Москва: «Рынок недвижимости — локомотив, который невероятно трудно остановить»

Летом темпы роста стоимости 1 кв. м составили 5-6 % в месяц. Впереди осень - период традиционного нарастания активности рынка, всех волнует вопрос: что будет с ценами?

 

Разобраться в причинах сложившейся ситуации на вторичном рынке, а также в том, с чем придется столкнуться в ближайшем будущем покупателям столичной недвижимости, мы попросили директора департамента вторичного рынка корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Сергея Шлому.

 

- Динамичный рост цен на жилье в Москве продолжается около полугода. Расскажите, как развивались события?

 

- Резкое подорожание объектов началось осенью прошлого года - приблизительно в октябре-ноябре. Никто не предполагал, что цены будут расти c такой скоростью, и оставалась надежда, что после Нового года ситуация стабилизируется. Тем более январь, как правило, - один из самых спокойных месяцев в году. Однако после новогодних каникул темпы роста только ускорились. В феврале, марте и апреле они составили 6-10% в месяц, за полгода увеличение составило 60%. Конечно, такая ситуация на руку инвесторам, вложившим средства в недвижимость, поскольку гарантирует огромный доход. Но в целом для рынка это не является нормой.

 

Во время майских праздников вся страна отдыхает, соответственно, спрос на недвижимость падает. Так, например, было в 2004 году, когда апрельский перегрев рынка и последующий банковский кризис привели к стагнации. Поэтому летом 2004 года возникли большие проблемы с ликвидностью квартир.

 

Предполагалось, что ситуация повторится и в этом году, но ничего подобного не произошло. Спрос на квартиры действительно понизился. Еще в апреле мы фиксировали 7,5 тыс. звонков по нашим объектам в день, в мае - уже 5,5 тыс., а в июне - около 4,5 тыс. Но темпы роста цен снизились совсем незначительно: в мае они составили 6%, в июне - 5,1%. Оценив динамику увеличения стоимости квартир в июле, мы снова получили 6% в месяц.

 

- Можно ли в ближайшее время ожидать изменения ценовой ситуации?

 

- Если Москву сравнить с другими крупными европейскими столицами, то совершенно очевидно, что нашим ценам есть куда расти. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м в столице равняется $3,6 тыс., и лично меня уже не пугает показатель в $5 тыс. Более того, он уже не пугает и покупателей, особенно если речь идет о дорогостоящих объектах. Думаю, в течение одного-двух лет рынок достигнет этой отметки.

 

Ждать, что цены пойдут вниз или остановятся, на мой взгляд, совершенно бессмысленно. Но рост цен может быть не таким активным. Рынок недвижимости - очень инертный. Это огромный локомотив, который невероятно трудно остановить: даже если ничего не происходит и никто ничего не покупает - он все равно будет ехать, постепенно замедляя ход. Вспомним 1998 год: кризис произошел в августе, а стоимость квартир на вторичном рынке понизилась только в январе.

 

Я, например, очень хочу, чтобы рынок ежемесячно давал 2% прироста, то есть примерно 24% годовых. Ситуация стала бы стабильной, сделки не срывались и альтернативные варианты находились быстрее. Это значит, что риэлторским компаниям было бы гораздо проще работать.

 

Но какими темпами продолжат расти цены на жилье - покажет осень. В это время рынок, как правило, активизируется, происходит удорожание жилья.

 

- Существенно ли сократилось количество сделок на вторичном рынке?

 

- Предполагаю, что у других - не крупных - компаний есть проблема с альтернативными сделками. Но мы уменьшения числа сделок на вторичном рынке не почувствовали совсем. Доля рынка нашей компании стабильно увеличивается, следовательно, растет и количество сделок.

 

Вероятно, дело в технологиях, которые мы используем в работе - "опережающий аванс" и "гарантированный обмен". Сначала мы находим для клиента жилье, где он будет жить, фиксируем цену, вносим опережающий аванс (на месяц) и только после этого выводим на рынок квартиру, которую он хочет продать. Но я знаю, что многие небольшие фирмы отказываются от проведения альтернативных сделок. Они работают по старинке: сначала жилплощадь клиента продают, а потом начинают искать ему другую. А цены растут стремительно - подобрать вариант по запланированной стоимости бывает очень сложно.

 

- Какое жилье сегодня пользуется наибольшим спросом?

 

- Повышенным спросом всегда пользуется самое дешевое, типовое жилье. Кстати, объекты эконом-класса составляют примерно 80% вторичного рынка. Как правило, это одно-двухкомнатные квартиры в панельных пяти-девятиэтажных домах. Срок экспозиции таких квартир - неделя. За это время они гарантированно находят своего покупателя. Сейчас минимальная стоимость квартир в этом сегменте - $100 тыс.

 

Что касается бизнес-класса и элитного сегмента, то потенциальных покупателей интересуют трехкомнатные квартиры площадью от 120 кв. м. Состоятельных людей "однушки" не привлекают совсем, "двушки" - крайне редко.

