Мораторий на землю: снять нельзя оставить (Часть 1)

До 1 января 2008 г. в Украине действует мораторий на куплю/продажу земли сельскохозяйственного назначения. Но, как отмечают эксперты, это не останавливает процессы торговли участками. Известно, что около 39% таких площадей уже имеют частных собственников. Согласно статистическим данным Государственного агентства по земельным ресурсам, за семь месяцев текущего года в Украине реализовано 3,9 тыс. га земельных участков и прав аренды на них на сумму 2,2 млрд. грн. По словам главы агентства Игоря Яцука, этот показатель уже в полтора раза превышает объемы продажи несельскохозяйственных земель за весь прошлый год.
 
В соответствии с украинским законодательством, существует несколько способов решения земельных вопросов. Во-первых, государство может предоставлять участки несельскохозяйственного назначения в постоянное владение. Это предполагает, что ими можно будет пользоваться неопределенный срок, уплачивая фиксированные налоги. Брать землю в аренду могут юридические лица государственной и коммунальной форм собственности: институты, больницы, школы, госучреждения и т.п. Но, как известно, земельные наделы, которые принадлежат бюджетным структурам, отдаются в субаренду частным предпринимателям и затем теряют своих прямых владельцев и целевое назначение.
 
Другой способ реализации земельных участков – аукционная продажа. Если отсутствуют ограничения по количеству участников, то это наиболее прозрачный способ передачи земли частным лицам. Но, как известно, украинским бизнесменам дешевле договориться в кулуарах, чем конкурировать на открытых аукционах. В украинской практике было немало случаев неудачного проведения торгов. Наиболее яркий пример - продажа в конце 2006 г. участка на Оболони площадью 113 га. Тогда была создана видимость аукциона, поскольку его победители были известны заранее.
 
Третьим способом землеотвода земельных участков является их сдача в аренду. Таким образом, приватизируется 60-70% земли в Украине. В соответствии с Земельным кодексом, определенные территории нельзя арендовать с дальнейшей возможностью ее покупки. В эту категорию включены земли сельскохозяйственного назначения, территория лесов и т.п. Но существует лазейка в законодательстве – облсоветы и горсоветы меняет целевое назначение этих земель, что позволяет «передавать» их под застройку.
 
Стоит отметить, что запрет на приобретение земли сельскохозяйственного назначения имеет как свои плюсы, так и минусы. Позитивным моментом является то, что государство может проследить, куда и на какие цели она была отдана. Впрочем, в большинстве случаев, теневые схемы в этом секторе процветают настолько, что сами депутаты местных органов власти, голосующие за землеотвод, не знают, кому именно выделяется участок (например, беспрецедентное голосование в Киевсовете 1 октября).

 

Специалисты считают, что предотвратить подобные ситуации можно, сняв запрет на продажу земли. Хотя и подчеркивают, что это будет иметь и негативные последствия. Так, купить большие участки в Украине может ограниченный круг людей. И через некоторое время после отмены моратория внушительные площади могут перейти в руки небольшого количества лиц, что будет иметь негативные экономические последствия: коррупция, повышение цен на недвижимость, применение земель не по их прямому назначению.
 
В земельный фонд Украины входит 33 млн. га пашни, стоимость которых, по подсчетам специалистов, превышает 300 млрд. грн. При условии сохранения моратория государство может хоть как-то контролировать их использование. Но если будет снят запрет с купли/продажи, власть утратит последние рычаги контроля за частными структурами.
 
В то же время, некоторые аналитики считают, что снятие моратория может позитивно повлиять на развитие земельного рынка в Украине. Например, по мнению Украинской строительной ассоциации, его продление приведет к тому, что государство потеряет миллиарды гривен инвестиций, а в случае продажи земель на аукционах прибыль будет идти в бюджет государства. Но не стоит забывать, что цена земли на торгах не всегда соответствует ее рыночной оценке, поскольку может быть существенно занижена.
 
Глава представительства ООН в Украине Френсис О'Доннелл считает целесообразным снять мораторий на продажу земли в стране. «Украине пора снять мораторий на продажу земли. Для этого надо очень быстро провести институциональные изменения, реформировать материальное право в сфере собственности на землю. Но в первую очередь необходимо завести интегрированную систему земельного кадастра и регистрации прав собственности, которая будет базироваться на современных технологиях и доступе общественности к этой информации. Она устранит условия для коррупции, гарантирует безопасность, открытость», — сказал он в интервью «Газете 24» (24.10.2007).

