Массовые активы и массовая оценка недвижимости
Большинство статей о проблемах оценки, написанных для этого журнала, были так или иначе продиктованы изменениями, которые происходят на российских рынках недвижимости, и влиянием этих изменений на оценочные процедуры.
Эта статья не исключение. Она отражает тенденции на рынке, вызванные усилением активности в сфере оценки больших групп активов. Ряд крупных государственных предприятий и организаций, владеющих большим числом объектов недвижимости, готовится к их приватизации. В то же время уже приватизированные (и не менее масштабные) российские промышленные группы рассматривают различные возможности доступа на рынки капитала с целью расширения деятельности и повышения доходов от имущества. Независимо от выбранной финансовой стратегии, а этот процесс всегда связан с активами компании, оценка может касаться миллионов имущественных единиц. Но даже если речь идет пусть не о миллионах, а о тысячах объектов недвижимости, оценка уже принимает массовый характер.
Для оценки больших групп активов в рамках разумных сроков и бюджета существует ряд методов и приемов, которые не применяются для отдельных имущественных объектов. В этой статье я расскажу о причинах появления массовой оценки и заложенных в ней принципах. В следующем номере в моей колонке будет продолжено обсуждение этой темы и описаны примеры использования массовой оценки.
Почему массовая оценка?
В экономически развитых странах институт массовой оценки обеспечивает потребности как государственного, так и частного сектора. Для местных администраций массовая оценка обеспечивает функционирование механизмов налога на имущество, базой для которого является стоимость объектов недвижимости. В России в отсутствие необходимых для анализа рыночных данных государство пользовалось установленными формулами расчета, однако в будущем мы вправе ожидать появления более рыночно ориентированной системы. В частном секторе России техники массовой оценки применялись при определении стоимости групп активов крупных организаций (таких как Сбербанк, РЖД, Газпром, Роснефть, СУАЛ и других). Оценочные системы, используемые для налоговых целей, отличаются от тех, что требуются для оценки групп корпоративных активов, но базовая методология остается той же.
Несомненно, Россия будет продвигаться в направлении системы налогообложения имущества, основанной на ее рыночной стоимости вместо существующей в настоящее время оценки балансовой стоимости по БТИ, а принципы массовой оценки станут важнейшей неотъемлемой частью оценки недвижимости для налоговых целей. Однако в этой статье мы остановимся на методах, применяемых в настоящее время в России для оценки больших групп активов, находящихся в государственной и частной собственности.
Что такое «массовая оценка»?
Эффективная система массовой оценки обеспечивает получение корректных данных о стоимости большого числа объектов недвижимости, при этом затраты на нее существенно ниже индивидуальной оценки. Массовая оценка представляет собой системную работу по определению стоимости групп имущественных объектов с использованием стандартных процедур и статистической проверки результатов. Для сравнения, при индивидуальной оценке объекта недвижимости упор делается на сравнение данных с учетом индивидуальных особенностей объекта и требуемых для него изменений. При этом для точности результата эти системы оперируют показателем стоимости на дату оценки.
Как это делается?
Для массовой оценки недвижимости по сравнению с индивидуальной оценкой требуется оценочная модель. При этом используемая модель должна учитывать движущие силы спроса и предложения в рамках достаточно обширной территории, чтобы корректировать результат на основе сопоставления данных по регионам. Хотя итоговым результатом применения модели является индивидуальная стоимость объектов, оценочные заключения относятся скорее к группам активов, чем к отдельным объектам, а задачей профессионального оценщика является разработка, обоснование и разъяснение стандартных поправок в оценочной модели.
О контроле качества, или степени надежности при проведении расчетов в рамках оценки отдельного объекта недвижимости можно судить по глубине исследования, объему и качеству данных, используемых в анализе. Если же речь идет о массовой оценке, точность и непротиворечивость результатов проверяются статистическими методами. Основополагающие принципы оценки больших групп активов были впервые сформулированы в 20-е годы прошлого века в США и эволюционировали вместе с появлением новых информационных технологий и методов статистического анализа.
