Личный ЖЭК: Современные жилые дома бизнес- и элит-класса все чаще обслуживают частные эксплуатирующие компании

Частные коммунальные службы гарантируют порядок в доме

 

Кто обеспечит качество?

 

Качество услуг коммунальных ЖЭКов уже давно не устраивает владельцев элитной недвижимости. Ориентируясь на потребности взыскательных клиентов, девелоперы начинают создавать компании по эксплуатации построенного жилья. Более того, частные эксплуатирующие службы являются едва ли не обязательным требованием в новых домах. "Покупатели жилья на первичном рынке заинтересованы в том, чтобы получать более качественное обслуживание, чем то, которое предоставляют коммунальные ЖЭКи, - поясняет Наталия Хоревая, директор строительно-инвестиционной компании 'Киев Житло-Инвест', в составе которой существует служба эксплуатации 'Дом-Сервис'. - Мы считаем, что частные ЖЭКи могут стать отличной альтернативой существующим 'советским' порядкам в обслуживании жильцов. Кроме обычного набора услуг, частные обслуживающие компании предоставляют еще и дополнительные - выгул собак, уход за зелеными насаждениями, вынос мусора с лестничной площадки, доставка продуктов питания".

 

Хотя "частные коммунальщики" - явление в Украине новое, уже существует ряд крупных застройщиков, предлагающих традиционный спектр коммунальных услуг и "даже больше". Такие структуры сегодня работают в холдинге "Киевгорстрой", корпорации "Столица", фирме "Т. М. М. ", "Киев Житло-Инвест" и других. Еще ряд строительных компаний планируют создание частных ЖЭКов. Так, киевский девелопер "XXI век" весной заявил о намерении создать совместное предприятие с американской компанией, которая занимается оказанием эксплуатационных услуг. Планировалось, что презентация потенциальным потребителям нового жилищно-коммунального продукта состоится до конца 2006 года. По словам Дмитрия Васильева, директора по корпоративным коммуникациям компании "XXI век", услуги такого предприятия могут обходиться владельцам квартир от $1 за 1 кв. м в зависимости от перечня этих услуг.

 

За что платим?..

 

В основе платежей, которые получают от владельцев новых квартир частные эксплуатационные компании, все же лежат утвержденные местными властями тарифы. Виктор Шевченко, директор компании "Новобудова", которая эксплуатирует в Киеве дома, построенные холдингом "Киевгорстрой", поясняет, что изменить эти тарифы на основные виды коммунальных услуг никто не имеет права, и обитатели элитных новостроек платят столько же, сколько жители всех остальных домов города.

 

Квартплата и плата за содержание дома и придомовой территории составляет 58 копеек за 1 кв. м общей площади квартиры с учетом площади балконов, лоджий и веранд. Плата за отопление начисляется по показаниям общедомового теплосчетчика, плата за горячую и холодную воду - по показаниям квартирных счетчиков из расчета 52 коп. за 1 куб. м холодной воды и 3,42 грн за 1 куб. м горячей. К этим цифрам нужно прибавить и плату за водоотведение.

 

По словам Андрея Кашина, управляющего эксплуатационной компании ООО "Дом-сервис", стоимость базовых услуг компании для обслуживания жилья составляет 3,86 грн с одного квадратного метра. В список базовых услуг входит подготовка дома к осенне-зимнему периоду, обеспечение бесперебойной работы лифтов, вывоз мусора, уборка придомовой территории, уборка лестничных площадок, подвалов, обеспечение диспетчерских систем, дезинфекция, ремонт детских и хозяйственных площадок, озеленение, полив клумб и газонов, уборка и вывоз снега, содержание помещения центрального входа, содержание службы консьержей и охраны.

 

Почему же владелец элитного жилья платит больше? Рассчитывая плату за коммунальные услуги исходя из стандартных тарифов, эксплуатационные компании неминуемо сталкиваются с тем, что реальные расходы или себестоимость услуг значительно выше, чем утвержденная за них плата. Например, 1 куб. м горячей воды по тарифам стоит 3,42 коп., а его себестоимость - 6,8 грн. Правда, законом закреплена норма, согласно которой местные органы, утверждающие тарифы ниже себестоимости, должны компенсировать поставщикам услуг разницу, но у них денег на это пока нет. Чтобы достичь окупаемости своей работы, частные эксплуатирующие компании формируют список дополнительных услуг. Так, жильцы отдельно оплачивают вывоз строительного мусора, вынос мусора из квартиры, услуги грузчиков, уборку помещений, пломбирование квартирных счетчиков, мелкий ремонт квартир, техническое обслуживание бытового оборудования, специальные услуги связи - отправку факсов, электронной почты, мойку автомобилей, мини-автосервис, доставку продуктов, курьерские и брокерские услуги, подписку на СМИ, бронирование гостиниц, доставку питьевой воды и многое другое.

 

Стоит добавить, что частные эксплуатационные компании по некоторым основным услугам привлекают субподрядчиков и заключают договора со специализированными предприятиями. При повышении цен субподрядчиков, например, на вывоз мусора, электроэнергию, подачу воды эксплуатирующая компания повышает базовую стоимость обслуживания. То есть стоимость коммунальных услуг, предоставляемых частными ЖЭКами, состоит из стоимости услуг их производителя и оплаты услуг самого ЖЭКа.

