша сделка будет более осознанной, а, значит, вероятно, более успешной.

И наконец, не стоит бояться. Мы все привыкли, что в России просто безумные цены на жилье. Что можно всю жизнь работать и скопить только на гараж… И многие думают, что если в Германии предлагают квартиры всего за €20 тыс., то за этим кроется какое-то «кидалово». Но это не так. В Германии действительно встречаются бюджетные варианты недвижимости.

Почему немцы сами не раскупили столь дешевые квартиры? Все очень просто: по местным меркам, это и не жилье вовсе. Немцы предпочитают комфортабельные частные дома, а квартиры выбирают в основном приезжие. Им ведь тоже нужно где-то жить… Немец, скорее всего, не стал бы покупать такую квартиру, как у меня. Но мне нормально – для аренды это жилье прекрасно подходит.

Беседовала Анастасия Фалей