Ведущей профессиональной организацией, занимающейся продвижением новых методик массовой оценки, является Международная ассоциация налоговых оценщиков (IAAO), основанная в 1934 году в Канзас-Сити, штат Миссури (США). Публикации этой организации помогают совершенствовать стандарты оценочной практики и пользуются репутацией наиболее авторитетных и полезных справочных документов в области оценки. Начиная с публикации в 1938 году «Принципов оценки» (Assessment Principles) и кончая изданием фундаментального труда «Оценка собственности и управление оценкой» (Property Appraisal and Assessment Administration) под редакцией д-ра Джозефа К. Эккерта, эти работы служат методологической базой для специалистов разных стран, занимающихся массовой оценкой (website: www.iaao.org).
Системы, методики и техники оценки
В 50-е годы XX века первые компьютеры использовались именно для нужд оценки. В последующем, с развитием возможностей вычислительной техники по хранению больших массивов рыночных данных, появилась возможность оперативно сортировать и анализировать информацию. К 80-м годам прошлого столетия наличие разнообразных прикладных оценочных программ обеспечило широкие платформы для применения множественного регрессионного анализа и прочих методик непосредственно в процедурах массовой оценки. Не вдаваясь в подробное описание существующих систем, остановлюсь лишь на этапах процедуры массовой оценки, прежде всего в части ее отличия от оценки единичных объектов.
Следует помнить, что на первом этапе активы делятся на группы с общими характеристиками. В рамках данного этапа оценщик определяет базовый объект недвижимости и набор базовых рыночных условий. Затем величины стоимости единичных объектов, рассчитанные по каждой логической группе, используются для корректировки факторов, отличающих эти объекты от базового. Такая техника объединения по группам и выборки экономит время специалистов (и затраты) по сравнению с индивидуальной оценкой каждого объекта.
Приведу только один пример. В рамках оценочного проекта, недавно законченного фирмой «Эрнст энд Янг», предстояло оценить 6700 отдельных имущественных объектов в более чем 600 городах, представляющих 79 из 87 федеральных субъектов Российской Федерации. При использовании методов массовой оценки вся эта группа активов оценивается командой из 5 человек в течение трех месяцев. Если бы оценка осуществлялась индивидуально по каждому объекту, то проект занял бы раз в десять больше времени и обошелся бы заказчику на порядок дороже.
Выводы
При правильном использовании методы массовой оценки позволяют оценивать сведенные в логические группы объекты недвижимости, имеющие аналогичные характеристики. Такая система оценки предусматривает возможность корректировок существенных различий и обеспечивает достаточно точную оценку индивидуальных объектов и приемлемые результаты по всей группе активов.
В следующем номере в этой колонке я остановлюсь более подробно на перечисленных выше этапах процедуры оценки, проиллюстрировав на примерах из практики эффективность методов массовой оценки с точки зрения экономии времени и денежных средств при приемлемом уровне точности в проектах, связанных с большим числом имущественных объектов.
Для оценки больших групп активов в рамках разумных сроков и бюджета существует ряд методов и приемов, которые не применяются для отдельных имущественных объектов. В этой статье я расскажу о причинах появления массовой оценки и заложенных в ней принципах. В следующем номере в моей колонке будет продолжено обсуждение этой темы и описаны примеры использования массовой оценки.
Почему массовая оценка?
В экономически развитых странах институт массовой оценки обеспечивает потребности как государственного, так и частного сектора. Для местных администраций массовая оценка обеспечивает функционирование механизмов налога на имущество, базой для которого является стоимость объектов недвижимости. В России в отсутствие необходимых для анализа рыночных данных государство пользовалось установленными формулами расчета, однако в будущем мы вправе ожидать появления более рыночно ориентированной системы. В частном секторе России техники массовой оценки применялись при определении стоимости групп активов крупных организаций (таких как Сбербанк, РЖД, Газпром, Роснефть, СУАЛ и других). Оценочные системы, используемые для налоговых целей, отличаются от тех, что требуются для оценки групп корпоративных активов, но базовая методология остается той же.
Несомненно, Россия будет продвигаться в направлении системы налогообложения имущества, основанной на ее рыночной стоимости вместо существующей в настоящее время оценки балансовой стоимости по БТИ, а принципы массовой оценки станут важнейшей неотъемлемой частью оценки недвижимости для налоговых целей. Однако в этой статье мы остановимся на методах, применяемых в настоящее время в России для оценки больших групп активов, находящихся в государственной и частной собственности.
Что такое «массовая оценка»?