 

... И что получаем?

 

А что получает потребитель за эти деньги? Типичный пакет услуг, помимо базового, включает: техническое обслуживание инженерных систем (в т. ч. систем электро- и водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции, кондиционирования) и охрану. В целом же сфера ответственности эксплуатирующей компании и жильцов разделяется границами квартиры. Как правило, все работы, которые проводятся в квартире, оплачиваются клиентом, а за ее пределами - из бюджета "эксплуатационщика". Впрочем, в обоих случаях есть исключения.

 

Так, работы по устранению дефектов и неисправностей общедомовых систем, которые проходят через квартиру (стояки водоснабжения, вентиляция, система кондиционирования), проводит компания. Однако если эти дефекты возникли в результате несанкционированного вмешательства хозяина квартиры (например, присоединения, врезки и т. д.), то ремонтные работы оплачиваются собственником жилья. То же самое происходит в случае поломки каких-то "потребительских" мелочей внутри квартиры: вышедшей из строя розетки, потекшего крана, обваливающегося балкона - все это компания выполнит за отдельную плату, прислав своего специалиста. Однако жильцам стоит понимать, что такой подход вполне обоснован: компания не должна отвечать за ошибки собственника жилья. Немаловажен и тот факт, что любые из возникших неполадок устраняются быстро и качественно, в отличие от сотрудников коммунальных ЖЭКов. Поэтому в общую плату закладывается еще и оперативность реагирования на запросы жильцов, которые оплачиваются отдельно.

 

Другое дело, если проблема возникла из-за вмешательства третьих лиц (например, из-за неграмотно смонтированной сантехники затопило полдома). Тогда собственник жилья вправе потребовать компенсации через суд у компании-установщика, но не у эксплуатирующей компании. Она в данном случае ни при чем, и выдвигать ей претензии бессмысленно. Если установщику удалось доказать свою непричастность, то оплачивать ремонт будет либо жилец, либо страховая компания. Но если из строя выйдет бойлерная или случится другая внештатная ситуация, не предусмотренная договором, то платить за ее исправление придется жильцам. Для этого с них будут собирать дополнительные деньги, к чему следует быть готовым. Мелкие же неполадки заложены в стоимость технической эксплуатации. Скажем, если в подъезде сгорела лампочка, то ее поменяют быстро и бесплатно. Если из строя вышел кодовый замок, то частный ЖЭК заменит его за собственные средства. А вот если сломалась пропускная система автомобилей в паркинге, то на ее ремонт будут собираться дополнительные деньги.

 

Предоставление любых дополнительных услуг прописывается в каждом конкретном договоре и определяется соглашением между жильцами и эксплуатирующей компанией. Жильцы определяют, какие услуги и по какой цене они готовы покупать. Этот перечень может меняться в зависимости от уровня дома и его оснащенности. В элитных домах и домах бизнес-класса набор услуг может различаться в зависимости от инженерной начинки и инфраструктуры. Скажем, если на придомовой территории выложены сложные ландшафтные фигуры, растут цветы, а само здание напичкано техникой, то в договоре с компанией прописывают особые правила эксплуатации такого дома. Конечно, в таком случае и цена услуг будет выше. Поэтому эксперты советуют максимально подробно прописать в договоре ответственность "эксплуатационщиков" перед жильцами и соответствующие санкции. Впрочем, предусматривается также обратная ответственность.

 

Подробный и понятный договор позволяет обезопасить владельца квартиры от произвола эксплуатирующей компании, который, к сожалению, встречается. Зачастую жильцам приходится сталкиваться с несвоевременным выполнением компанией своих обязательств, нарушением условий договора, предоставлением услуг низкого качества и в недостаточном количестве. На сегодняшний день это явление закономерное - отсутствие здоровой конкуренции достаточно часто приводит к предоставлению низкокачественных услуг и является демотивирующим фактором. Впрочем, в недалеком будущем эксперты прогнозируют рост спроса на услуги эксплуатирующих компаний, появление большего их числа, а значит - рост конкуренции в сфере частных коммунальных услуг. Конкуренция же практически всегда на руку потребителю - как в качественном, так и в денежном отношении. Предполагается, что набор и качество предоставляемых услуг будут увеличиваться, а стоимость - снижаться. Ведь через какое-то время эксплуатирующим компаниям придется конкурировать за объекты, то есть предлагать потребителям продукт более высокого качества. Тем не менее дешеветь услуги частных ЖЭКов в ближайшие год-два не будут. Это связано как с общегосударственным ростом цен на базовые коммунальные услуги, так и с еще довольно небольшим количеством предложений в данной сфере обслуживания....

 

Как же защитить себя от негативных действий частного ЖЭКа? У жильцов существует несколько вариантов защиты своих прав. В случае возникновения недовольства у одного человека или небольшого процента собственников существует неизменная практика изложения претензий в суде. Если же процент недовольных велик, то жильцы имеют право провести собрание собственников жилья и расторгнуть договор с компанией.