"Ломать – не строить!
"Ломать – не строить! " – бодро повторяем мы время от времени расхожую мудрость. Но бывают случаи, когда она неуместна.
В частности, когда речь заходит о старом жилом фонде, будь то отжившие свой век "хрущевки" или же ветхие здания дореволюционной постройки. В начале июня в Одессе проходил "III Международный форум инвестиций и инноваций", из которого многим удалось извлечь крайне полезные и жизненно важные уроки.
Новая редакция закона Украины об инвестировании, принятая в конце прошлого года, наделала много шуму и поначалу вызвала смятение у всех, кто причастен к такой мощной отрасли народного хозяйства, как строительство. Изменения в отечественном законодательстве выставили запрещающий знак для прямого приема денежных средств застройщиками.
Вместе с тем, появился указатель, предписывающий, что "Инвестирование и финансирование объектов жилищного строительства (ведущегося не за государственный счет) может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют в соответствии с законодательством, а также путем выпуска беспроцентных (целевых) облигаций, согласно которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости" (Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины от 15 декабря 2005 года).
Без "благородного" риска
Базовой составляющей системы, разработанной специалистами корпорации "Бизнес Конгресс" является Фонд финансирования строительства. Именно таким образом аккумулируются средства, предназначенные для финансирования гражданами своего будущего жилья. Так, согласно букве закона, финансовый институт обеспечивает соблюдение прав при застройке.
Кроме того, ими была разработана и другая методика – методика использования целевых облигаций для строительства жилья. Причем при ее разработке были учтены все недостатки, выявленные в прежних выпусках аналогичных ценных бумаг, а также – при их обращении и погашении. Использование новейшей методики застройщику гарантирует:
Данную методику на рынке реализует лицензированный торговец ценными бумагами – компания "Конгресс Инвест", входящая в финансовую корпорацию "Бизнес Конгресс". Работающие здесь эксперты разрабатывают условия выпуска облигаций, максимально соответствующие характеристикам определенного объекта строительства и требованиям застройщика. В каждом отдельном случае клиенту предлагается оптимальный вариант выпуска облигаций. Эта компания является членом Киевской международной фондовой биржи и в состоянии обеспечить их стопроцентную ликвидность.
По мнению Олега Лиховида, Президента Украинского финансово-инвестиционного форума, члена Совета предпринимателей Украины, облигации являются универсальным инструментом для гибкого финансирования разных видов бизнеса, в том числе – и строительной индустрии. Такое финансирование имеет ряд преимуществ перед банковским кредитованием, давно и успешно применяется в международной практике. Впрочем, даже если предприятие планирует взять кредит, то очень часто его выгоднее оформлять через выпуск и размещение облигаций. Это введет предприятие в своеобразный "облигационный клуб", иными словами – сделает его широко- известным. После успешного погашения такого кредита, оформленного под облигационный заем, предприятие зарабатывает публичную репутацию надежного заемщика.
"Квадратный метр" эконом-класса
Главная задача одесского форума – проложить "инвестиционный мост" между бизнесом и свободными денежными средствами. Украина обладает завидным инвестиционным потенциалом, но, к сожалению, существует ряд факторов, отрицательно влияющих на привлечение денежных средств. Это и регуляторные барьеры, недостаток опыта в оформлении презентации инвестиционных проектов, нестабильная экономическая и политическая ситуация и так далее. Всех проблем в этой области сразу не разрешить, но создавать инвестиционный имидж и улучшать инвестиционный климат в Украине – можно и нужно.
В ходе конференции гости из Москвы предложили свой способ ликвидации одной из самых болевых точек современного градостроительства: обеспечение не самой богатой части населения современными благоустроенными квартирами эконом класса, представив проектную разработку по возведению такого жилья. Авторство новой системы многоэтажных индустриальных жилых зданий принадлежит Московскому НИИ экспериментального типового проектирования, ОАО Центральному научно-исследовательскому и проектному институту жилых и общественных зданий и ЗАО Корпорации "С. Холдинг". Их разработки представленных серий 220 и 222 уже нашли широкое применение как в столице России и ее регионах, так и за рубежом. За минимально короткий срок – с 2001 по 2004 год – там для новоселов было выстроено 200000 квадратных метров жилья серии С222.
В таких домах планируются квартиры как под муниципальный, так и под коммерческий заказ. Причем последние, коммерческие, превышают нормативные требования по площади на 20-30%. При проектировании и возведении жилых домов новой серии возможна реализация любых градостроительных задач. Свободу творческой фантазии обеспечивает возможность изменения конфигурации и высотности зданий, применения различного типа блок-секций – рядовых, торцевых, угловых и т. д., варьерование поэтажного состава квартир, использование бесконечного многообразия фасадных решений. В основу этих архитектурно-планировочных предложений легли апробированные временем в строительной практике планировки 1-4 комнатных квартир со строгим зонированием помещений общих и спальных комнат, кухонь, санузлов, прихожих и холлов. Повышенная комфортность, улучшенная звукоизоляция и теплозащита, оснащение всеми видами инженерного оборудования – все эти неотъемлимые атрибуты понятия "элит" теперь присутствуют и в категории "эконом-класса".