 

- В настоящее время количество продаваемых квартир на рынке растет незначительно. Нужно ли ожидать в ближайшее время увеличения объема предложения?

 

- Конечно, сегодняшний рост предложения - примерно 0,5% в месяц - не влияет на ситуацию. Массовый выброс квартир на рынок могли бы, например, обеспечить районы массовой застройки. Но на протяжении нескольких лет на рынок ежегодно выводится не более 5 млн кв. м жилья. Причем из этого объема лишь 60% поступает в свободную продажу, а 40% распределяется через различные муниципальные программы - это городское жилье, которое передается льготным категориям населения. С такими темпами строительства необходимо от 50 до 100 лет, чтобы только очередников обеспечить квартирами.

Остальные 60% новостроек, поступающих в продажу, - в большинстве своем дома точечной застройки, львиную долю из которых составляет "монолит". Это не типовое жилье - размеры квартир в подобных домах значительно больше. Площадь однокомнатной квартиры в панельном доме составляет 37 кв. м, двухкомнатной - 55 кв. м, а в монолитном - 60 и 90 кв. м соответственно. Таким образом количество ежегодно вводимых метров остается прежним, а число квартир уменьшается.

 

Кроме того, появление районов массовой застройки в ближайшее время в Москве вообще не запланировано. И каждый год на рынок выходит все меньше новых объектов точечной застройки.

 

По нашим оценкам, сейчас в столице продается 20-21 тыс. квартир. Но если начать обзванивать объявления, то выяснится, что две трети этих квартир купить нельзя, потому что их выставляют на рынок не продавцы, а "альтернативщики". Их основной проблемой является то, что не удается найти жилье взамен. Цены растут, и люди не успевают подобрать альтернативный вариант. Сегодня покупатель никому не интересен: он сидит с деньгами и не может ничего приобрести.

 

И если учесть, что альтернатива занимает 70-80% рынка, то свободных для продажи квартир, которые реально являются товаром, остается не более 20-30%.

 

Существует предположение, что массовый выход квартир на рынок способны обеспечить частные инвесторы, которые в свое время вложили деньги в недвижимость, а теперь, пользуясь ростом цен, начнут от приобретенных квартир резко избавляться. Я с этим мнением не согласен, поскольку не наблюдаю на рынке такого огромного количества инвесторов, способных кардинально изменить ситуацию. Полагаю, что подобных квартир - не более 10%, причем половина из них приобретена долгосрочными инвесторами, которые вообще пока не планируют продавать свою недвижимость.

 

- Какие квартиры сегодня наиболее выгодны для инвестирования?

 

- Существует два вида инвестирования: краткосрочное (с целью мгновенной перепродажи) и долгосрочное (с целью увеличения актива либо получения стабильного дохода от аренды).

 

В первом случае речь идет о квартирах, которые по каким-то причинам продаются дешевле рыночной стоимости. Чаще всего это квартиры юридически не очень чистые, или продавцу срочно нужны деньги. Инвесторы зарабатывают на том, что приобретают такие квартиры, а потом сразу перепродают, но уже по рыночной цене. На мой взгляд, это абсолютно не интересное инвестирование. Оно никак не влияет на рынок и чаще всего носит полукриминальный характер.

 

Считаю, что наиболее привлекательным является долгосрочное вложение в недвижимость. Вкладывать надо в ликвидные квартиры, которые будут пользоваться спросом в ближайшие десять лет. Конечно, интереснее инвестировать средства в новостройки. Но при этом есть определенные риски, потому что инвестор рискует не получить права собственности на квартиру в строящемся доме.

 

Существует другой вариант - долгосрочное инвестирование с целью получения дохода от аренды квартиры. Например, покупается дешевая типовая "однушка", которая будет приносить $500-600 в месяц. Но выгоднее приобрести хорошую большую квартиру в центре Москвы, в элитном доме, чтобы сдавать ее состоятельным людям, иностранцам. В этом случае квартира позволит хорошо заработать.

 

Сегодня многие покупают квартиры в пятиэтажках, поскольку знают, что в итоге им за те же деньги достанется новое жилье. В ближайшие пять лет "хрущевок" в Москве не останется - они будут снесены. И по закону жителю пятиэтажки городские власти обязаны дать взамен квартиру с таким же количеством комнат. А поскольку сейчас 30-метровые квартиры никто не строит, то, вероятнее всего, люди получат новое жилье как минимум на 10 кв. м больше. Некоторые граждане превратили покупку жилплощади в пятиэтажках в своеобразный бизнес: продают свои квартиры в типовых домах, покупают в "хрущевке" под снос, живут в ней год, получают новую и снова ее продают, чтобы приобрести очередную квартиру в пятиэтажке. Зарабатывают они на этом $30-40 тыс. в год. Но подобный способ инвестирования вряд ли подойдет тем, кто живет сегодняшним днем.