Московское «доступное жилье» отдадут в аренду

В сущности, провал проекта «Доступное и комфортное жилье», сколько бы ни говорили об увеличении объемов строительства на 11% или росте объема ипотечных кредитов на 100%, очевиден. Очевиден хотя бы потому, что, по данным председателя экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Ивана Грачева, жилье стало недоступнее как минимум в полтора раза по любому из трех существующих критериев доступности жилья. А всего в столице ежемесячно выдают 300-400 кредитов.

 
Напомним, что критерии доступности бывают следующие: сколько времени средней семье придется копить на среднюю же квартиру; соотношение стоимости квартиры в местности и средней зарплаты здесь же; доля населения, которая может купить себе квартиру, воспользовавшись ипотечным кредитом.

 
Для Москвы эти расчеты весьма плачевны. По словам Анны Лупашко, президента Московской ассоциации риелторов (МАР), московской семье нужно 10 лет не есть, не пить, не одеваться, чтобы накопить денег на самую скромную однокомнатную квартиру. Индекс доступности жилья составляет в Москве 9,9 лет, притом что в других странах превышение этим показателем планки в 5 лет уже может стать поводом для народных волнений. С ипотекой все еще сложнее: по подсчетам специалистов МАР, средней семье придется выплачивать кредит за самое дешевое жилье 33 года – с учетом того, что банки обычно рассчитывают платежи, исходя из 30–40% дохода семьи.

 
Соотношение зарплаты со стоимостью квадратного метра тоже удручающее: средняя зарплата по Москве составляет, по данным Мосгорстата, 24 тыс. руб. (более $900), а по словам московского мэра  20 октября этого года в Мюнхене – около $700. А средняя стоимость квадратного метра столичного жилья, по данным центра IRN на начало декабря,  $4199. Таким образом, на один квадратный метр москвич может заработать за полгода своего упорного труда (по данным мэра), или за 4 с половиной месяца (по данным статистики). А по уму этот показатель должен быть примерно 1 месяц: жилье считается доступным, если средняя зарплата примерно равна стоимости 1 кв. м. Комментарии, как говорится, излишни.

 
 
Действие второе: переходим к найму

 

Про наем – социальный, да и коммерческий – при составлении программы проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» разработчики, похоже, просто забыли. В итоге о части населения, которое не владеет недвижимостью и не может ее купить, там ни полслова. Эти слова в песню решили вписать московские власти. Николай Федосеев, заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, на пресс-конференции МАР на тему доступного жилья озвучил программные моменты, которые столичные власти собираются реализовать в 2007 году, чтобы сделать жилье более доступным москвичам, в частности, путем предоставления жилья москвичам в аренду.

 
Кроме этого, город решил более рачительно подойти к имеющемуся жилью. Москва хочет добиться  права на выкуп комнат, которые продаются, то есть если комнату не выкупают соседи, у которых по закону на это есть право, то владелец должен будет предложить ее городу. Федосеев отметил, что комнаты могли бы стать неплохим инструментом при городских программах сноса ветхого жилья: их можно было бы предоставлять одиноким людям вместо квартир, тем самым сократив метраж до допустимого законом минимума. В дополнение власти намерены добиваться, чтобы выморочное жилье переходило в городскую собственность, а не в федеральную. Кроме того, в Госдуму направят предложение о повышении налогов для граждан, владеющих более чем одной квартирой. 

 
Что касается строительства доходных домов, то в Москве разрабатывается программа стимулирования застройщиков и инвесторов к их созданию. Скорее всего, в инвестиционном контакте на строительство таких зданий будет условие, что квартиры определенное количество лет будут сдаваться внаем москвичам. Эта программа пока прорабатывается, но будет представлена в 2007 году, заявил Федосеев. В качестве аргумента в пользу такой программы он приводит данные, что 48% жилой площади в дореволюционной Москве составляло наемное жилье – те самые пресловутые доходные дома, весьма ярко описанные литературными классиками.

 
«Мы начинаем новую программу для москвичей, – добавила Юлия Глазкова, начальник управления приватизации и оформления прав собственности Департамента жилищной политики Москвы, – и хотелось бы попросить прессу, чтобы они не нагнетали социальной истерии, как это было в истории с приватизацией. В итоге этой истерии мы породили класс собственников, которые не могут содержать свою недвижимость». Все-таки для чиновников неплохо, что в России есть пресса,  на которую можно списать все огрехи жилищных программ и все неудачи их реализации.

 

Как из идеи сделать программу? 

 

Хотя, как водится, изначально идея доступной аренды и доходных домов весьма интересна, но в условиях перегретого рынка и желания всех участников получить максимальную прибыльность у нее нет шансов на реализацию. Подсчитать это просто:  массовым имеет шанс стать наем жилья по ставкам, не превышающим разумные (таковыми считаются цифры в диапазоне от 25 до 50% от зарплаты). Но самый простой подсчет в применении к средней зарплате москвича дает ставки аренды от 200 до 500 долларов в месяц, или  $2,4–6 тыс. в год. Скажите, кому нужен бизнес, приносящий всего лишь 2–4% прибыли в год (учитывая минимальную стоимость квартиры $150 тыс.)? А иные ставки уже дают уровень цен, которые трудно назвать доступными. К тому же очевидно, что застройщикам намного выгоднее получить свои средства назад через год, продав квартиры, а не получать их в течение десяти лет в виде платы за наем.

 

Ситуация может перемениться, если в дело войдут пенсионные фонды и другие инвестиционные организации, которые будут выкупать такие дома целиком, считает Николай Федосеев. Но тогда последствия этой программы могут оказаться еще катастрофичнее для уровня доступности жилья. Как только на рынок недвижимости вольются еще и пенсионные деньги, то цены продаж взлетят еще выше и точно уже войдут в книгу рекордов Гиннеса как самые высокие в мире. Поскольку рынок продаж и рынок аренды довольно тесно взаимосвязаны, то это повлечет за собой планомерное повышение и арендных ставок.

 

Так что даже простейший анализ говорит – у программы под условным названием «Доступная аренда» в представленном виде нет шансов обеспечить москвичей хоть сколько-нибудь доступным жильем, кроме разве комнат в коммуналках. Просто потому, что даже на уровне идеи она совершенно четко играет на очередной виток роста цен. И бесполезно утверждать, что доступное жилье не означает дешевое: все-таки уровень цен – один из главных показателей возможности граждан обрести крышу над головой.

 
Татьяна Соколова