Москва: Обзор московского рынка недвижимости по итогам августа 2007 года

Недвижимость в Москве ( www.irn.ru )

 

Это утверждение было сделано, в частности, на основе сравнения со стагнацией московского рынка недвижимости 2004 года, а также утверждения об очень схожих условиях и факторах, влиявших на рынок тогда и сейчас.

 

В 2004 году период «остывания» московской недвижимости и накопления отложенного спроса продолжался примерно 8-9 месяцев – с мая-июня 2004 года до начала 2005 года. Следовательно, на этот раз похожие процессы, начавшиеся с конца 2006 года, должны были продолжаться примерно такой же срок, то есть до конца лета – начала осени 2007 года. Похоже, что в общих чертах сценарий развития столичного рынка недвижимости в 2007 году оказался именно таким, о чем свидетельствуют итоги августа.

 

В августе у всех аналитиков и обозревателей рынка недвижимости столицы после продолжительно периода господства «минусов» – коррекции цен на квартиры вниз – стали пробиваться небольшие «плюсы». Впрочем, о реальном росте цен говорить явно рано, скорее после очевидного снижения рынок перешел в колебательную фазу – немного вниз, немного вверх. Так по данным аналитического центра www.irn.ru, августовский показатель все же оказался ниже июльского на 11 пунктов или 0,3%, что, впрочем, является довольно незначительной величиной по сравнению с коррекцией прошлых месяцев на уровне 1,5% - 2%. Однако, следует помнить, что это отношение среднего уровня цен в августе к среднему уровню цен в июле (среднемесячные индексы). Более динамичный еженедельный индекс стоимости жилья прекратил снижение уже в середине августа и за две последние недели отыграл 5 пунктов. Другими словами, сейчас статистические показатели скорее испытывают незначительные вариации возле примерно постоянного уровня цен на жилье, нежели отражают какую-либо тенденцию.

 

Неоднозначное «бурление» столичного рынка недвижимости можно наблюдать на примечательном примере. Так из всех показателей традиционно больше всего ушел в плюс индекс стоимости «дорогого» жилья – 20% самых дорогих квартир, стоимость которых в большей степени устойчива к стагнациям и нестабильности на рынке. Однако схожий с этой категорией квартир сегмент современных монолитно-кирпичных домов продолжает оставаться в минусе. Такое положение дел, очевидно, связано с тем, что монолитно-кирпичные дома не всегда представляют собой «дорогое» жилье. За последние годы немало монолитно-кирпичных домов построили в спальных районах Москвы, а также в московских районах за МКАД. Например, по данным исследований рынка новостроек Москвы и Подмосковья аналитического центра www.irn.ru примерно половина нынешних новостроек за кольцевой дорогой – это монолит-кирпич.

 

Получается, что последствия общей ценовой коррекции в удаленных и малопрестижных районах утягивают за собой вниз средний показатель по всему сегменту современных монолитно-кирпичных домов. При этом, их наиболее дорогая часть, составляющая сегмент «дорогого» жилья оказывается в плюсе! Только один этот пример показывает, что хотя явное снижение цен на недвижимость, характерное для первого полугодия, сейчас уже не доминирует, говорить о какой-то новой тенденции по рынку в целом и тем более о начале нового роста стоимости квартир в Москве пока явно рано.

 

Рынок продолжает испытывать ценовую «утряску», сейчас на нем можно найти примеры как повышающихся, так и снижающихся цен. Например, 34% всех районов столицы по итогам августа оказались в плюсе, но остальные 66% – по-прежнему в минусе. На рынке остается немало квартир по завышенным ценам. Более того, двоякое выражение цен на квартиры в Москве в долларах и рублях нередко может искажать статистику. Поэтому в ближайшее время основной тенденцией на московском рынке недвижимости, скорее всего, останется «бурление» цен с сохранением их примерно постоянного уровня.
 

Недвижимость в Москве ( www.irn.ru )	Авг07	Июль07
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	3646	-0,4%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	3761	-0,1%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	4068	0,0%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	3970	-0,6%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)	4852	-0,5%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	4526	-0,6%
Все панельные и блочные дома	3825	-0,2%
Все монолитные и кирпичные дома	4449	-0,6%

 

Квартиры в Москве ( www.irn.ru )	Авг07	Июль07
Однокомнатные	3971	-0,2%
Двухкомнатные	4105	0,1%
Трехкомнатные	4058	-0,6%
Многокомнатные	4441	-0,9%

 

Элитное жилье и доступное жилье в Москве ( www.irn.ru )	Авг07	Июль07
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)	5901	0,6%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)	3170	-0,5%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому")	1,86	1,1%

 

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
 

Несмотря на окончание явной ценовой коррекции и периода стагнации дальнейшее перспективы столичного рынка недвижимости сложно назвать полностью определенными. Более того, схожесть поведения рынка в 2004 году и сейчас, хоть и велика, но не абсолютна. Так в 2004 году заметной ценовой коррекции фактически не было – цены просто стояли на месте до конца года. В этом году наличие коррекции цен отрицать сложно. И хотя явное снижение ценовых показателей составило всего 3%-7% в зависимости от сегмента с учетом скрытых факторов (величина торга, скидки, игра курсом доллара и т.д.) величина коррекции достигла 10%-15%, по отдельным квартирам даже больше. Да и уровень цен сейчас вдвое выше, чем в 2004 году.

 

Эти и другие обстоятельства ставят под сомнение возможность нового витка роста цен, подобного последовавшему за стагнацией 2004 года в 2005-2006 годах. По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, если возобновление роста цен и произойдет, то вряд ли раньше следующего года, а его величина, скорее всего, будет незначительно превышать уровень инфляции. При этом в нынешнем году на отдельные квартиры и типы жилья еще может происходить коррекция цен вниз, хотя существенное снижение цен также представляется маловероятным. Так или иначе, начало нового делового сезона должно внести больше ясности в эти вопросы.