Эффективная система массовой оценки обеспечивает получение корректных данных о стоимости большого числа объектов недвижимости, при этом затраты на нее существенно ниже индивидуальной оценки. Массовая оценка представляет собой системную работу по определению стоимости групп имущественных объектов с использованием стандартных процедур и статистической проверки результатов. Для сравнения, при индивидуальной оценке объекта недвижимости упор делается на сравнение данных с учетом индивидуальных особенностей объекта и требуемых для него изменений. При этом для точности результата эти системы оперируют показателем стоимости на дату оценки.
Как это делается?
Для массовой оценки недвижимости по сравнению с индивидуальной оценкой требуется оценочная модель. При этом используемая модель должна учитывать движущие силы спроса и предложения в рамках достаточно обширной территории, чтобы корректировать результат на основе сопоставления данных по регионам. Хотя итоговым результатом применения модели является индивидуальная стоимость объектов, оценочные заключения относятся скорее к группам активов, чем к отдельным объектам, а задачей профессионального оценщика является разработка, обоснование и разъяснение стандартных поправок в оценочной модели.
О контроле качества, или степени надежности при проведении расчетов в рамках оценки отдельного объекта недвижимости можно судить по глубине исследования, объему и качеству данных, используемых в анализе. Если же речь идет о массовой оценке, точность и непротиворечивость результатов проверяются статистическими методами. Основополагающие принципы оценки больших групп активов были впервые сформулированы в 20-е годы прошлого века в США и эволюционировали вместе с появлением новых информационных технологий и методов статистического анализа.
Ведущей профессиональной организацией, занимающейся продвижением новых методик массовой оценки, является Международная ассоциация налоговых оценщиков (IAAO), основанная в 1934 году в Канзас-Сити, штат Миссури (США). Публикации этой организации помогают совершенствовать стандарты оценочной практики и пользуются репутацией наиболее авторитетных и полезных справочных документов в области оценки. Начиная с публикации в 1938 году «Принципов оценки» (Assessment Principles) и кончая изданием фундаментального труда «Оценка собственности и управление оценкой» (Property Appraisal and Assessment Administration) под редакцией д-ра Джозефа К. Эккерта, эти работы служат методологической базой для специалистов разных стран, занимающихся массовой оценкой (website: www.iaao.org).
Системы, методики и техники оценки
В 50-е годы XX века первые компьютеры использовались именно для нужд оценки. В последующем, с развитием возможностей вычислительной техники по хранению больших массивов рыночных данных, появилась возможность оперативно сортировать и анализировать информацию. К 80-м годам прошлого столетия наличие разнообразных прикладных оценочных программ обеспечило широкие платформы для применения множественного регрессионного анализа и прочих методик непосредственно в процедурах массовой оценки. Не вдаваясь в подробное описание существующих систем, остановлюсь лишь на этапах процедуры массовой оценки, прежде всего в части ее отличия от оценки единичных объектов.
Следует помнить, что на первом этапе активы делятся на группы с общими характеристиками. В рамках данного этапа оценщик определяет базовый объект недвижимости и набор базовых рыночных условий. Затем величины стоимости единичных объектов, рассчитанные по каждой логической группе, используются для корректировки факторов, отличающих эти объекты от базового. Такая техника объединения по группам и выборки экономит время специалистов (и затраты) по сравнению с индивидуальной оценкой каждого объекта.
Приведу только один пример. В рамках оценочного проекта, недавно законченного фирмой «Эрнст энд Янг», предстояло оценить 6700 отдельных имущественных объектов в более чем 600 городах, представляющих 79 из 87 федеральных субъектов Российской Федерации. При использовании методов массовой оценки вся эта группа активов оценивается командой из 5 человек в течение трех месяцев. Если бы оценка осуществлялась индивидуально по каждому объекту, то проект занял бы раз в десять больше времени и обошелся бы заказчику на порядок дороже.
Выводы
При правильном использовании методы массовой оценки позволяют оценивать сведенные в логические группы объекты недвижимости, имеющие аналогичные характеристики. Такая система оценки предусматривает возможность корректировок существенных различий и обеспечивает достаточно точную оценку индивидуальных объектов и приемлемые результаты по всей группе активов.
В следующем номере в этой колонке я остановлюсь более подробно на перечисленных выше этапах процедуры оценки, проиллюстрировав на примерах из практики эффективность методов массовой оценки с точки зрения экономии времени и денежных средств при приемлемом уровне точности в проектах, связанных с большим числом имущественных объектов.
