Маркетинговый отчет по исследованию офисной недвижимости г. Киева
Компания Соцмарт провела исследование рынка офисной недвижимости г. Киева. Было изучено 74 действующих и 100 заявленных бизнес центров.
В данной статье приводятся выдержки из аналитического обзора
Киев является одним из самых привлекательных с точки зрения вложения капиталов городов в Восточной Европе. Одним из самых инвест привлекательных является рынок недвижимости – в связи с более низкой себестоимостью строительства (чем в странах Западной Европы или США), и значительно более коротким сроком окупаемости строительства и более высокой прибыльностью. Пик цен, а соответственно и рентабельности, жилой недвижимости проходит. Этот сегмент в 2007г. характеризуется стагнацией цен как на первичную, так и вторичную недвижимость. Постепенно привлекательность инвестирования в строительство «коротких денег» (с окупаемостью год-два) уходит на второй план, более выгодным становится вложение «длинных денег» - а это торговая, офисная, складская, гостиничная недвижимость. События на рынке жилой недвижимости (аферы в первичной недвижимости) отпугивают потенциальных покупателей, рынок «застыл». И, стоит отметить, что хотя окупаемость коммерческой недвижимости по срокам отстает от жилой, она все равно значительно выше, чем в странах Европы и Америке. Сегодня столичный рынок офисной недвижимости динамично развивается, с каждым годом привлекая все больше девелоперов. С этим и связаны последние крупные сделки на рынке офисной и торговой недвижимости в Украине, и непосредственно в Киеве. Недавно за рекордную сумму – почти 100 млн. евро – был продан группе «Евразия» бизнес центр «Айсберг» (общей площадью 39 000 м2). Изначальным владельцем этого офисного объекта являлась компания НЕСТ (Недвижимость Столицы). Удачно была продана первая очередь бизнес-центра Леонардо, можно с уверенностью сказать, что подобную участь ожидает и вторая очередь. По мере насыщения рынка и появления качественных проектов, сфера инвестиционных приобретений будет динамично развиваться.
Основными тенденциями рынка офисной недвижимости можно назвать:
1. Стабильный рост арендных ставок (около 30-35% в год)
2. Недостаток качественных площадей, практически полное отсутствие бизнес центров класса А. Если говорить о классе С, он занимает около половины рынка, но это обычно непрофессиональные помещения (отреконструированные или нет садики, школы НИИ), которым скорее можно дать класс D (но в Украине редко пользуются широкой классификацией бизнес-зданий). Поэтому, по нашему мнению, если говорить о трех высших классах, в сегменте офисной недвижимости преобладает класс В.
4.Одним из негативных моментов является несоответствие бизнес центров заявленному классу. Это возможно в связи с отсутствие четкие критериев классификации бизнес центров а также своеволием арендодателей, которые, заявив более высокий класс, начинают требовать непомерную арендную плату
5. Если все заявленные объекты будут реализованы в намеченный срок, Киев ожидает «пришествие» более миллиона офисных площадей в ближайшие 2-3 года. Что, впрочем, маловероятно – еще одной тенденцией нашего рынка недвижимости в целом является задержка сроков окончания строительства на пару лет
6. Среди строящихся и проектируемых объектов нет класса С (что связано с его более низкой рентабельностью, меньшей востребованностью на рынке) И если строящиеся объекты – это преимущественно класс В+ и В (около 70%), то проектируемые в большинстве своем класс А (около 65-70%)
7. Если анализировать проекты, представленные на градостроительном совете Киева, офисные помещения часто являются лишь одной из составляющих многофункционального комплекса
Основными тенденциями рынка офисной недвижимости можно назвать:
1. Стабильный рост арендных ставок (около 30-35% в год)
2. Недостаток качественных площадей, практически полное отсутствие бизнес центров класса А. Если говорить о классе С, он занимает около половины рынка, но это обычно непрофессиональные помещения (отреконструированные или нет садики, школы НИИ), которым скорее можно дать класс D (но в Украине редко пользуются широкой классификацией бизнес-зданий). Поэтому, по нашему мнению, если говорить о трех высших классах, в сегменте офисной недвижимости преобладает класс В.
| Класс | Кол-во обьектов | Проценты |
| A | 8 | 10,7% |
| B+ | 8 | 10,7% |
| B | 42 | 56,0% |
| C | 17 | 22,7% |
4.Одним из негативных моментов является несоответствие бизнес центров заявленному классу. Это возможно в связи с отсутствие четкие критериев классификации бизнес центров а также своеволием арендодателей, которые, заявив более высокий класс, начинают требовать непомерную арендную плату
5. Если все заявленные объекты будут реализованы в намеченный срок, Киев ожидает «пришествие» более миллиона офисных площадей в ближайшие 2-3 года. Что, впрочем, маловероятно – еще одной тенденцией нашего рынка недвижимости в целом является задержка сроков окончания строительства на пару лет
6. Среди строящихся и проектируемых объектов нет класса С (что связано с его более низкой рентабельностью, меньшей востребованностью на рынке) И если строящиеся объекты – это преимущественно класс В+ и В (около 70%), то проектируемые в большинстве своем класс А (около 65-70%)
7. Если анализировать проекты, представленные на градостроительном совете Киева, офисные помещения часто являются лишь одной из составляющих многофункционального комплекса
