Ломать не строить

Порыв "...до основания, а затем..." объясняется как отсутствием на рынке жилья хороших готовых вариантов планировочных решений, так и естественным желанием обывателя улучшить условия своей жизни. Но решение о радикальном преобразовании жизненного пространства - не только совершенствование своей среды обитания, но и долгосрочная волокита, связанная с хождениями по инстанциям, получением разрешительной документации, согласованиями....

 

"Сделано в СССР"

 

То, что предлагается на нашем квартирном рынке, в большинстве своем пришло из советского прошлого и носит гриф "сделано в СССР". Да, приватизированная, купленная, подаренная или унаследованная квартира сегодня не что иное, как собственность. О праве на нее написано в Конституции. И, согласно закону, это право заключается в возможности владеть имуществом, распоряжаться им и извлекать из него пользу. Говоря о перепланировке такой собственности, мы говорим о нашем праве распоряжаться ею. Правда, не нарушая при этом права других граждан.

 

Но принятые в 1984 году Жилищный Кодекс и в 1996 году - Конституция Украины не учитывают, что квартира из советского прошлого сама фактически ограничивает гражданские права владельца. И это неудивительно, ведь "сделанные в СССР квартиры" не должны были стать товаром. Да, фактически они находились в собственности у живущих в них людей. Но юридически были собственностью государственной. Жилец не мог совершить с ней никаких законных операций. Разве что - обменять. И то - при содействии подпольных маклеров.

 

Сейчас ситуация совершенно иная: жилье можно вполне законно купить, продать или обменять. Но вот сами квартиры как старые, так и новые (даже уже трансформированные их владельцами) все еще живут по законам СССР. Действующие в настоящее время строительные нормы несут жилищную идеологию, заложенную еще "при социализме", и программируют наш быт согласно представлениям о комфорте тех далеких времен. Например, советские нормы едва ли не предписывали кому, как и на скольких квадратных метрах, например, мыться, спать или есть! Яркая иллюстрация - санузел. По тем нормам, он должен быть раздельным. Но в идеале эта норма была пpaвильной для потенциально коммунальной, перенаселенной квартиры, дабы не coбиралась очередь возле санузла из тех, кому нужен только туалет, и тех, кому нужен лишь душ. Та же норма приемлема для небольшой квартиры, где обитает большая семья. А если в достаточно большой квартире живет один-два, максимум - три человека? Пожалуй, для них гораздо удобней совмещенный санузел, где можно разместить не только унитаз и ванну, но еще и биде, душевую кабину и стиральную машину. Дома, построенные при коммунизме, не учитывали такие аспекты. Нормы были едины для всех...

Цена свободного пространства

 

Просторные помещения внушительной площади очень выигрышно смотрятся на телеэкране или страницах глянцевых журналов. Это - отличные площадки для вечеринок, светских мероприятий и т.д. Зритель интуитивно верит в искренность и органичность происходящего в кадре веселья, наблюдая, как свободно и нестесненно можно двигаться и жить.

Никакая стенка или перегородка - не должна становиться препятствием для танца, общения и коммуникаций с другими людьми... Такова философия комфортной жизни в мире, свободном от стен, разбивающих скромную квартирку на комнатки-камеры в 12-15 м2. Но ведь не в одной планировке дело - как правило, мир богатых вообще избавлен от многих забот менее обеспеченных персонажей. Свобода и комфорт не всем по карману. И это относиться к свободным планировкам, говоря о которых часто упоминают жилые помещения-студио и монолитно-каркасные технологии современных зданий, Европу и США.

На Западе свободная планировка квартиры - это не только большие и шикарные апартаменты, где применен прием "студио". Там в порядке вещей коморка, в которую входишь прямо с лестничной площадки, она же служит спальней, гостиной и кухней с санузлом за какой-нибудь дверью (а порой и без). И там подобное жилье - выражение здорового (пока чуждого нам) понимания того, что у людей разные доходы, которым соответствует разного уровня жилье.

 

Мы же, порой, за уши тянем миллионерские квартиры в наши скромные жилища. Пытаемся создать свободные пространства в когда-то социальных домах. Между прочим, для наших сограждан понятие "свободная планировка" - есть некий симбиоз образа и подобия запада и наследия советского прошлого. Последнее - это - особого рода квартирный менталитет, корни которого - в вынужденной необходимости "трястись" над имеющимися метрами и особое отношение к бюджетному жилью. Логическое следствие вчерашней убежденности, что Государство должно всем дать одинаково хорошие квартиры, с одинаковой площадью, удобствами, солнечным освещением. Наверно, отсюда - и уверенность в том, что можно в "хрущевке" разломать стены и переиначить ее под шикарный апартамент. С практической стороны - можно.

 

Хорошее - запрещено

 

Норма одинакова для всех, хотя цены совсем не одинаковы. По словам экспертов, рынок нового жилья в Киеве не дает достаточного ассортимента квартир. Набор предлагаемых готовых вариантов планировок ограничен и неудовлетворителен в дорогущих монолитно-каркасных домах почти так же, как и в "дешевых" панельках. Но, что важно, в более дорогих и современных монолитно-каркасных домах возможности перепланировки шире, вплоть до... торжества над нормой.

Панацея для новоселов - это "нетрадиционные" перепланировки в период между началом строительства дома и сдачей его в эксплуатацию. То есть, подгонка квартиры под индивидуальные требования покупателя.

