Московская недвижимость: Доходность может снизиться одновременно с рисками
Растущий беспрецедентными темпами рынок московской недвижимости сегодня, по мнению его участников, является одним из наиболее привлекательных для инвесторов. А ожидаемое экспертами снижение доходности инвестиций в недвижимость отчасти компенсируется, по мнению тех же экспертов, снижением рисков.
"Рынок недвижимости сегодня самый прибыльный и, кроме того, привлекателен по соотношению рисков и доходности, - утверждает Андрей Федака, заместитель генерального директора компании Vesco Realty. - В среднем по всем его сегментам рентабельность составляет 37 - 40%. Недвижимость - один самых доступных для инвесторов рынок, в отличие от телекоммуникаций или сырьевых отраслей".
По словам начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, наметилась тенденция к снижению уровня доходности практически во всех секторах рынка, однако в качестве компенсации за снижение доходности рынок в ближайшем будущем предложит инвестору минимальный уровень рисков. Дмитрий Васютинский, заместитель директора компании Jones Lang LaSalle, утверждает, что в течение 2003 г. московский рынок коммерческой недвижимости стал самым привлекательным в Европе. Позитивные макроэкономические показатели подстегивают инвестиционный спрос со стороны местных и международных инвесторов.
Жилье - лидер. ..
Начальник отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства Москвы Евгений Леонов считает, что наиболее перспективным направлением сейчас являются инвестиции в строительство жилья. "Был период, когда инвестиции в нежилые объекты приносили больше прибыли, но полгода назад эта тенденция сменилась", - заявил он на 5-й конференции "Инвестиции в московскую недвижимость".
Доходность от соинвестирования жилья за 2003 г. составила около 40% годовых, доходность от сдачи квартир в аренду - 15% , отмечает Кирилл Прусаков, руководитель отдела инвестиций и девелопмента BLACKWOOD. По оценкам аналитической службы "МИАН", около 30% клиентов компании - инвесторы, которые покупают жилье с целью его дальнейшего использования в коммерческих целях (перепродажа или сдача в аренду).
По итогам 2003 г. наибольший рост цен (40 - 45% ) был зафиксирован именно на жилую недвижимость, соответственно, здесь был отмечен и наиболее высокий уровень доходности вложений. Наибольший объем инвестиций также приходится на жилой фонд. Но "этот сектор рынка наименее прозрачен, что не позволяет с высокой точностью оценивать реальные объемы инвестиций, - считает Роман Чепцов. - По приблизительным оценкам, речь здесь может идти о $3 - 3,5 млрд (частные инвесторы и правительство Москвы) ".
. .. офисы догоняют.
На 2-м месте по доходности идут инвестиции в офисную недвижимость - в Москве было построено и реконструировано около 550 000 - 600 000 кв. м офисных зданий класса А и В. Общий объем инвестиций составил $0,4 - 0,5 млрд.
По данным компании ABN Realty, рост цен на офисы составил 8 - 10% , несколько ниже оказался рост цен на торговые и складские площади. "Однако вложения в офисную и торговую недвижимость кажутся наименее рискованными в связи с сохраняющейся не первый год стабильностью в этих секторах рынка. На сегодняшний день уровень доходности в секторе офисной недвижимости составляет порядка 14 - 17% при инвестициях в "готовый продукт" и порядка 20 - 25% при девелопменте", - говорит Чепцов. Азамат Кумыков, инвестиционный аналитик Colliers International, отмечает, что ставки доходности лучших офисных зданий, а также торговых объектов, расположенных вдоль центральных улиц, сданных надежным арендаторам, упали на 1 - 1,5 процентного пункта до 13,5 - 14%.
На 3-м месте по доходности находится сектор ритейла. В 2003 г. в Москве было введено в эксплуатацию около 250 000 кв. м торговых площадей. Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев оценивает объем инвестиций в торговую недвижимость столицы в 2003 г. более чем в $1 млрд. Через пару лет ожидается приход на рынок профессиональных инвесторов, приобретающих торговые центры как бизнес. Основные инвесторы - иностранные и российские торговые компании, девелоперы, банки.
Иностранцы колеблются.
В ABN Realty отмечают, что объемы иностранных инвестиций в офисную недвижимость в 2003 г. оказались на низком уровне - речь идет о суммах, не превышающих $150 - 200 млн. Объясняется это ограниченным количеством предложений по продаже инвестиционно привлекательных зданий, а также все же высокими даже по сравнению с Восточной Европой рисками и административными барьерами.
"Нет сомнений, что еще через несколько лет Москва станет действительно привлекательным местом для иностранных инвестиций в недвижимость, особенно с учетом застоя на рынках Европы и Северной Америки, - говорит Чепцов. - Помимо этого мы прогнозируем совместные проекты на офисном рынке Москвы. Ряд российских компаний, таких как "Интеррос", АФК "Система", "Альфа-Групп", "Строймонтаж", заинтересованы в создании инвестиционных фондов и других образований с западными инвесторами для работы на московском рынке".
Инструменты инвестиций.
Азамат Кумыков прогнозирует, что в ближайшие годы рынок будут осваивать такие финансисты, как фонды прямых инвестиций (Private Equity Funds) , причем как зарубежные, так и российские, паевые инвестиционные фонды (ПИФ) недвижимости, частные инвесторы.
Сейчас действует около 15 ПИФов, включая российские, паи которых торгуются на ММВБ, а также иностранные, включенные в листинг на зарубежных биржевых площадках. "Высокая стоимость паев ограничивает круг потенциальных участников крупными частными и институциональными инвесторами, но в скором будущем мы ожидаем появления фондов, привлекающих средства мелких вкладчиков", - говорит аналитик.
Но пока доход ПИФов, работающих на рынке недвижимости, достаточно велик (до 60% годовых в массовом жилищном строительстве) и не зависит напрямую от колебания спроса на готовую недвижимость, говорит генеральный директор управляющей компании "Регион Девелопмент" Павел Зюбин.
Кстати, пока строительные и риэлторские компании утверждают, что самыми выгодными по-прежнему являются прямые инвестиции в не построенные еще квадратные метры, по мнению представителей ряда банков и инвестиционных компаний, альтернативой прямым инвестициям может в перспективе стать приобретение ценных бумаг строительных компаний.
Строителям облигации выгодны: это "длинные" деньги под 6 - 12% , что в полтора, а иногда и в два раза ниже, чем ставка по кредиту. На финансовом рынке уже ощущается готовность игроков "проглотить" облигационные выпуски ведущих московских застройщиков на сумму не менее $500 млн, говорит Федака из Vesco Realty. Впрочем, председатель правления банка "Национальные финансовые традиции" отмечает, что в 2003 г. все строительные компании Москвы разместили облигации всего на 3 млрд руб. , или $100 млн.
Елена Никитина