 

Традиционно в конце каждого года Виктор Ющенко предлагает снять мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения. В то же время партии и блоки, прошедшие в парламент VI созыва, в своих программах достаточно неопределенно подошли к этой проблеме. Скорее всего, с 1 января 2008 г. запрет на куплю/продажу земель будет продолен, коалиция не успеет подготовить законы, касающихся отмены моратория.
 
Сейчас вопрос продажи земли и отмены моратория крайне заполитизирован. Главным инициатором снятия запрета на продажу земельных участков является президент Украины Виктор Ющенко. Свою позицию он объясняет тем, что на данный момент мораторий не сдерживает операций по купле-продаже земли, а только ставит их вне закона, содействуя тем самым расширению теневого сектора экономики и развитию коррупции.
 
В процессе политических консультаций по формированию коалиции в новом парламенте глава государства уже озвучил свою позицию. «Если после проведения выборов новая коалиция будет такой же бесхребетной, как эта, и не будет иметь воли на инициативы по этим вопросам, то я сам внесу инициативные законопроекты по снятию моратория и закон о формировании рынка земли», - отметил В.Ющенко. По его мнению, это станет первым шагом к созданию прозрачного рынка земли.
 
Однако политические партии, прошедшие в парламент VI созыва, в своих программах достаточно расплывчато прописали вопрос отмены моратория. Показательно, что даже пропрезидентская НУНС не прописала этот программный пункт. Другие партии, в том числе и КПУ, расписали создание рынка земли, приватизацию, снижение ставок аренды, но только не его отмену или продление. Более того, только «Блок Литвина» четко заявил о запрете продажи земли. (см. табл.)
 
Позиция политических сил, прошедших в парламент VI созыва, относительно продажи земли

 
 
Согласно закону о продлении моратория до 1 января 2008 г., перед тем, как снять запрет на продажу земли, необходимо принять законы «О государственном земельном кадастре» и «О рынке земель». Если депутаты их отклонят, то действие моратория на продажу земель будет автоматически продлено.
 
Не стоит забывать, что Верховная Рада уже принимала первый закон, однако он был ветирован президентом. В.Ющенко мотивировал это тем, что законом не определено, что является основанием для внесения сведений о земельных участках и их владельцах или пользователях в государственный земельный кадастр, требования к документам, которые подаются для государственной регистрации земельных участков, круг должностных лиц, ответственных за ведение государственного земельного кадастра, их полномочия. Без урегулирования этих вопросов его реализация на практике будет проблематичным и неоднозначным, считает президент.
 
Отметим, что в тексте коалиционного соглашения между НУНС и БЮТ есть пункт, согласно которому коалиция разрабатывает и реализует необходимый комплекс мер, который обеспечит функционирование рынка земли (в частности, завершение выдачи актов на право собственности на землю, выделение земучастков в натуре, создание земельного кадастра, установление границ территориальных единиц, проведение денежной оценки земли и т.д.). И только после этого снимается мораторий с продажи земель сельскохозяйственного назначения.

 

Характерно, что НУНС предлагал не продлевать сроки моратория, однако в проекте коалиционного соглашения парафированного НУНС и БЮТ нашла отражение позиция последнего блока об отмене моратория после урегулирования законодательства. Как заявил один из лидеров БЮТ экс-министр финансов Виктор Пинзеник, «мы не против приватизации земли, но хотим навести порядок и внести поправки в законодательство. Мы сделаем это быстро и готовы снимать мораторий». По его словам, планируется принять все необходимые изменения и отменить мораторий уже в 2008 г. Кроме того, в планах коалиции приватизировать землю под ранее проданными промышленными объектами.
 
Впрочем, ни один из вышеперечисленных законопроектов не фигурирует в списке 12 законов, принятие которых планируется до голосования по кандидатуре премьера. Скорее всего, коалиция просто не успевает их подготовить до 1 января 2008 г., из-за чего мораторий может быть продлен, как минимум, еще на полгода.

 
Ольга Матвиенко, Андрей Писаревский