По этой схеме сначала проект согласовывается в том виде, в каком хочет видеть ее будущий владелец. На этом этапе заказчик может сказать проектировщикам: объедините, например, здесь санузел, уберите перегородку, сделайте проем шире. Это "нетрадиционные" перепланировки, но разрешения на них делаются до введения дома в эксплуатацию. И занимаются всем проектировщики строящегося дома. Если возможность индивидуализировать квартиру на вышеописанной стадии упущена, или работа ведется с "тем, что есть", понадобится освоить азы "хождений по согласовательным инстанциям" или доверить этот вопрос профессионалам. Человек - существо свободное и способен при помощи умственного усилия преодолевать самые разные препятствия. Но, на простые материальные объекты действуют строгие законы физики.

 

Если материальный объект является квартирой в уже построенном жилом доме, то его бытие регулируется законодательством Украины. И собственник имеет право переделывать свое жилище по собственному усмотрению. Но при условии, что он не нарушает санитарные нормы и правила (СанПиН), строительные (СНиП), требования пожарной безопасности, права соседей и т.п. Причем, для подтверждения всего этого необходимо предварительно оформить все соответствующие разрешения и согласования. "Разрешено все то, что не запрещено", говорят юристы.

 

Почему же закон жестко регулирует возможность самовыразиться через перепланировку? Дело в том, что стены комнат в стандартных украинских квартирах, с одной стороны - определяют, где кухня, ванна, спальная, а с другой - несут очень серьезный конструктивный груз. Еще на этапе планировки дома учитываются все будущие нагрузки здания. И перепланировка в какой-то отдельно взятой квартире может привести к изменению нагрузок во всем доме. Поэтому прежде, чем приступать к внесению таких изменений, необходимо взвесить все "про" и "контра".

"Да" и "Нет" перепланировке

Можно:

   o увеличивать санузел за счет коридора;

   o увеличивать площади жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений;

   o устраивать на площади жилой комнаты, смежной с кухней, кухню-столовую;

   o обустраивать проемы в не несущих стенах между помещениями;

   o переносить входной проем в квартиру;

   o демонтировать подоконную часть стен (с установкой распашных дверей на балкон).

Нельзя:

   o объединять лоджии и балконы с помещением квартиры путем разбирания внешних стен;

   o переносить на балконы и лоджии отопительные приборы;

   o объединять квартиры по вертикали;

   o увеличивать площадь санузлов и ванных комнат за счет жилых помещений;

   o устраивать проемы без разрешения в несущих стенах;

   o разбирать основание под устройство пола, демонтировать вентиляционные каналы и короба.

Шагай по правилам

 

Согласно закону, любое изменение правового режима, статуса по отношению к собственнику жилого и нежилого помещения происходит через органы БТИ. Вступить в права собственника возможно только после процесса государственной регистрации. На договоре и свидетельстве должна стоять печать БТИ и резолюция, фиксирующая, кому принадлежит квартира. В общем, чтобы и после завершения работ у вас осталась возможность распоряжаться собственным имуществом, необходимо следовать простому алгоритму, а народным умельцам - помнить об ответственности за нарушения правил планировки.

Итак, первый шаг - обращение в соответствующие органы власти для изготовления необходимой проектной документации с четким указанием намерений (достроить, расширить, снести. Комиссия обязана рассмотреть заявление и вынести аргументированное решение. После этого нужно оправиться в проектную (избранную вами) организацию. Главное, что на этом этапе важно - наличие у выбранной вами проектной организации соответствующей лицензии. И, конечно же - ее хорошая репутация. После чего снова обратиться в райадминистрацию, уже имея при себе заключения из ЖЭКа, санэпидемстанции, пожарной службы и акт о согласии соседей. Подписи последних о том, что они "не возражают" против шума и возможных неудобств, которые могут возникнуть в процессе перепланировочных работ - очень важны. Неплохо бы также составить акт о состоянии жилья соседей (на случай, если они вдруг захотят "под шумок" предъявить вам претензии и потребовать сделать в их квартире ремонт за ваш счет). А еще - застраховаться от возможного ущерба третьим лицам во время проведения работ по ремонту и перепланировке.

 

Если все "ОК", вы получаете разрешение межведомственной комиссии, а копия вашего проекта остается в райадминистрации. После завершения работ комиссией составляется акт о соответствии объекта согласованному проекту и о введении объекта в эксплуатацию.

 

Алгоритм этот не всегда безотказен. И, к сожалению, часто человек предпочитает делать перепланировку на "авось", не пользуясь услугами профессионалов проектировщиков и строителей, намеренно или по незнанию забывая о нормах закона. Качество, надежность и законность обновленной квартиры без тени сомнения приносятся в жертву сиюминутной экономии денег и времени. В действительности, найти хорошего проектировщика - непросто.

Даже профессиональная лицензия не говорит о квалификации. Она выдается по совершенно формальным признакам, как следствие - на рынке масса неквалифицированных людей. А профессионалы берут дорого. Желая сэкономить заказчик обращается к тому, кто сделает подешевле. Многие все делают своими силами или обращаются к... прорабу, которому достаточно показать, какую стену убрать и где застеклить балкон. Как бы вы не делали свою перепланировку, вероятно, вы станете ее узаконивать. Или все-таки нет? Если нет, то следует знать: 150-я статья Административного кодекса предусматривает ответственность за самовольные переделки. Если какой-либо человек принимает позицию неповиновения, наивно думать, что власть захочет войти в его положение. Скорее всего, придется привести помещение в предыдущее состояние.