В новых типовых зданиях наружные стены выполняются из мелкоштучных элементов с применением облицовочного кирпича, ячеистобитонных, керамзитовых или других видов блоков. В слоистых конструкциях используются эффективные утеплители, а затем на них наносятся полимерные штукатурные составы. Вентилируемые фасады – с дополнительными архитектурными деталями, что позволяет изменять внешний облик новостроек и вписывать их в любую архитектурную среду. Поэтому такие современные дома вполне пригодны не только для застройки новых жилых микрорайонов, но и для точечной – в исторически сложившихся кварталах городских центров.
Конструктивная схема зданий гарантирует их устойчивость даже при землетрясениях до 8 баллов. Срок эксплуатации – в буквальном смысле этого слова – "на века", а точнее, – на 150 лет, как и строений из прочного кирпича.
Преимущества Ноу-Хау
Если сравнивать новинку в индустриальном домостроении с традиционным строительством, то оно в таком сравнении явно проигрывает. В первом случае здание "растет" куда быстрее: со скоростью 5-7 этажей в месяц, во втором случае за этот же промежуток времени возводится всего 4 этажа. При этом трудоемкость строительных работ при возведении домов серий 220 и 222 на порядок ниже!
При этом строительство представленных москвичами современных зданий может вестись буквально при любой погоде, вплоть до минус 40 градусов, в то время как бетон более капризен: он нуждается дополнительном подогреве (особенно в начальном периоде укладки) и в строгом контроле за температурным режимом в течении 15-20 суток. При температуре ниже минус 20 градусов с ним работать вообще не рекомендуется.
Существует еще ряд бесспорных технологических преимуществ, которые по-достоинству могут оценить лишь строители, а мы акцентируем Ваше внимание на цифрах. Итак, себестоимость одного квадратного метра в доме, представленном москвичами, намного ниже себестоимости того же метра в обычном монолитном доме. А вот их рыночная стоимость – одинаковая! Вывод напрашивается сам собой…
Для сравнения: британский рынок
По отношению к другим сферам инвестиций, британский рынок недвижимости занимает лидирующее положение. За последние 40 лет цены на нее росли, в среднем, на 113% в год. В дополнение к росту основного вложенного капитала там прибавляются и доходы, получаемые от сдачи недвижимости внаем.
Но ситуация, в которой теперь оказался лидер британского рынка, довольно сложна. С учетом потребностей страны, где 60 миллионов населения, самый низкий в Европе уровень безработицы, где существует интенсивный рост экономики и куда ежегодно переселяется от 300 до 500 тысяч эмигрантов, сейчас сдается в эксплуатацию рекордно-малые объемы жилья (со времен первой мировой войны). Согласно мнению экспертов, сдача 150 000 недвижимости в год для Великобритании это – мизер.
Как известно, все имеет свое логическое объяснение и данный случай – не исключение. Продолжительность жизни там значительно увеличилась и недвижимость теперь стала переходить по наследству младшему поколению значительно позже. Отсутствие собственного жилья никак не улучшает демографической ситуации: многие отказываются от создания семьи вплоть до 40-летнего возраста, тогда как еще 25 лет назад у англичан было принято не позже 30-и отправляться с суженным (-ой) к алтарю. В данный период категория домовладельцев 25-29 лет значительно сократилась. В то же время аренда хороших апартаментов дорожает и становится все менее доступной.
Существуют и другие причины значительного роста стоимости жилья, но главными все же считаются простые экономические критерии соотношения спроса и предложения на наиболее удобные объекты по всей стране.
Цифры, предоставленные официальными источниками Великобритании показывают: уже к 2010 году около 40% недвижимости в этой стране будет принадлежать частным владельцам.
Как и в других высокоразвитых странах, там владение недвижимостью считается реальным вложением капитала, обеспечивающем будущее. Время показало: жилая недвижимость удваивается в цене каждые 7 лет, благодаря чему ее можно рассматривать как среднесрочную инвестицию. Или даже как долгосрочную. Невзирая на незначительное колебание рыночных цен, недвижимость остается долговременным хранилищем средств для того, кто ею владеет.
Корпоративные облигации
Это ценные бумаги, свидетельствующие о внесении их собственниками денежных средств и подтверждающие обязательства возместить им номинальную стоимость тех облигаций в указанный срок выплатоой фиксированного процента (если иное не предусмотрено условиями выпуска).
Преимущества корпоративных облигаций для эмитента заключаются в следующем:
1. Залог не обязателен;
2. Эмитент самостоятельно определяет параметры своих облигаций: процент, срок, объем выпуска;
3. Процентные ставки по облигациям могут быть ниже, чем по банковским кредитам на 3-5%;
4. Благодаря им можно привлечь значительные объемы финансирования на длительный срок;
5. Инвестором может быть не только банк, а любое юридическое или физическое лицо;
6. Облигации, в отличие от акций, не дают права инвестору вмешиваться в дела эмитента;
7. Успешный выпуск и погашение облигаций создают положительную репутацию эмитента на фондовом рынке и публичную кредитную историю;
8. Одновременно с облигационным займом можно использовать банковские кредиты;
9. Деньги, привлеченные через облигации, не увеличивают налог на прибыль, а проценты и расходы на оформление выпуска относятся на валютные затраты эмитента;
10. Выпуск может помочь в налоговом планировании бизнеса.
Ирина Марушкина
