Министерство юстиции Украины покушается на ипотеку
Минюст решил внести изменения в инструкцию «О порядке проведения нотариальных действий нотариусами Украины» от 2004 года, запретив одновременно заверять договоры купли-продажи недвижимости и ипотечного банковского залога.
Потом, правда, Минюст разрешил регистрировать права на недвижимость без выписки из БТИ, а покупателям жилья — заверять свои права не по месту нахождения недвижимости. Но поскольку информация в нашей стране распространяется не официальным путем, а через Интернет, финансовый рынок заволновался. И вполне объективно, ведь нововведения способны спровоцировать кризис отечественной ипотеки.
В первых числа сентября стало известно, что Минюст решил по-новому трактовать свою же инструкцию от 2004 года. Разъяснительное письмо по этому поводу запретило нотариусам одновременно регистрировать сделку купли-продажи недвижимости и ипотечный договор. То есть банкам, для того чтобы продолжать кредитовать ипотеку, нужно было постоянно идти на риск, выдавая деньги на покупку недвижимости, не получив ее сразу же в залог.
Процедура оформления ипотечного кредита сегодня выглядит так: когда вариант недвижимости подобран и дело дошло до оформления покупки, покупатель, продавец и представитель банка отправляются к нотариусу для заключения договора купли-продажи. Нотариус делает запись о смене собственника в реестре прав собственности на недвижимое имущество, на основании которой оформляет договор залога недвижимости или ипотеки. И только после этого банк выдает деньги покупателю для того, чтобы он мог рассчитаться за покупку. Все эти оформления происходят в течение дня. После чего новый владелец недвижимости отправлялся в БТИ для регистрации своих прав собственности. Получить свидетельство об этом можно быстро, но за двойную плату, а можно не спеша — через день-два. Особой необходимости спешить нет, потому что все договоры подписаны, расчет произведен, так что остается формально вступить в право собственности, которое вполне может и подождать.
По системе ипотечного кредитования в Крыму оформляется примерно половина сделок купли-продажи, рассказал «1К» председатель клуба владельцев недвижимости «Городок» Валерий Шевердак. Однако динамику роста нынешним летом затормозили внутренние банковские нестыковки. В результате за все лето, по неофициальной информации риэлтеров, было заключено в Крыму всего-то порядка 140 ипотечных договоров. А тут еще минюстовские инициативы…
Впрочем, в Главном управлении юстиции в АРК не считают, что новые разъяснения инструкции вводят запрет на оформление договора залога без предъявления отметки о перерегистрации прав на имущество на справке из БТИ и выписки из реестра прав собственности на недвижимое имущество. Но от подробных объяснений главные юристы автономии отказываются, предоставляя домыслам возможность продолжать волновать умы потенциальных банковских клиентов и банкиров, которым остается черпать информацию из газет и Интернета.
Поводов же для волнений, в общем-то, достаточно. Если в инструкции действительно есть запрет на одновременное оформление договоров купли-продажи и ипотечного залога, то банкам придется сильно перестраховываться, чтобы не оказаться в ситуации, когда, оформив покупку недвижимости, клиент через несколько дней откажется прийти для подписания ипотечного залога и никаких обязательств по возвращению ссуды брать на себя не захочет. Или гадать после выдачи каждого ипотечного кредита, добросовестный или нет попался клиент. Но может сложиться ситуация, когда не все зависит от порядочности заемщика, например, в случае его смерти взыскать купленную в кредит квартиру, не находящуюся в залоге, банк не имеет права. И подобных нюансов может оказаться еще много. А уж сколько появится поводов для мошенничества!
Потенциальная угроза этого может подтолкнуть финучреждения к ужесточению условий ипотечного кредитования и даже вводу дополнительных комиссий. Однако банкиры рассчитывают, что до этого не дойдет (ипотека весьма выгодный для банков бизнес). Заместитель управляющего КРФ «Укрсоцбанка» Наталья Лютикова говорит, что на такие меры, скорее всего, идти не придется, потому что БТИ в автономии оформляет вступление в право собственности достаточно оперативно — в течение дня. Разве что добавится мороки с повторным визитом к нотариусу. Зато в других областях Украины, где на регистрацию дается от нескольких дней до нескольких недель, сложности будут большие, говорит она.
Но пока нотариусы не отказываются оформлять одновременно договоры покупки и залога недвижимости.
В пресс-службе крымского филиала «Райффайзенбанк-Аваль» рассказали, что страхуются: при оформлении кредитного договора заключают с клиентом дополнительное соглашение о том, что он обязуется в течение месяца после приобретения недвижимости передать ее в залог, либо сразу же берут в залог другую недвижимость клиента.
Кстати, интересно, что одновременная нотариальная регистрация договоров купли-продажи и залога разрешена Законом Украины «Об ипотеке», что по статусу выше инструкции Минюста.
Ну а пока финансовый рынок обсуждал отнюдь не радужные перспективы ипотеки, опять-таки из неофициальных источников пришли новые объяснения. Согласно им, Минюст разрешил нотариусам регистрировать право на недвижимость без выписки из БТИ, а покупателям жилья — заверять свои права не по месту нахождения недвижимости. Для регистрации ипотечных договоров достаточно будет представить документ, подтверждающий, что переход имущественных прав состоится в будущем (например, договор покупки жилья). Это позволит устранить и еще одну проблему — регистрации договоров купли-продажи недостроенного жилья, которая сейчас заморожена. Новые условия удостоверения сделок поданы на регистрацию, ожидается, что они вступят в силу уже в сентябре.
